房价飙升背后玄机多少

　　有业内人士称，帮助开发商售楼的中介成本投入极少，但只要“方法得当”，“运作”一个过10亿元的项目，进项可能达到数百万元甚至近千万元。

　　近期，房地产业再度升温、大中城市楼价出现飙升势头。但在市场“繁荣”的背后，一些房地产开发商、中介运用虚假信息误导、操纵市场的状况频繁出现。这些在很多时候被称之为“营销手段”的黑箱操作方法，对产业的健康发展和楼市的合理运行造成了诸多不

良影响。

　　销售人员配合造假象

　　记者打电话到北京市宣武区一个高价楼盘售楼处，售楼小姐语调很急促，给人的印象是，这里的楼盘很抢手，业务人员忙得不可开交。

　　在北京，开发商的售楼人员接电话都习惯于先“摸底”：“您来过我们售楼部吗？您打过电话吗？上次是谁接待的您？”

　　据业内人士介绍，等到客户到售楼处上门咨询时，售楼人员互相配合打电话，或扮顾客，上前问这问那，造成真正客户中意的房子很抢手的假象；或是一边与甲客户洽谈，一边又将同一套房介绍给乙客户。如果购房者看上某房，过几天售楼处就会打来电话：“房子有人想买，快过来付订金！”客户情急窘迫之下，只好匆忙购房。

　　时下，房地产企业钻研客户心理已到极致，如业内采用的所谓SP(“销售促进”，英文名SalesPromotion)。就是通过免费、优惠、竞赛和组合四大工具，通过广告+心理诱惑+鼓动消费信心+聚集“士气”来达到短期内提升销量的目的，很有些传销业界搞“老鼠会”的意味。

　　“销控”使房价节节升

　　记者打通北京大兴一家销售楼盘的电话，询问一种建筑面积123平方米的住宅情况。售楼处销售代表说，他们现在推广的是另一种户型。另一家房产销售商则一会儿告诉顾客选好的楼层已经被“团购”，一会儿又致电顾客，说房子让出来了，只不过价格每平方米涨了500元。

　　俏销户型、位置好的单元后上市，价格当然会“水涨船高”。从事房地产中介的知情人向记者揭露，开发商目前盛行的这种“销控”，就是通过向客户提供不实信息来操纵市场。

　　明明有100套房子可售，第一次先拿出20套来卖，给外界留下一开盘就告售罄的热销印象；第二次再拿出30套，因为“供不应求”适时提价，刺激人为“追涨”，随后再联手中介，将新房变身“二手房”加价出售。

　　北京楼市一些楼盘的商品房预售合同中购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出，在业内传为笑话。这就是目前暗流涌动的合同造假现象。

　　一些开发商动员自己和员工的亲朋好友大量签订假的购房合同，根据需要随时撤销，欺骗市场。在开盘时，有的开发商让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“标杆”拉抬房价。等真正的买房人憋不住“上钩”后，房价被实质性拉高，开发商再撤销原订的高价合同。最后，开发商逐渐出货，中介手中的房子也乘机出手，接最后一棒的总是不知内情的普通购房者。

　　大瞎话有了“技术含量”

　　近年来，大中城市的购房者发现，越来越多的楼盘开盘之初，售楼部总是人满为患。其中相当一部分原因是开发商自己或者委托中介雇人排队、制造紧张气氛、哄抬房价造成的。

　　干这种勾当，时下竟也是桩“技术活”：售楼部面积不能太大，前提是必须造成购房者摩肩接踵的场面。卖小户型雇大学生，而且最好是青春靓丽的女大学生；一般住宅楼要雇40多岁的主妇，既有亲和力又有煽动性。

　　房地产商用虚假信息造市，光是自说自话还不灵光，这就得请人“抬轿子”。在广州一次地产业聚会上，“政府土地供应不足，地价过高，导致房价上涨”的论调就四处蔓延。一些房地产商请来某些知名专家为其“代言”，宣传房价大涨。

　　在此背景下，公开的房地产信息往往存在着明显的误导：如“起价”往往比实际售价低1000元到1500元；又如说某楼盘到市中心只有20分钟车程，但这可能是凌晨两点从楼盘开进口跑车到市中心的“车程”。

　　专家分析，在房地产“业内”，若明若暗地存在着“抬价利益共同体”：如中介机构，往往与开发商合作相互联手抬价，利益共享。有业内人士称，帮助开发商售楼的中介成本投入极少，但只要“方法得当”，“运作”一个过10亿元的项目，进项可能达到数百万元甚至近千万元。

　　中国科学院心理研究所社会与经济行为研究中心王咏博士分析说，目前的房地产市场和股票市场有一定的近似，开发商利用自身绝对优势，放大一些不实信息，这些信息可能在社会上被以讹传讹、进一步被放大。如此周而复始，便造成社会上的恐慌心理。因此，房地产信息披露，亟待加以整顿和规范。

　　(据新华社)