广州深圳房价飙升三大成因：供地减少货量减少需求旺盛

　　住宅用地供应减少

　　广州：

　　广州市（原八区）2003～2005年“招拍挂”形式出让土地面积92万平方米，住宅用地仅占三成。2004年计划推出100万平方米土地，结果只推出12.1万平方米。2005年“招拍挂

”49.44万平方米，大部分是商业用地。广州市希望减少供地以消化开发商多年囤积的土地，提高土地出让价格。据不完全统计，目前政府手上已有红线控制的市中心区经营性开发土地储备可建筑面积至少有2100万平方米，还有回收的闲置土地近700万平方米，以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米。

　　据不完全统计，广州开发商手中掌握的开发用地（含未开发、新开工、在售项目的后续开发土地等）有250宗左右，约2000万平方米。考虑到土地供应日益紧缩，一些开发商调整开发策略，减缓储备土地的消耗速度，追求土地效益最大化，或建高档物业，或等待最佳开发时机，等等。

　　政府供地政策与开发商策略的调整，形成近年广州市住宅用地供应减少，土地出让价格急升，尤以中心区为甚。

　　深圳：

　　2002～2005年深圳市新增商品住宅供应全部集中在特区外，特区内供应为零。每年供应总量1平方公里左右，2005年削减了一半。深圳市每年对新增商品住宅的需求约900万平方米。按近年新批商品住宅平均容积率3计算，每年需供应商品住宅用地约3平方公里。在住房需求刚性增长的前提下，由于住宅用地供应的持续减少，住房市场供求关系趋于紧张，导致房价过快上涨。

　　住宅量少结构失衡

　　广州：

　　去年商品住宅投资同比基本持平，施工面积同比下降1.8％，新开工面积同比下降22.2％，竣工面积同比下降16.6％。商品房批准预售同比下降5.13％（按面积计）和14.12％（按套数计）。今年一季度商品住宅施工面积与新开工面积同比分别下降3.7％和28.92％，竣工面积同比增长95.8％，增加78.8万平方米。但去年竣工面积比前年少了132万平方米，用今年一季度增加的面积弥补去年，还有53万平方米缺口。

　　从批准预售看，80～100平方米商品房供应量少于交易量，140平方米以上大套型商品房供应量大于交易量。

　　深圳：

　　去年商品住宅施工面积同比增长7.88％，竣工面积同比下降37.92％，减少竣工293万平方米；批准预售面积同比下降10.96％。今年一季度商品住宅施工面积下降2.23％，批准预售面积同比下降15.81％。

　　需求旺盛空置下降

　　广州：

　　2004～2005年广州市供应量（批准预售）与成交量比例为100：149（八区）和100：125（十区），供求缺口420万平方米（八区）和370万平方米（十区）。今年一季度商品住宅销售面积171.5万平方米，同比几乎翻番。住宅空置下降15％，减少空置量40.8万平方米。

　　深圳：

　　2002～2005年深圳市商品住宅供应量（批准预售）与销售量的关系从供过于求转变为供不应求，今年一季度，更紧张至有近一半的供需缺口。市场需求持续旺盛，一季度末住宅空置面积同比下降19.48％。(赵燕华)

　　（金陵／编制）