1/3业主与物管纠纷缘于误解

　　1/3业主与物管纠纷缘于误解

　　热心市民建议双方相互谅解共建和谐美好社区

　　本报记者彭森沈敏报道物业公司管理不善、乱收费的报道不断见诸报端，同时，物业公司反映业主霸道刁钻甚至拒交管理费的事情也时有耳闻。小区业主究竟应如何处理与物

业公司的关系呢？双方各有哪些权利和义务？就这些问题，市物业管理协会副秘书长戴小明昨天上午率3名工作人员做客本报“天天热线”，为市民解疑答惑。

　　物业管理涉及千家万户的利益，天天热线昨天的“热度”足以证明。市民的问题主要集中在对物业管理公司的投诉上，比如物业公司不作为、物业公司通过贿赂业委会成员伤害业主利益以及收费不规范等等。不过，昨天的热线并未接到来自物业公司的电话。

　　在实际案例中，物业公司故意侵犯业主利益以及业主故意刁难物业公司这两种情况的确都占有一定的比例，但一个值得关注的现象是，据市物业管理协会常年法律顾问、广东闻天律师事务所刘长森的粗略估计，在业主与物业公司的纠纷中，约有1／3是由于业主对物业公司的误解造成的。比如说，业主家里的水龙头坏了，让管理处帮忙修，修好后管理处要收费，业主认为这不合理，是乱收费。实际上，物业公司负责管理的是共用设施、设备、场地，不管家里设施的维修。所以，对家里专有设施（如水龙头）的维修属于特约服务，可以收费。当然，管理处也可以提供免费服务。

　　因为物业公司是业主的贴身“管家”，天天都要接触，而业主也是物业公司的“衣食父母”，是物业公司存在价值的最直接的评价者，因此，刘长森建议，绝大多数情况下，双方都应尽力保持良好的合作互动关系。他建议，从业主的角度来看，应加强相关法律法规的学习，学会通过业主大会或业委会来依法维权，个人不要采取过激的手段；其次，业主应履行义务，按时交管理费，积极参与小区的物业管理。如主张成立业委员，有人组织时积极参与投票，对业委会、物业公司的运作进行监督，提出合理化建议等。而作为物业公司来说，应当树立服务意识，自己不是“管理者”，而是按照合同提供服务的“服务员”。在解决业主纠纷时，应采用协商、协调或诉讼的方式，不应采取强制性手段。

　　刘长森律师的建议和专门打来电话的罗湖区陈先生的想法不谋而合。陈先生在电话中首先声明自己不是来“投诉”的。他说，深圳的物业管理行业在全国率先起步，很多矛盾也更早暴露。他建议市民对物业管理行业发展多加爱护，业主和物业公司之间应多作沟通、多予谅解，共建和谐美好社区。

　　戴小明副秘书长表示，物业管理协会将组织工作人员对市民的部分投诉作调查，把有关情况通报给各区物业管理行政主管部门，并督促解决。今后，协会将加强与市民的沟通。市民若有物业管理方面的疑问，也可以拨打该协会专门设立的电话83617863随时咨询。

　　连线传真

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　　楼上邻居噪音大？

　　相邻侵权可起诉！

　　本报记者沈敏报道家住坂田富豪花园鸿福阁的周小姐来电说，她家楼上经常发出噪音，除了装修施工期使周小姐家的墙皮脱落、灯罩掉落外，平时小孩也经常发出噪音，影响周小姐一家的正常生活。周小姐曾多次向物业公司反映过这个情况，但这个问题一直没有得到解决。

　　深圳市物业管理协会常年法律顾问、广东闻天律师事务所刘长森律师表示，协会将与物业公司进行沟通，让管理处核实周小姐所说的情况，并协调周小姐与楼上业主之间的关系。不过，物业公司只能是协调业主之间的关系，但周小姐可以向楼上业主主张权利，要求降低、消除噪音，否则可以诉诸法律。如果有证据的话，周小姐可以起诉楼上业主侵权，这是一种相邻关系的侵权，侵害了自己家庭的安宁。另外像楼上水管渗水泡坏楼下家里的墙面、地面，也是侵害了相邻关系，可以诉讼。

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　　业委会瘫痪不作为？尽快进行换届选举！

　　本报记者沈敏报道在昨天的天天热线中，有好几个电话反映小区没有业主委员会或业委会不作为的问题。东乐小区一居民来电说，小区1998年成立了业委会，但不知何故近乎瘫痪，至今没有运作。他还反映开发商与管理公司是一家人，小区管理不到位，收取的公共收益（如停车费）不知用在什么地方了，业委会也没有行使监督权利。他想知道在这种情况下业主们应该怎么办。

　　深圳市物业管理协会常年法律顾问、广东闻天律师事务所刘长森律师表示，业主可将这些情况写成书面材料，并提供相关证据，向所在区的物业管理行政主管部门反映，也就是罗湖区住宅局或街道办。

　　刘律师表示，业主委员会的职能是执行业主大会作出的决定，监督物业公司依法履行合同，协调物业公司与业主、业主与业主之间的纠纷。业委会还可以代表业主大会与物业管理公司签合同，业委会可以行使监督权，要求物业公司改进管理。根据国务院颁布的《物业管理条例》，经业主大会三分之二以上投票权的业主同意，可以选聘、解聘物业公司。

　　刘律师建议，小区业委会到期后应尽快进行换届选举，以正常行使权利。通常情况下，由原来的业委会组织换届选举。如果原业委会不组织，业主可请求街道办社区工作站或社区居委会组织换届选举。

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　　业委会私签物管合同？如果属实可重新选聘！

　　本报记者彭森报道业委会竟然不顾大部分业主的反对，私自和物业公司签订聘用合同。家住罗湖区太阳新城花园的业主吕小姐来电，投诉她所在小区发生的这种事情。

　　据吕小姐反映，太阳新城花园是2002年6月办理入伙手续的，当时确定的物管企业是金地物业，其服务期限至今年5月10日。今年5月1日，在未召开业主大会的情况下，小区的业委会竟然私自和阳基物业公司签订聘用合同。小区总共700户业主，其中有400户对业委会的做法予以坚决反对。

　　在此情况下，新的物业公司仍然入驻了。但吕小姐说，其入驻以后并未进行收费公示，其服务也让相当一部分业主不满意。为了平抑部分业主的不满情绪，阳基公司对管理费进行了微调，可并不打算兑现其先前对改善公共设施的承诺。因此造成部分业主更加不满。为此，一些业主联名，将情况反映到罗湖区物业管理行政主管部门，但目前尚未得到答复。吕小姐希望律师能提出一些解决问题的建议。

　　律师刘长森认为，这种情况下，小区业主应尽快敦促业委会召开临时业主大会，对新的物业公司选聘程序的合法性予以裁决；如果业主委员会不愿意召开业主大会，可向辖区街道办、社区居委会提出申请，由这两个机构派人组织召开业主大会，在确定业委会违规属实的情况下，可以重新选聘物业公司。

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　　业主的权利与义务

　　根据国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，第二章第六条规定了业主在物业管理活动中享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条规定了业主在物业管理活动中需要履行的义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。（沈敏）