房地产调控细则会给百姓带来哪些好处？

　　在部分城市房价持续上涨而成为社会关注热点之际，2006年的房地产市场调控细则颁布出台。这份由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，深入贯彻5月17日国务院常务会议关于房地产调控的精神，提出了具有较强操作性的措施。

　　这一细则，将给房地产市场带来多大影响？对购房老百姓带来哪些好处？新华社“

新华视点”记者第一时间连线国有商业银行、房地产界、学者和普通百姓，听取了这四方面的反应。

　　对房市的影响

　　新华社记者张旭东 张晓松 张建平

　　闲置土地将受严惩：严格对房地产开发商的监管

　　●国有商业银行一负责人：为抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，严格房地产信贷条件，切中了房地产开发中的一个重要问题。我们将进一步制定更加细化、便于操作的实施细则。

　　●开发商·沈大强：项目资本金比例低了，有可能形成金融风险。不过，只要开发商能够对土地进行渐进式的开发，而不是长期闲置或倒卖土地，就应当认为是合理的。可采取公开土地保有量信息的方式，增加房地产市场透明度。

　　●学者·易宪容：政策能否执行，关键看执行力度。现在商业银行对房地产商的信息检查不过来，一些政策无法落实。

　　●学者·陶冬：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，离不开地方政府。地方政府执行政策的自觉性、积极性如何，是这次房地产调控政策能否收到效果的最关键因素。拭目以待：房价是涨是跌

　　●房产咨询商·王正宇：至少要观望一段时间，而且各个城市情况不一样，要看各城市进一步出台的细则。

　　●开发商·沈大强：一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。

　　●开发商·阎少华：对市场影响不会太大，但房价是个很难说的东西，也不排除短期波动的可能，一些泡沫较多的城市可能会受到较大影响。

　　●学者·陶冬：房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。

　　向中低收入倾斜：90平方米成为“分水岭”

　　●房产咨询商·北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇：90平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是《意见》中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。

　　●开发商·北京锦绣花园投资公司董事长沈大强：我举双手赞成这一政策，这体现了国家对民生的重视。盲目追求大户型不符合中国土地紧缺的国情，按人均30平方米计算，90平方米的住房在城市中足够用。

　　●开发商·北京泰盈房地产开发公司总经理阎少华：对“90平方米住房”进行划线，我有不同意见，这对市场发展没有好处，有了这个框框，很难开发适销对路的产品。要限制过度消费，可采取别的措施，比如对不同面积的住宅征收不同比例的契税等。

　　●学者·中国社会科学院研究员易宪容：这是一项非常好的政策，给广大中低收入人群带来了希望，一定要严格执行政策，绝不能落空。

　　●购房者·刚毕业的研究生江崇科：现在房子又大又贵，北京四环以内的房子很少在每平方米7000元以下。四环以外石景山区有个叫远洋山水的楼盘，均价也在每平方米7000元以上。这对我们刚毕业工作的人群，造成很大压力。区别对待：首付分30％和20％

　　●国有商业银行一负责人：这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20％提高到30％，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20％比例，充分考虑到了中低收入群众的购房需求。

　　●学者·瑞士信贷董事总经理陶冬：首付款区别对待，照顾了中低收入群体。但首付款设为20％至30％，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。

　　●学者·易宪容：对中低收入者是个好消息。但这一政策应进一步划分档次，充分细化，比如90平方米至120平方米实行首付款30％，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　●购房者·北京丽阳四季楼盘业主高先生：两年前买的97平方米房子，首付款20％要11万元。如果按照30％首付款则要17万元，我就支付不起了。但实行区别对待很有好处，这有利于调整消费心态，不一定都紧盯大房子。

　　打击投机购房：5年内转手交易需交纳全额营业税

　　●房产咨询商·王正宇：这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是2年以上转手交易，就免征营业税，提高到5年，大大加重了投机性购房成本。

　　●开发商·阎少华：5年内转手交易需交纳全额营业税，这确实可以限制炒房行为。不过，我担心时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　●学者·易宪容：现在各大城市的投机性购房十分严重，我觉得这项政策力度仍不够，建议征收高比例的“个人交易所得税”。

　　●购房者·北京瑞丽江畔楼盘业主张晓梅：我是2004年买的期房，总房款55万元，本想出手卖掉，但今后要交纳营业税，成本大约增加3万元，肯定不好卖了。

　　8项“硬指标”调控房地产市场

　　■新华社记者张晓松 张旭东

　　与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性———

　　近期经济适用房建设目标9月底前公布

　　我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　《意见》规定，各地要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

　　90平方米以下住房须占项目总面积七成以上

　　《意见》规定，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目，应根据上述比例进行调整。购房不足5年转让须交营业税

　　《意见》规定，从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物

　　对于闲置土地和空置商品房较多的开发企业，《意见》规定，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　此外，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《意见》规定，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　国家明确个人住房贷款首付比例：不低于三成

　　为了抑制不合理的住房需求过快增长，从而抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。

　　同时，考虑到中低收入群众的住房需求，《意见》有区别地适度调整了住房消费信贷政策，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　居住用地供应量七成用于中低价位中小套型

　　为了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，《意见》规定：

　　一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　此外，《意见》明确规定，要继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。土地闲置2年将被收回使用权

　　为了加大对闲置土地的处置力度，《意见》规定，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。各地城市年内建立廉租住房制度

　　《意见》规定，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。

　　《意见》同时要求各地，要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。（本栏均据新华社北京5月29日电）