超过90平方米 首付至少三成

　　四川新闻网-成都商报讯

　　国务院办公厅日前转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的不符合条件擅自预售商品房、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标

”具有更强的强制性和操作性。

　　硬指标之1：建筑规划

　　9月底前公布近期建设目标

　　政策细则：制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案。

　　解读：我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　硬指标之2：套型限制

　　90平方米以下住房至少占七成

　　政策细则：明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应进行套型调整。

　　解读：一面是众多城市居民住房需求长期得不到满足，另一方面却是大户型住房供应比重过高。国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50％。

　　硬指标之3：住房转让

　　购房不足5年转让全额征税

　　政策细则：调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　解读：目前，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了进一步抑制投机和投资性购房需求，国家对这一优惠政策进行了调整。

　　硬指标之4：信贷条件

　　商品房空置3年禁作贷款抵押

　　政策细则：严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　解读：商品房空置正成为我们必须面对的问题。今年一季度，全国商品房空置面积为1．23亿平方米，同比增长23．8％；其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19．7％。

　　硬指标之5：首付比例

　　90平方米以上首付至少三成

　　政策细则：有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　解读：目前，个人房贷首付比例约在20％至30％。与此同时，一些开发商公开宣传所谓“零首付”，而个别媒体也在大胆预测“5成按揭”。这次，国家给了一个明确说法，同时考虑到中低收入群众的住房需求，《意见》有区别地适度调整了住房消费信贷政策。

　　硬指标之6：土地使用

　　限制低密度大套型住房

　　政策细则：保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　解读：为了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，《意见》还规定，各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

　　硬指标之7：土地闲置

　　收回闲置2年土地使用权

　　政策细则：加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　解读：国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395．61万亩，相当于城镇建设用地总量的7．8％。

　　硬指标之8：廉租住房

　　各地年内建立廉租住房制度

　　政策细则：加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　解读：廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，稳步扩大廉租住房制度覆盖面，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。但是，目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。

　　据新华社