8项“硬指标”调控房地产市场

　　后天起个人住房贷款首付提高到30%

　　购买住房不足5年转手交易全额征收营业税

　　5月29日，国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题

，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

　　近期经济适用房建设目标9月底前公布

　　我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　各地要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

　　90平方米以下须占项目总面积七成以上

　　一面是众多城市居民住房需求长期得不到满足，另一方面却是大户型住房供应比重过高。国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50％。

　　为解决这一问题，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目，应根据上述比例进行调整。

　　购房不足5年转让全额征收营业税

　　目前，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了进一步抑制投机和投资性购房需求，国家将对这一优惠政策进行调整。

　　从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物

　　商品房空置正成为我们必须面对的问题。今年一季度，全国商品房空置面积为1．23亿平方米，同比增长23．8％；其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19．7％。

　　对于闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　此外，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　个人住房贷款首付比例：不低于三成

　　目前，个人房贷首付比例约在20％至30％。与此同时，一些开发商公开宣传所谓“零首付”，而个别媒体也在大胆预测“五成按揭”。

　　这回，国家给了一个明确说法：为了抑制不合理的住房需求过快增长，从而抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。

　　同时，考虑到中低收入群众的住房需求，有区别地适度调整了住房消费信贷政策，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　居住用地供应量七成用于中低价位中小套型

　　为了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

　　一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　此外，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　土地闲置2年将被收回使用权

　　国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395．61万亩，相当于城镇建设用地总量的7．8％。

　　为了加大对闲置土地的处置力度，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　各地城市年内建立廉租住房制度

　　为加快城镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　第一时间的回应

　　在部分城市房价持续上涨而成为社会关注热点之际，2006年的房地产市场调控细则颁布出台。

　　这一细则，将给房地产市场带来多大影响？对购房老百姓带来哪些好处？记者第一时间连线国有商业银行、房地产界、学者和普通百姓，听取了这四方面的反映。

　　区别对待：首付分30％和20％

　　［政策细则］自6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不低于30％，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　［国有商业银行一负责人］：这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20％提高到30％，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20％比例，充分考虑到了中低收入群众的购房需求。

　　［学者·瑞士信贷董事总经理陶冬］：首付款区别对待，照顾了中低收入群体。但首付款设为20％至30％，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。

　　［学者·易宪容］：对中低收入者是个好消息。但这一政策应进一步划分档次，充分细化，比如90平方米至120平方米实行首付款30％，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　［购房者·北京丽阳四季楼盘业主高先生］：两年前买的97平方米房子，首付款20％要11万元。如果按照30％首付款则要17万元，我就支付不起了。但实行区别对待很有好处，这有利于调整消费心态，不一定都紧盯大房子。

　　5年内转手交易需交纳全额营业税

　　［政策细则］自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　［房产咨询商·王正宇］：这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是2年以上转手交易，就免征营业税，提高到5年，大大加重了投机性购房成本。

　　［开发商·阎少华］：5年内转手交易需交纳全额营业税，这确实可以限制炒房行为。不过，我担心时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　［学者·易宪容］：现在各大城市的投机性购房十分严重，我觉得这项政策力度仍不够，建议征收高比例的“个人交易所得税”。

　　［购房者·北京瑞丽江畔楼盘业主张晓梅］：我是2004年买的期房，总房款55万元，本想出手卖掉，但今后要交纳营业税，成本大约增加3万元，肯定不好卖了。(新华社)