对投机者是“致命性”打击

　　昨天，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“意见”）。一直对房地产市场非常关注的安徽大学经济学院金融系副主任、硕士生导师郑兰祥表示，此次出台的《意见》不仅将产生实际效应，引导房地产市场向理性、成熟的方向发展，也对房地产商以及购房者起到了告示效应，即政府对房地产市场调控的决心是非常坚定的。

　　“意见”将对房地产市场产生直接作用

　　郑兰祥告诉记者，在此次意见出台之前，国家有关部门也有过一些针对房地产市场的调控政策，比如银监会、中国人民银行等部门向各商业银行发布的风险提示，提醒商业银行向房地产投放贷款存在风险，需要谨慎。此外，一个多月前，人民银行在存款利率没有变动的前提下，调高了贷款利率。郑兰祥说，上述的措施都是间接的调控措施。

　　郑兰祥表示，与以前的调控措施相比，最近出台的国六条则直接得多，但国六条确定的多为原则性的东西，此次出台的意见则是国六条的细化，体现了国六条的精神。其中的内容包括提高首付比例、严格房地产开发信贷条件等措施，都属强硬的调控手段，将对房地产市场产生直接作用。

　　对投机者产生“致命性”的打击

　　据郑兰祥分析，此次出台意见对市场产生的作用是多层次的，换而言之，意见会将购房者和投机者区隔开来，分别产生不同作用。首先意见规定，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，此条便会对投机者产生“致命性”的打击。投机者在房产市场上进行投机，就是要以低买高卖的方法，高频率的在市场上买进卖出，这条政策出台后，卡死了房屋交易的时间，也就卡死了投机者赖以存活的生命线。而对普通购房者而言，这条限制性规定不会产生什么影响。

　　此外，意见规定，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。但对中低收入群众购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20％的规定。这条政策明显带有两面性，即对真正购买住房的民众，依然沿用过去较低的首付，不影响老百姓正常购买，另一方面，对恶意投机的炒房者抬高门槛，限制其进行房产投机，净化房地产买卖市场。

　　释放明确的调控信号

　　郑兰祥告诉记者，目前中国的房地产市场过热，房地产开发的门槛过低是原因之一。按照相关的政策，此前，房产商只要买到了土地，就可向银行贷款进行土建，稍后便可利用预售让大量现金回笼，再用这些现金购买土地，用于房产投资，再贷款……如此循环往复，就可轻易地赚取惊人的利润。此次的意见明确指出，项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，这大大抬高了资本进入房地产业的门槛，可以有效阻止过多资金进入房地产业，防止房地产开发继续过热。

　　据郑兰祥分析，意见不仅抬高了房地产业的准入门槛，更重要的是释放了一个非常明确的信号：政府将对房地产业进行前所未有的调控，这个行业的利润将被限制，风险也将进一步提高，这将促使各方包括开发商进行深入的反思。此前，房地产业与工业、商业、农业相比，利润高、风险小，资本持有者当然会选择前者，而现在，房地产业的风险大了，利润低了，这将促使资本更加均衡地向其他产业流动。

　　郑兰祥表示，合肥目前大力开展的工业立市就是一个非常明智的选择，只有工业等基础性产业发展壮大了，房地产业才有发展的基础。

　　购房者切忌跟风消费

　　郑兰祥指出，意见同样给目前浮躁的持币购房者一针清醒剂：国家将大力调控房地产业，目前房价飞涨只是一时的现象，政府最终会将房地产导向良性发展的轨道，因此购房要从自己的实际出发，勿需跟风消费。例如，意见规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这表示，政府希望房地产开发回归理性，购房者理性购房，房地产业最终将走可持续发展之路。

　　·本报记者 赵跃·