南京开征土地年租金 房子用于出租也将交纳地租

　　【龙虎网报道】早在1999年，南京市就曾开展过土地年租金收取工作，但因为许多企业面临改制、有关政策不明确等因素，导致该项工作未能深入开展。截至目前，全市收取土地年租金才1000万元左右，与周边的苏州、无锡相比差距很大，甚至只相当于镇江市一年收取的土地年租金。

　　目前大部分企业改制已经完成，土地市场建设将逐步规范，重新启动这项工作，时

机已经成熟。

　　商业类一级地租最高

　　昨天，南京市国土资源局宣布，根据南京市国土资源局、南京市财政局和南京市物价局联合拟定的《对国有土地使用权出租或改变用途收取土地年租金的实施意见》，国土局将于今天全面启动征收土地年租金的工作。值得关注的是，市民购买房改房用于出租的，今天起也要分土地级别缴纳地租，最高标准为每年12元／平方米。地租最高标准的为商业一级，为每年30元／平方米。

　　三种类型要缴纳土地年租金

　　据南京市国土资源局土地利用管理处副处长程鹏介绍，土地年租金收取范围主要包括三类：一、将划拨土地使用权出租的，包括以划拨土地使用权作为联营条件和因出租地上建筑物而涉及土地使用权出租的。二、临时改变原国有划拨土地用途，用于商业、金融、商务办公、娱乐、服务、旅游、餐饮、停车场等经营性活动的。三、因企业改制、房产交易等原因已办理出让、租赁、作价出资、授权经营手续的工业类用地，临时改变用途用于商业、金融、商务办公、娱乐、服务、旅游、餐饮、停车场等经营性活动的。

　　最高标准为每年30元／平方米

　　土地年租金分商业、工业和其他三类，土地级别不同，收取的金额也不同。

　　划拨土地使用权出租的（含土地使用权既出租又改变土地用途的），按照标准计收土地年租金；划拨土地使用权改变土地用途的，土地年租金按规定标准的70％计收；以出让、租赁、作价出资、授权经营等有偿方式取得的土地使用权改变土地用途的，土地年租金按规定标准的40％计收。另外，土地年租金按年收取，土地出租或改变用途期限不满一年的，按月计收，不足一个月的按一个月收取。

　　缴年租金不等于可更改土地用途

　　南京市土地资产管理所所长戴冰向记者强调，缴纳土地年租金以后，并不意味着擅自出租或改变国有划拨土地用途的行为是符合相关规定的。

　　戴冰说，土地年租金是指土地使用者按年向国有土地资产的代表（政府）缴纳的地租，其实质与土地出让金一样。但是按照本《意见》缴纳年租金的前提是，企业和个人已经违反了相关规定，将国有划拨土地的用途改变或出租。缴纳年租金，是政府通过经济手段，进一步规范用地行为。

　　■案例——

　　80平米房改房一年地租最高960元

　　根据《对国有土地使用权出租或改变用途收取土地年租金的实施意见》，南京市国土局认为，过去存在的大量房改房，一旦用于出租，就应该缴纳土地年租金，即使已经经过市场交易，屋主变更也不例外。

　　南京土地资产管理所所长戴冰解释道，因为房改房是用国家划拨土地建成，没有缴纳土地出让金，所以房屋的建造成本低，老百姓购买的成本也低。根据《意见》收取土地年租金范围及对象的第一条，“将划拨土地使用权出租的，包括以划拨土地使用权作为联营条件和因出租场地上建筑物而涉及土地使用权出租的”，房改房用于出租，就应该将国家的土地收益交还给国家，缴纳土地年租金。

　　房改房通过二手房市场售出，如果现任屋主只用于居住，土地用途没有改变，那么不用缴纳土地年租金；如果用于出租，应该缴纳土地年租金。毕竟房产交易行为和土地收益是两回事，房屋买卖只是房产交易行为，并没有改变土地用途。应该说，房屋的商品价里已经包含了房屋本身的价格和土地出让的价格，但是在目前的交易过程中，房改房土地的受益者是房屋的前任屋主，而非国家。戴冰说，因此在这个意义上，在二手房交易市场上购买房改房，应持谨慎态度。

　　不过，南京市国土管理局认为，南京土地年租金按土地级别分六类，最高每平方米一年12元，最低才3元。

　　以新街口地区建筑面积为80平方米的出租房改房为例，根据土地年租金计算公式：土地年租金＝年租金标准×计收面积×修正系数，该房屋地处一级地块，年租金标准为12元／平方米，计收面积80平方米，修正系数为1．0，那么该屋主每年需缴纳960元的土地年租金。

