90平方米将成楼市“分水岭”

　　在部分城市房价持续上涨而成为社会关注热点之际，2006年的房地产市场调控细则颁布出台。这份由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，深入贯彻5月17日国务院常务会议关于房地产调控的精神（“国六条”），提出了具有较强操作性的措施。

　　这一细则，将给房地产市场带来多大影响？对购房老百姓带来哪些好处？记者第一

时间连线银行、房地产界、学者和普通百姓，听取了各方面的反应。

　　从20%到70%，福州任务艰巨

　　林文认为，新政要1至2年才能见效

　　“目前，福州市的经济适用房所占的比例在5％左右，而整个中低价位、中小套型、普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房占20％左右。要从目前的20％提高到新规要求的70％比例，任务很艰巨，就看地方政策怎么跟进、落实了。”福州市房地产经济研究会常务副秘书长林文说。

　　他认为，和去年的政策相比，“今年的规定更加清晰了。”不过，他估计，新政策的效果还需要等待1至2年才能看出来。

　　“新规中提到的土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。我认为，光从福州近期的几宗土地拍卖竞标情况看，价格还是偏高。而开发商用那么高的价格拍下来的土地，是否愿意建设低价位房屋？目前还要看政策具体怎么落实。”林文说。

　　近20个项目面临更改规划？

　　可能有对策：设计出子母房，打通后成一套房子

　　根据福州某房地产业内人士透露，福州目前90平方米以下住房所占比例不到开发面积的25％，多数集中在鼓楼区Ａ级地段，以及东区的少数楼盘。

　　该人士透露说，目前为止，能够达到这个比例（指90平方米以下住房占70％以上）的楼盘只有一个，在鼓山附近。

　　九部委文件中规定，“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”而该人士表示，据他了解，福州目前有15—20个项目已经提交了规划，但是还没有取得施工许可证。这些都可能面临更改规划。

　　不过，“上有政策，下有对策”，该人士说，一些开发商可能设计出“子母房”户型来规避。“所谓子母房，就是在设计住房的时候，本来是150平方米的房子，却设计成60＋90两套房子，不过这两套房子之间可以非常方便地相互打通，两个房子的阳台、卫生间都是按照一个房子的要求设计的，打通之后和一套没有什么区别。”该人士提醒，政府后续的配套政策要对此类现象加以限制。

　　房价是涨是跌还得拭目以待

　　［房产咨询商·北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇］：90平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是《意见》中最关键的一条措施（指90平方米以下的住房必须达到70％以上），它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。至于房价走势，至少要观望一段时间，而且各个城市情况不一样，要看各城市进一步出台的细则。

　　［学者·中国社会科学院研究员易宪容］：这是一项非常好的政策，给广大中低收入人群带来了希望，一定要严格执行政策，绝不能落空。

　　［开发商·沈大强］：重点发展小户型普通商品住房，虽然在平抑房价上起到一定作用，但也不能盲目乐观。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。

　　［开发商·阎少华］：对市场影响不会太大，但房价是个很难说的东西，也不排除短期波动的可能，一些泡沫较多的城市可能会受到较大影响。

　　［学者·瑞士信贷董事总经理陶冬］：房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。

　　（本部分据新华社）

　　炒房者的成本大大增加

　　如果需求旺盛，成本会转嫁给买房者

　　针对转让环节营业税的调整，国内税收专家庄粉荣接受本报记者采访时说，从征税对象从交易不满2年调整为不满5年，对房地产二级市场将会造成影响，国家出台这一政策的目的是为了抑制房地产炒作，“通过税收政策做出调节是必要的。”

　　庄粉荣说，很多炒房者认为两年的时间并不长，看好短期的收益，会将房子继续持有，但是现在这一政策的出台，可能会使这些炒房者陷入尴尬，因为现在出手肯定要承担税期延长所带来的成本。

