我省叫停楼盘产权售后包租

　　尽管一二期商铺已经售罄，但“10－50平方米产权现铺”“10年包租，以租金抵月供”“一个铺位就是一生财富”……这样的巨幅广告至今在福州某车站地下进出通道里仍比比皆是。

　　据了解，从2001年，福新路一楼盘首次打出“售后包租”的口号以后，到后来八一七路、五一路、火车站等一些楼盘商铺都采取了这样的销售形式。

　　22日，建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资者须慎重。省建设厅有关官员昨日表示，我省将严格执行建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”对目前福州以包租形式在售的“销售未竣工商品房”，归属房管部门应“叫停”，已购者可以要求退款。

　　陈先生：“花了很少的钱买店面，值！”

　　陈先生是某事业单位白领。2005年3月12日，他与福建某开发公司签订了关于福州一车站广场地下商铺的“买卖合同”，同时签订的还有和福建某商业经营管理公司的“委托经营租赁合同”。

　　租赁合同表明，该公司将前3年的租金一次性发给陈先生抵交部分头期款，陈先生只需付出部分现金就能完成按揭的首付款，而且后面几年的银行贷款基本上可以拿租金冲抵。

　　这样一来，许多普通市民都能买得起这样的商铺，开发商能轻松地把楼卖完。另一方面，由于开发商的包租，购房者无需自己考虑如何经营或出租，每年便可得到开发商所承诺的7％至10％的年收益。陈先生认为自己仅首付了很少的一部分钱，今后“十年包租”“带租约售楼”“预付租金”等等，他表示很值。

　　李小姐：“风险很大，不敢买！”

　　在这种新型的售楼方式中，开发商只是在图纸上把整个地下空间分割成许多面积很小的无墙店面，即一个“所谓概念性的店面”。李小姐告诉记者，她早在两年前就开始关注商铺投资。和家人一起看过八一七路正在销售的某广场的商铺后，觉得风险很大，就放弃了。

　　“当时我想买的店面是16．52平方米，扣除公摊，仅余6．36平方米。”李小姐认为，这样小的面积实际上是不能独立成店面的，租赁公司其实是需要完成若干个概念空间的组合才能租出去，开发商负责联系商家入驻，包租10年。

　　“当时他们的广告是：首付6万，轻松拥有中心商圈店面。这个价格很便宜啊，就是冲着广告去的。”李小姐说，跟家人商量以后认为，自己投资买到的实际上就是一个概念上的空间，在若干年以后，如果商场经营不好，将有可能被套牢，其中的风险很大。

　　卖方：“产权售租”销售一片红火

　　昨日，记者拨通了福州某车站地下商铺的“致富热线”电话，该售楼工作人员表示：“店面早就卖完了。二期卖得更快，都没有了。”

　　提起这样的“包租”形式有没有可能给购买者带来风险时，该楼盘负责人表示：“我们的情况算好的啦，我们是已建成建筑销售，不属于建设部追究的‘未竣工’项目。”

　　据了解，该地下广场约有7000平方米左右的商铺，已有肯德基这样的大型企业开业进驻，现其他区域正在进行大规模装修，待1个半月装修完毕后，立即投入市场租赁。

　　另据了解，目前的“销售未竣工商品房”——福州某楼盘早在去年就开始对所属的各店面进行销售，建筑面积超3万平方米，包含几个大型主力店及二百多个独立商铺。

　　昨日，其售楼部工作人员告诉记者：“现在还有各式店面，从20多平方米面积开始，店面从8000元／平方米起价。”也就是说，如果投资买25平方米左右的店面，那么所花费的总价也仅有20万元左右，“还可以以按揭的形式购买”。正在现场咨询有关情况的黄小姐表示，自己就是听朋友说这里的商铺价格很便宜，才专程过来看看情况，“这样的价格的确让人心动”。

　　“那你们是不是包租呢？”当记者问及售后租赁情况，该售楼人员立即强调：“我们这是委托经营，不存在包租！”

　　然而记者从互联网上搜索到的关于该楼盘的商铺销售广告上对自己的租赁方式是这样表述的：无忧“养铺计划”前10年由开发商组织经营单位，统一经营管理，创造良好的商业生态。10年收回总投资80％。

　　据调查，从2001年，福新路某楼盘首次打出“售后包租”的口号以后，到后来八一七路、五一路、火车站等楼盘商铺都采取了这样的销售形式。专家告诉记者，在很多人心里早有“要富买个铺，一铺旺三代”这样的传统观念，加之开发商用“售后包租十年，低投资，零风险”这样“深入人心”的广告，更是让投资者买之唯恐不及，“这样的楼盘在福州还有很多，都呈现热销状态”。

　　购买“包租产权”风险隐患大

　　“这实际上是让开发商迅速‘金蝉脱壳’的运营模式”，我省房地产界知名专家王剑超解释说，目前像陈先生这样的多数已购买者都面临着一样的风险：开发商套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营5－10年？而随后承担包租合同的承租商是否有足够的支付能力和信誉？这其中只要有任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

　　分割销售丧失经营权完整性

　　“分割销售，意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上丧失了它的整体性，这将给后期的商业经营埋下隐患。”福州市相关部门一位不愿意透露姓名的官员表示。

　　开发商将项目分割成若干单元，分割的单元越小，单价就越低，以此吸引更多的散户。开发商会将商铺售价提高，然后承诺多少年内包租，年回报率多少，但当投资者在承租期满后，一旦商铺的市值低于当初的购买价格，投资者选择将商铺出售时就面临着房产收益为负的可能性。但这样一来，各个买家无法获得完全的物权。

　　在陈先生的这份合同上，与房地产开发企业存在了买卖关系，也标明了“土地使用年限为40年”等，事实上名为投资，但随后的“委托经营合同”又将使用权与所有权分离，这恰恰对以后的经营留下风险隐患。

　　售后包租有成者亦有败者

　　“在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。”王剑超告诉记者，这种经营模式在我国香港和国外的其他许多城市实际上早已流行。

　　不同的是，他们的开发商对项目并不售卖，而是采取长期收租的形式来收回成本。只有这样的形式才是可行的，而这需要开发公司有极大的实力。

　　早年福州八一七路的五洲世纪百货的售楼形式就颇为雷同，开发商携款潜逃带来的影响至今让人记忆犹新。当然成功的经营模式也有，比如现在的大利嘉电子城，开发商就一直是以出租的形式经营至今，经营了这么多年以后，最近才拿出来卖。

　　我省将制止市场违规行为

　　昨日，省建设厅有关负责人表示，我省将严格执行建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”等等，将要求我省各级房管部门加强监管。

　　我省各级建设主管部门将负责制止、纠正市场上出现的违规情况。福州之前有个别楼盘存在违规现象，对目前仍以包租形式在售的“销售未竣工商品房”等情况，将要求归属地房管部门予以制止“叫停”，对于已出售的也应该予以纠正，即已购者可以要求退款。