栖霞建设倡议抑制房价疯涨

　　5月18日，栖霞建设向全南京市房地产开发企业和中介机构发出了《关于进一步规范商品房销售行为、控制房价涨幅的十点倡议》。这是栖霞建设自去年3月以来，第三次向江苏全省同行，发出自律倡议。结合5月17日国务院召开常务会议，专门讨论促进房市健康发展措施，以及5月11日一度掀起波澜的央行拟提高房贷首付虚假传闻，栖霞建设在此时发出的这个倡议，引起了社会各界的广泛关注。就此，记者近日专访了中国房地产协会副会长、江苏省房地产龙头企业———栖霞建设董事长陈兴汉。

　　再发倡议呼吁同行控制房价涨幅

　　陈兴汉表示，行业健康发展，最大的受益者是行业中的企业。宏观调控下，栖霞建设2005年销售额同比增长一倍，成本下降了3％。而评判房地产行业是否健康的一个重要指标，就是房价涨幅。在规范自身开发和销售行为的同时，做一些有助于将房价涨幅控制在合理区间内的事情，是开发企业对行业、对社会负责任的一种表现。

　　这种观点在江苏的房地产开发商里面，也形成了某种共识。2005年4月，栖霞建设集团牵头向全市房企发出关于规范商品房销售行为，控制房价涨幅的八点倡议，得到70家开发商的积极响应。

　　其中引起广泛好评的一条是：“对目前已经开盘的楼盘，继续依靠科技进步，降低建设成本、提高房屋性价比，严格控制房屋价格过快增长。即日起至今年底，同一楼盘、同样性价比住宅的价格涨幅控制在政府要求的范围内。”

　　这种努力没有白费。从2005年6月1日开始的宏观调控以来，除了因不同区域、不同楼盘，或因楼盘质量提高，房价有小幅变化外，南京的房价涨幅也一直稳定在5％以内。此次倡议中，仍然保留了这一条。陈兴汉还希望这一倡议可以继续发挥作用，在政府和企业的共同努力下，稳定南京市的房价。

　　陈兴汉的这份倡议还包括：在政府统一部署和指导下，按照“四节一环保”要求，积极参与经济适用房、中低价商品房和廉租房建设，在改善住宅供应结构的同时，让更多的中、低收入家庭住上好房子。

　　在发展中、高档商品房的同时，提高经济适用房、廉租房和中低价位、中小套型商品房供应量，也是解决房价高问题的主要办法。在这一点上，也许并非所有的开发商都能有所作为。

　　栖霞建设成立22年来，一直秉承“立广厦于天地，奉爱心于人间”的企业宗旨，视百姓安居为己任，在“成就百姓优质生活空间”的同时，非常重视给那些普通的中低收入家庭一个温馨舒适的家。他们已建成的五塘村小区、东井村小区、安怀村小区、合班村小区、百水芊城小区等，都是政府的民心工程———复建房、教师住房、下放回宁人员住房及经济适用房，共计200万平方米。其中总建筑面积达30万平方米的百水芊城经济适用房小区无论在建筑质量，还是社区配套等，都堪称南京经济适用房的样板。作为国有控股的房地产上市公司，栖霞建设还在“三房”建设中，发挥很好的作用。

　　据悉，目前，南京的中低价房源也不少，单价4000元以下的占到60%，6000元以下的则超过了80%。在全国同类城市中，南京的住房供应结构是相对合理的。

　　栖霞建设开发的楼盘在规划设计创新、工程质量、材料设备、配套设施、园林环境、售后服务等方面，也一直做得都很好，产品的性价比高，经得起老百姓的反复比较，是正宗的“优质房”“放心房”。

　　十年来，栖霞建设在拓展房地产市场的同时，参与了一些市政道路的建设，例如104国道马群段、黄山路、苜蓿园大街、安怀村路、韶山路和经五路改造等；这些道路的成功建设，同时也提升了栖霞建设楼盘的市政配套水平和市场竞争力。

　　人口密度大决定江苏房价不会降

　　陈兴汉表示，目前在江苏、在南京，房价不会大幅下降。由于征地拆迁、工程建设和市政配套等费用的不断增加，房价今后每年还会有一定的涨幅。目前关键是控制房价增幅和加快经济适用房、廉租住房和中低价商品房的建设。

