九部委联手硬性调控房市

　　日前，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。该意见核心思想之一，是发展中低价位、中小户型的普通住房，让老百姓买得起房。

　　该意见从多方面硬性调控房地产市场，涉及5年内二手房转让全额征收营业税、新项

目70％的面积须是90平方米以下户型、按揭首付款不得低于三成等问题。

　　昨日，本报选择部分与普通老百姓贴近的问题进行了采访。

　　5年内二手房转让全额征税

　　据透露，还要缴个人所得税，市场将遭遇前所未有的寒流

　　［政策］自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　［访谈］去年“2年内二手房转让全额征收5.5%营业税”的政策，已让二手房市场消受不了，这次打击范围更大，业界认为，二手房市场将遭遇前所未有的寒流。

　　按此次新政，购买住房不足5年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　钢运、琴琴、中原等房中介称，从目前成交情况看，5年内的二手房占了70％，“此次新政的影响可想而知”。关键问题还在于，此次明确要求税务部门严格税收征管，防止漏征和随意减免。据透露，5年内二手房转让，除了要缴营业税，还需缴因此获利的个人所得税，去年类似政策因为没有坚持，部分城市征收后一度暂停。

　　钢运置业董事长代育松认为，二手房5年内转让全额征收营业税，房源肯定大大减少。同时，由于转让成本增加，二手房转让价格肯定会攀升，市场成交量势必大幅下滑。

　　代介绍，去年6月1日，国税总局、财政部和建设部三部委联合发文要求，对2年内二手房转让全额征收营业税。随即，二手房市场急剧滑坡。

　　中原地产营业总监何伟坚称，这次新政出台后，形势更严峻——去年很多时候还可以避税，比方说买卖双方可先缴定金、签合同，待房龄满2年再到房交所过户。今年这个办法恐怕不得行了，买卖双方不可能将交易时间拖至5年——时间过长，买方都会认为风险太大。

　　［点评］投机购房者、炒房族这回可能要倒霉了。

　　个人按揭首付款至少30％

　　购买自住住房且在90平方米以下，仍可只首付20％

　　［政策］自6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不低于30％，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　［访谈］由于我市早已执行三成首付比例，所以这个政策对重庆购房者影响不大，但国公务员、教师、医生等以前可享受两成首付，现在不得行了。

　　中行重庆分行人士称，该行以前发放个人房贷时确定首付比例，只与贷款者的信用状况和还款能力挂钩，没与购房者所购房屋面积挂钩，国家此次出台新政，对银行放贷作了硬性限制。

　　多少购房者会受到影响？中行重庆分行人士透露，从该行发放个人房贷情况看，90平方米以上、130平方米以下的户型约占30%，而这部分户型的购房者，多数是享受20%首付款比例。市内其余银行的数据与中行重庆分行差不多。

　　根据市内银行的透露信息，部分购房者首付三成也不一定得行。银行称，市民今后购买90平方米以上的按揭房时，银行给出的首付款比例将因人而异——同一套按揭房，不同的人购买，付的首付款将不一样。国家硬性规定的30%肯定不能少，然后再看贷款者的信用状况和还款能力，如果信用状况好，就只付30%的首付款，如果信用状况不好，就可能付40%至60%的首付款，若信用状况特别差，还可能贷不到款。

　　［点评］政策没有一刀切，首付款也分30％和20％区别对待。

　　90平方米内户型须逾七成

　　我市开发商已开始大房改小房、跃层改平层了

　　［政策］自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70％以上。

　　［访谈］此前，市国土房管局负责人介绍，为贯彻落实“国六条”，让更多的中低收入者买得起房，我市今明两年将推出15万套中小户型商品房。同时，从目前市场供应结构看，主城区单套建面小于120平方米、建面均价在3000元以下的普通商品房，共有33766套。

　　尽管我市目前有开发商纷纷大改小，跃（层）改平（层），但标准势必还得降低。同创集团营销总监何刚认为，这不仅是政府强制性要求，更是市场导向。因为再修大户型，根本卖不脱，现在是政府、市场两支手逼迫开发商不得修建中小户型。

　　华宇集团、同创集团介绍，目前在售或正开发的楼盘中，九成以上的户型面积在100平方米以下，超过120平方米的户型，可说是少之又少。而过去开发的仍未售出的120平方米以上的大户型，目前正在改规划，准备大改小。

　　［点评］要求加大中小户型开发，国家部委首次进行了量化。向中低收入倾斜，90平方米成为“分水岭”。

　　3年以上空置房不能抵押

　　项目资本金比例不到35%的开发商，银行不得放贷

　　［政策］为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　［访谈］联众置业老总邱朝礼认为，这标志着房地产开发投资、开发商从银行获得贷款的两大门槛均将大大提高。尽管根据我市有关规定，房地产开发项目中，项目资本金不得低于项目总投资的35%，但现实中这一比例仍为20%-25%。因此，一旦严格打表，很多开发商资金都很吃紧。

　　不仅如此，开发商过去可拿手中的空置房、闲置土地作抵押贷款，而现在又难上加难。因此，开发商从商业银行融资的渠道可谓越来越窄。

　　［点评］“空手套白狼”玩不转了，没好的融资渠道，很多开发商只有退出江湖了。

　　其他政策

　　1.经济适用房项目九月底前公布

　　今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　2.居住用地供应量七成建普通房

　　优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　3.土地闲置到两年要收回使用权

　　对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　4.城市搞房屋拆迁控制规模进度

　　加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

　　据新华社

　　记者陈林张彬网络编辑：李平