　　“如果政策出台后，需求还是很旺盛的话，税收将会转嫁到购房者身上。”庄粉荣说，营业税充其量就是5％，税收政策力度还是非常有限，仅仅通过税收政策来稳定市场是不够的，但是已经给过热的房地产行业泼了一盆冷水。

　　“这一政策将会抑制一些人对房产投资的热情，因为投资周期变长，投资成本变大，回收时间变慢。”国广一叶总经理李冬斌说，新政策实施后，市场上供应5年内的房源将会大大减少。

　　二手房市场拐点必将出现

　　买方承受力受限，房子会烂在炒房者手中

　　记者从福州多家中介了解到，近几个月的二手房交易量已经呈明显下降的趋势。“只要投机者成本与收入差额变小，交易量接下去还会下降。”福州一位房产中介商如是说。

　　据记者了解，在很多中介的房产交易总量中，2年内的房子就占总交易量的30％－50％。

　　福州房地产学者王剑超说，福州的房地产税收政策在国内算是走在前列，但是在早期，国家的税收政策都一直被买卖双方架空，从而规避了税收的政策。

　　“从2年调至5年，体现了国家对房地产过热抑制的态度。”王剑超认为，从表面看来，炒房者似乎能把税收转嫁到房价中，受害的还是买房者，“可是这一政策会使买方的承受力受到限制，买房者一旦承受力过大，就会出现买方不接盘的趋势，最终可能会导致现有的房子烂在炒房者手中，这个拐点必将在某个时期出现。”

　　小开发商不好混了

　　一些在福州之外投资的中小开发商可能回不来了

　　福州龙事达房地产有限公司刘总经理表示，受此政策影响较大的是一些小开发商，一些持有资金较多企业的不会受大的影响。

　　不过，新政策将断了那些转战外地开发商回榕的后路。

　　“现在，福州至少有上百家中小开发商在外地投资，不过现在，国家出台政策后，他们就不可能回来了。”该人士分析说，福州是全国40个房地产预警系统城市，受国家监控程度高，小开发商在这里不好混。

　　可能转向民间信贷

　　开发商面临巨大压力，存活下来的可能只是寡头

　　“此举的初衷无非是要提高开发商信贷门槛，但执行起来肯定会导致开发成本越来越大，激烈的竞争，使得房地产市场出现寡头垄断局面。”一位开发商如是担心。

　　按他分析，福建特别是福州市的民间资本市场比较充裕，开发商的民间信贷渠道早已打开，大大减少了对银行信贷的依赖程度。“如果银行信贷门槛太高，大家就会转向民间资本。”

　　但是，无论是民间资本还是银行资本，开发商将会面临巨大的风险和压力，所以，存活下来的基本上就是房地产寡头。

　　“目前，需要巨额资金的恰恰是大型的房地产开发商，如果把他们的资金链掐断，这是很危险的。”这位开发商如是分析。

　　工薪阶层可能推迟一年买房

　　新规定充分考虑普通购房者需求

　　对于普通购房者而言，首付比例由两成提高到三成，首先意味着购买第一套房子的时间可能有所推迟。比如，按照一套房子100平方米、每平方米4000元计算，一成的首付资金就是4万元，这相当于很多工薪阶层一年的收入。

　　不过，市民王先生说，他还是非常欢迎这个政策的。“从目前国家的调控政策看，房价是朝着稳定的趋势发展。这对于购房者而言，是最大的利好。毕竟，房价不涨得那么快，就不会着急买房子了。”王先生如是说。

　　而且，新政策中明确，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。这表明政策的出台已充分考虑了普通购房者的需求。

　　单纯提高大面积住房首付比例效果不大

　　光大银行福州分行个贷中心主任林锋则表示，单纯提高大面积住房的首付比例并不会对炒房者产生多大影响，相反对真正需要购房的人反而产生了更大的压力。

　　“我认为之后肯定会出台关于多套住房按揭的政策，因为这才能更有力地打击炒房者。”林锋认为。