　　“由于征地、拆迁费用的增长，住宅科技含量的提高，以及城市大配套、小区小配套的建设成本的增加，再加上原材料上涨，在供求基本平衡的状况下，房价肯定还要呈现上升趋势。通常情况下，供需关系在1.1：1至1.3：1比较理想，而目前，整个江苏省和南京市房地产市场的供需关系正在这一比例区间上。”

　　对于加息、提高首付等国家宏观政策引起的股市波动等市场反应，陈兴汉认为这是一种过度反应。

　　陈兴汉分析，江苏人口密度全国最高，人多地少事实难改。相关统计显示，江苏人口密度为每公里729人，这一数字在广东是433，山东582，浙江442。人口密度决定了江苏房地产市场的发展有着强大的需求支撑。

　　实际上，经济发展的需要、供需关系的现状和居民收入的增长是房地产投资市场增长的三个重要原因。作为支柱性产业，国家对房地产业的宏观调控目标是防止投资过热，房价上涨过快，而不是将房价调低，实际的供求关系也决定了房价不可能下跌。以南京为例，全城的供求关系比较平衡，但在主城区供求比例只有0.6：1，城东约为1：1。而主城区由于可开发、可售房源越来越少，可能永远供不应求，房价也只能逐步走高。

　　做房产本土企业有优势

　　“我们不是把鸡蛋放在几个篮子里，而是把所有鸡蛋都装到一个坛子里，再埋到地下……”“房地产产品的地域性很强，深圳、上海、南京都不一样。”“我们是做基地型的企业，而不是做游击队型的。”面对众多本地竞争对手和突入南京市场的“强敌”，陈兴汉依然踌躇满志。她分析，项目分布广、资产规模大在宏观调控下已不是制胜的决定因素，而在某一区域内处于强势地位的企业往往具有更强的竞争优势。

　　数据更能说明问题。根据2005年年报数据，栖霞建设每股收益、净资产收益率两项指标位居沪深两市所有A股房地产上市公司第一名，三项费用控制率远低于行业平均水平。2006年第一季度，在60家样本公司中，栖霞建设总资产居于12位，净资产处于平均水平，而净利润排名第三、每股收益和净资产收益率分别排名第二，仅次于新湖创业，同比增长达88.24%和67.72%，远高于行业平均水平。

　　南京市房管局网尚研究机构的一份品牌知名度调研报告显示，栖霞建设在南京市所有房地产开发企业中的知名度最高，在无任何提示的状况下，普通受众和潜在购房者分别有34.5％和53.9％提及栖霞建设，后者领先排名第二的国内房地产老大万科28.7个百分点；栖霞建设的楼盘知名度更高达70％，遥遥领先其他房地产开发企业。78.5％的普通受众和82.5％的潜在购房者认为栖霞建设信誉度非常高和比较高。80％的普通受众和85％的潜在购房者认为对其楼盘品质评价非常高和比较高。栖霞建设11年来综合实力排名均保持全省第一，还是省房协会长单位和长三角地区房企中唯一的中房协副会长单位。

　　谈及企业未来发展，陈兴汉表示将以集团产业化基地建设为依托，以提高自主创新能力为重点，使企业成为一个基地型、创新型的大型现代化住宅产业集团。集团公司牵头建设的南京住宅产业化基地已于4月26日揭牌。该基地所在地龙潭港是长江第一大内河港，占地面积20平方公里，设有国家级保税物流园区和国家级保税加工区。

　　栖霞的“融智”工作，不仅面向国内，还做到了与国际接轨。目前栖霞建设已有32名员工成为CIOB（英国皇家特许建造师），栖霞建设也已成为国内房地产界的首家CIOB企业（英国皇家特许建造企业）。据了解，英国皇家特许建造学会(CIOB)至今已有170年的历史，是世界上最具权威的建筑管理专业学术团体。

　　对将来的发展，陈兴汉信心十足：“未来十年，在区域布局上，栖霞建设将以南京为基地，适时拓展以南京为中心的3小时经济圈内的二、三线城市，强化地域优势、凸显品牌效应。”

　　最近，栖霞建设计划定向增发6000万股。这一计划从去年就开始酝酿，目前已得到国内许多基金的响应。

　　见习记者陈刚

　　通讯员王缨