　　最后，戴冰强调，因为历史的原因，南京房改房数量很多，分散面广，造成查证是否改变土地用途的工作难度较大，所以此次国土资源局并没有将开征土地年租金的重点放在个人房改房上，而主要针对临时改变原有划拨土地用途，从事经营活动的大型工矿企业等。

　　■政策——

　　两类人员可减免土地年租金

　　据介绍，特殊人群可减免土地年租金。残疾人和低保户利用自有房屋从事经营活动的，经核准后土地年租金减半征收；福利性企事业单位、下岗职工利用自有房屋从事经营活动的，土地年租金减免三分之一。

　　残疾人、低保户、下岗职工、福利企事业单位可以持街道、居委会、劳动保障、民政等有关部门的有效证明，向土地所在地的国土资源分局书面提出减免申请。

　　■焦点——

　　企业、小区破墙开店重点征收

　　根据《意见》规定，南京需要缴纳土地年租金的对象很多，包括部队、学校、医院等企事业单位，擅自破墙开店；开发商擅自在住宅小区内建造门面房等行为。而此次南京国土管理局开征重点为擅自将划拨土地用途改变，从事经营的大型工矿企业。大型工矿企业动辄出租上万平方米的土地用做大型超市、餐馆等商业经营，因此所缴纳土地年租金也颇为惊人。据国土管理局相关人员匡算，一个位于三类地区，占地1万平方米，地下一层、地上二层的大型超市，土地租金一年约25万左右。

　　国土局认为，在国家实行土地使用制度改革以后，企业在土地取得上分无偿和有偿两种，在有偿使用土地上进行生产经营，无疑比无偿使用的成本大，这必然造成企业间的不公平，收取土地年租金的目的就是使无偿用地向着有偿用地逐步并轨，体现企业公平竞争。

　　政府获得土地年租金或收益，主要用于土地资产开发和城市基础设施建设。

　　■分析——

　　房改房二手交易不会受冲击

　　业内人士担心，72号文件规定房改房的房子如果用于出租，将每年要向政府缴纳年租金，那么想购买二手房改房用于出租的投资客可能就此“缩手”。这样目前火热的房改房二手交易，可能受到冲击。

　　据了解，目前二手房市场相当活跃，置换率很高。但其中房改房只占二手房交易的20％左右。

　　对房改房用于出租收取年租金，中广置业集团的总裁袁小玲对记者表示，从理论上来说，72号文件会对房改房的二手房交易造成冲击。但是，实际上冲击却可以忽略不计。

　　袁小玲说，举例来说，现在很多学区房的租赁价格非常高，一年的租金可能达到1万元以上，这样一年向政府缴纳数百元的年租金，并不算多。

　　而且，政府要对用于出租的房改房收取年租金，目前操作起来会很难。就眼下情况看，房改房的二手交易不会受到大的、直接的影响。

　　袁小玲表示，目前南京购买房改房二手房用于投资出租的，不会超过二手房市场的5％，大多数居民都是用于自己居住。

　　南京顺驰不动产副总经理董犇同样认为，收取年租金的政策将在老百姓那里遭遇阻力。

　　他对记者表示：“我知道很多老百姓听到房改房出租要收年租金的消息时，反应是很漠然的。目前民间80％以上的房屋出租，并没有在政府那里登记，那么政府将采取什么样的程序来监控呢？”

　　董犇还表示，房改房的刚性需求很旺盛，火热的二手交易不可能受到多大的冲击。

　　■附件——

　　计算公式

　　土地年租金计算公式：土地年租金＝年租金标准×计收面积×修正系数

　　修正系数

　　修正系数确定：

　　1、纯场地出租的，修正系数为0．5。

　　2、因房屋出租或者改变用途引起土地出租或改变用途的，除商业用途以外，修正系数均为1．0。

　　3、改变为商业用途或商业用途出租的，对建筑物的楼层进行修正，修正系数为：

　　计收面积界定

　　1、纯场地（地上无建筑物）出租或改变用途的，以实际出租或改变用途范围土地面积界定计收面积。

　　2、因房屋出租或改变用途引起土地出租或改变用途的，以实际出租或改变用途的房屋建筑面积作为计收面积。