一年后房市调控又拧紧一圈

　　有关房地产市场调控的“国六条”、“银六条”出台后，新一轮调控又将使出哪些杀手锏？市场处在一片焦躁不安的等待中。昨天，国务院办公厅转发的建设部、央行等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式对外披露，调控组合拳悉数打出。其中，为进一步抑制投机和投资性购房需求，住房转让环节的营业税征收期限由2年延长至5年。

　　对此，沪上不少房产中介表示，跟一年前首次开征营业税一样，目前进行中的二手

房交易将会因此突生众多变数。

　　全额征收营业税

　　5年新期限

　　房产投资周期悄悄划定5年

　　新政策几乎未给市场留下缓冲期。6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　“尽管只有两天，但还是有赶搭末班车的可能。”沪上数家中介公司昨天表示，如果下家无需贷款，操作上赶一赶，理论上还是可以赶在6月1日前送进交易中心，从而避开营业税。因此，短期内新政策有可能引起二手房市场交易量增加。

　　上海中原地产房贷部杨涵靓表示，细则需要更详细的交易规定来配合。一般情况下，如果购房者不能在6月1日前完成申请开票或申请办理过户手续，即使已经签订二手房买卖合同，这笔交易也将按照新的营业税政策来实施。也就是说，对于一套距离上一次交易满2年但不满5年的普通商品房来说，在6月1日前完成交易，营业税是免征的，而6月1日以后，营业税将全额征收。

　　去年6月1日，上海实施营业税政策后，二手房市场反应比较强烈，尤其是正在交易过程中的二手房买卖。据信义房产的工作人员透露，由于无法赶在政策执行前完成交易，当时相当多的二手房交易被迫重新谈判，其中部分交易合同后来中止执行，有些交易双方后来通过法律手段解决纠纷，还有一些二手房买卖双方共同承担了增加的营业税，即将实施的新政策很可能再次在二手房市场上引起同样的反应。

　　去年的营业税政策实施后，部分消费者通过推迟实际交易时间的方法来避开税收，这部分购房者将面临更加棘手的问题。杨涵靓透露，去年以来，为了避开营业税，买卖双方常常通过中介公司将交易时间确定在2年后。但现在2年限期未到，又定出5年的新限期，这部分购房者将面临两难选择———要么交清营业税，要么再等3年。

　　中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，将营业税征收时间从2年延长到5年，5年将成为人们投资房产的心理起点，短期的投机和投资行为都将被遏制。对于理性的投资者而言，虽会失去一些短线投资机会，但至少5年的投资周期应该还是可以接受。

　　90m2以上住房

　　首付3成

　　购房套数越多首付比越高

　　此前曾有传言“央行将提高购房首付比例至5成”，昨天的细则使谣言不攻自破。对于自住型90平方米以下的住房，还继续执行首付20％的比例，而90平方米以上的房屋则必须首付30％。“其实这并不严厉。”陈晟表示，政策还是考虑到全国房地产市场的综合情况，就上海而言，首付30％在市场上已相当普遍。

　　沪上银行也强调称，对于首次置业的自住客，只要个人信用良好，房屋面积在90平方米以下，银行将执行最低首付2成及优惠贷款利率。

　　但同时，对于银监会此前提出的“对高档房、多套购房提高首付成数”，沪上银行间也已经达成共识。昨天，沪上多家银行表态，下一步将对多套购房及购高档房行为采取限制性的贷款政策。银行知情人士进一步透露，各银行近期可能酝酿进一步的调控措施，如从第二套贷款购房起，购房人首付比例将依次提高1成等。

　　目前，沪上各银行在房贷执行的松紧度上仍存分歧。大银行中，中行、建行的政策相对宽松灵活，只要客户资质良好，即使购买第二套房，也可能获得最高贷款8成和下浮10%的优惠利率；而工行、农行则规定，购房人申请二套以上房贷时，首付比例将在原基础上提高1成。原则上，所购套数越多，首付比就越高。

　　多数银行认为，此次调控对当前银行住房金融业务的影响不会很大，主要还是政策对于银行和购房者心理层面上的引导与暗示。据沪上银行反映，自住需求的购房人更倾向增加首付款比例或提前还贷。从目前的贷款构成看，投机客已明显减少，贷款首付三成以上的客户占比相当多。

　　对开发商进一步收紧房贷政策，也成为此次细则的重要内容。不过，据沪上交行等多数银行反映，在实际的房地产开发贷款“把关”上，各行早已走在“新规”的前面。除了划定35％的项目资本金比例线外，还有一些银行只愿意和上海排名50强以内的开发企业合作，对小型开发商则限制贷款。

　　陈晟指出，对于开发商，细则中还规定闲置土地和空置商品房较多的开发企业，银行将从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。这使一些房地产商无法钻银行的信贷漏洞。

　　建设总面积70%以上

　　<90m2住房

　　房屋平均总价将可能降低

　　住房结构性矛盾是房市调控着力解决的问题之一，细则中明确“‘十一五’时期，要重点发展普通商品住房”。

　　陈晟表示，在调整住房结构方面，细则里的两个数字至为关键。其中“90平方米”的面积划定，是考虑到国内整体房地产市场的情况而定，基本上能够满足居民改善居住的需求。同时，明确在新开发的楼盘中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，否则将难获审批。这两个明确的数据具有很强的操作性。从稳定房价的角度出发，也可称“精确制导”，既控制了住房户型面积，同时又能保证相应的供应量，这样房屋平均的总价将可能随之降低。

　　作为调控房地产市场的另一道闸门，这次对于土地调控的规定全面细致。从土地供应前期就规定中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；这和房产开发中的“90平方米”以及“70％”的规定形成联动，也是有力的土地供应保障。同时，对于土地供应后期，加大对闲置土地的处置力度。对一些虽按期动工，但开发过程中断断续续，采取拖延战术的开发商而言，则断了其坐等地价升值炒卖的可能性。