通过垄断土地来垄断房价

　　长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，购房者对此更是一头雾水。虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但记者发现，在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，已成为推动住房价格飙升的重要因素。

　　地价养在深闺里 宣称高来又高去

　　普通购房者要了解一个楼盘的地价是多少，可能是一件天大的难事。记者为了得到佛山碧桂花城楼盘的地价，辗转奔波于几个部门之间，知情过程颇为艰难。

　　由于在网上无法查到这个楼盘的地价，碧桂花城方面也拒绝透露，记者只好采访佛山市顺德区土地房产交易中心。这个交易中心负责人对记者说，我们这里只有房产交易数据，要查这个数据必须去国土资源局。记者随即又联系采访顺德区国土部门。

　　佛山市国土资源局顺德分局局长简本生对记者说，我们在网上都有公布的基准地价，而且每次公开拍卖土地都有公示。但是网络数据库容量有限，隔一段时间就要删除以往的记录，因此在网上是查不到这个数据的。而有关人士接受记者咨询时表示，这位局长说的“数据库容量有限”显然是个托词。

　　记者又问：如果购房者要查这个数据怎么办？简本生回答：如果有熟人，可以到有关处室查到这个数据。

　　一圈兜下来，记者花了整整两天工夫，也未能摸到这里的土地价格究竟是多少。

　　有关专家说，我国各大城市公布的地价数据只有基准地价，购房者要知道具体楼盘地价往往是难于上青天。除了养在“深闺”里的地价之外，各种房地产信息混乱模糊，连规划更改调整这类重大事件，购房者没有特殊渠道也无从知晓。

　　在佛山中心城区，汕头某开发商两年前以每亩200万元以上的价格拿下“天湖郦都”的地块。在本地开发商眼里，价格高得不可思议。但后来，这个开发商以填埋高压线经费超支为由，顺利更改了楼盘的容积率。一番“运作”下来，开发成本大大降低。

　　而在广州，城启集团则通过伪造公文和擅自更改规划等手段，大量增加建筑面积。业内人士指出，房地产规划这种重要信息，原则上应该通过媒体公开发布，但事实没有做到，以至于购房者无法通过政府渠道了解相关信息。

　　“如果知道规划，我就不会上‘城启’的当了。”一位城启的业主对记者说。

　　土地流失赛短跑公有资产卷囊中

　　据内部人士透露，广东一著名地产企业在广东省一县级市以每亩3万元的价格圈了一万亩土地，由于这个数字远远超出广东省下达的年新增配额，这个企业累计只有3000亩土地办出手续，其余以租用形式使用。

　　“这个企业采取的形式是，与当地有关方面签署框架协议，与土地所在镇签署买卖协议。虽然还有7000亩没有办出手续，但这些土地实际上已经属于这家企业，今后以协议价格慢慢办出。”这位内部人士称。

　　去年以来，已有六七个发展商在这个面积不大的小城里扎堆圈地，总面积达三四万亩，相当于一个镇的土地面积。由于国家对新增经营性土地面积每年都有数量限制，这些土地均采用了“超常手段”。

　　“当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量，所以才有这种纵容行为的出现。”这位内部人士说。

　　据了解，房地产商除了在内地一、二线城市大量圈地之外，触角已伸向三线城市。这些被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态，对国土资源造成了巨大浪费，某种程度上也是对公共利益进行瓜分。

　　开发商手中究竟有多少闲置土地，对于这个影响住房消费心理的重要问题，普通百姓是没有知情渠道的。

　　在顺德桂畔海附近，著名企业万家乐拥有大量土地可供开发，这些土地是在顺德财政困难时期通过“以地抵债”形式取得的。

　　“在顺德，人人都知道万家乐圈了很多地，但这家企业究竟圈了多少地，还有多少土地闲置无人知晓。”当地房产商对记者如是说。

　　主管顺德区国土资源的简本生表示“也不清楚，查这个问题要去顺德区公有资产管理办公室。”当记者拨通电话时，这个办公室一位科长却说“这个事情与我们没有关系，不清楚具体情况。”

　　利益关系不触动楼市迷局难破解

　　囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

　　根据广东省有关规定，税务部门要对房地产开发土地每年按每平方米4元的标准征收土地使用税，土地在开发商手里囤积的时间越长缴纳的税额就越多。但这项抑制土地闲置的重要手段，却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”，“奉献”给了房地产开发商。

　　不久前，佛山市某区一家房地产公司因欠税问题被举报，当地政府组成专案组进行了调查，其结果是，这家公司补了1000万元的税金完事。据知情人士透露，这是一个“特例”，当地大部分房地产企业都没有缴纳土地使用税。他说：“查到的算倒霉。可能与投资环境有关，地方上不愿意对这个问题过于深究。”

　　对于房地产企业的这种宽松态度，为开发商大量囤积土地营造了“环境”。申银万国证券研究所房地产行业高级分析师陈昱新分析说，目前内地一些房地产上市公司的土地储备，已经达到二至三年的开发规模。

　　广东省政府参事潘蜀健说：“国家多次出台措施抑制地产商囤积土地，但地产商往往通过变通手段顺利过关，于是囤地运动愈演愈烈。土地资源的流失，导致政府对房地产市场调控的手段减少，而房地产商对楼市的操纵更加方便。”

　　这位参事认为，动辄万亩的圈地，对于房地产开发商的意义是，通过垄断土地来垄断房价，形成区域的房地产主导价格。

　　一些地方政府将土地作为城市经营的重要手段，也为土地商囤积居奇提供了机会。比如碧桂园物业发展公司在广东某城区周边圈了10公里长的土地，“那简直是造一个新城了，里面有商业街、度假酒店等。”当地开发商如是说。

　　复旦大学教授尹伯成呼吁，地方政府应该建立地价定期公开机制，分区域选取住宅楼盘公布其合理利润，这是抑制房价过快增长的一个有力手段。

　　新华社广州5月21日电“新华视点”记者赵东辉蔡国兆

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　　新华社郑州5月21日电一些中介公司的炒买炒卖为房市的混乱推波助澜，近日，郑州市房管局将两家炒卖经济适用房的房产经纪公司清出市场，同时加紧在全市建立房地产中介“阳光系统”以正本清源。

　　去年11月份以来，郑州市经济适用房已开始实行集中“摇号”公开销售，但因实施时间不长、备案还不完善等，市场上炒买炒卖的情况仍不时出现。郑州市房管局日前在清理整顿中发现，郑州恒升房地产营销策划有限公司、郑州茂源房地产营销策划有限公司与房地产开发公司串通违规销售不具备销售条件的楼盘，并高价炒买炒卖经济适用房，严重干扰了房地产中介市场和房地产市场秩序。郑州市房管局在立即撤销了这两家房地产经纪公司的备案证书外，同时建议工商部门注销其营业执照。

　　以清除这两家违规中介公司为契机，郑州市进一步对房地产中介市场加强整顿和规范。在继续查处房地产中介服务机构无相应资质证书违规提供房地产中介服务，或超越经营范围等行为的同时，郑州市房管局正在加紧建立房地产中介机构信誉档案和中介行业微机管理系统，并督促行业协会出台行业自律准则，对房地产经纪人实行登记注册制，制订和出台有关房地产中介活动一系列示范文本等。

　　这套房地产中介“阳光系统”完成之后，购房者上网即可看到各类房地产中介机构及相关人员的基本情况、相关业绩、服务质量问题及其他不良行为记录和公众投诉及处理情况，可防止上当受骗。同时，主管部门对房地产中介行业进行的微机化动态管理，也将有效减少中介服务机构和执业人员的不良行为。

　　新华时评

　　警惕金融违规为房价上涨推波助澜

　　记者最近在广西北海市采访中了解到，数百名以“零首付”购买了北海市一家产权式酒店物业的购房者，不幸掉入了由开发商与银行共同掘就的购房“陷阱”。

　　起先，开发商对他们购买酒店物业有个诱人的承诺：既可以“零首付”，又由开发商为购房者支付每月按揭。但2005年底开发商突然间中止了支付每月按揭，酒店则被委托给一家酒店管理公司经营。与银行签订按揭贷款合同的业主们直到收到银行的催款通知，才知道掉进了“陷阱”。

　　这里的所谓“零首付”，是把业主购房时应交纳的占购房款30%的首付款，加到银行贷款总额中。如一套售价30万元的住房，首付30%即9万元不用业主支付，只需业主按开发商要求在一份40万元的购房贷款合同上签字即可。开发商声称通过酒店经营收入偿付，每年可免费分时入住，十多年后业主白得一套住房。

　　这种“零首付”的方式，使本来每套30万元的住房虚抬到40万元。“零首付”属于违规行为，这种住房销售中的“违规”，起到了抬高房价的作用。但它并非开发商单方面瞒天过海骗贷，而是开发商与金融机构相互勾结的结果。

　　记者在调查中还了解到，一些银行在放贷过程中，与房地产项目搞“合作”开发，开发商为拿到贷款，低价向银行提供房源，由银行内部职工“假按揭”登记“购买”———这正是一些楼盘刚开盘就一片“飘红”的原因之一，银行职工将房子转售给真正办理按揭贷款的购房者，赚取的差价成为银行的“福利”。

　　种种迹象表明，在各地一片房价上涨之中，某些本应起到“把关”“闸门”调控作用的金融机构，因为利益所驱抛却职守，搞了些“上有政策，下有对策”的违规行为，明里暗里与开发商绑在一起，对房价上涨推波助澜，在某种程度上抵消了宏观调控的作用。

　　因此，要搞好房地产市场的宏观调控，引导房地产市场健康发展，也要认真查处“零首付”、“假按揭”式的金融违规，严查违规放贷行为。金融界只有补好自己的管理漏洞，端正自身行为，才能真正起到宏观调控的“闸门”作用。否则，己不正，何以正人？新华社南宁5月21日电记者梁思奇