南京市拟出台新管理办法整顿楼市

　　□快报讯(记者尹晓波)昨天下午，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》)，南京市房产局相关负责人也在第一时间告诉快报记者，政府将研究有关政策，不排除制定相关政策的细则的可能性。

　　在新政中有规定特别“醒目”：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设

总面积的70%以上。”

　　南京浙商投资有限公司总经理张国安表示，这一政策显然是矫枉过正了。因为一些容积率本来就小的地块，不可能盖那么多的面积90平方米以下的

　　据悉，目前南京对普通房的标准是：“同时满足下列三个条件享受2%

　　现在新政公布，意味着开发商在开发房型的面积上要“缩水”，那一些标准是否随之调整？南京市房产局人士表示，国家的规定很“死”，没有任何“讨价还价”的余地。参照这个细则规定，南京政府部门在很多方面需要进一步消化和细化。比如高档房标准调整、今年拆迁规模的控制、住房二级市场和

　　【南京业内人士解读】

　　又一个“六一新政”

　　这一《意见》随即被南京房产业内人士看作是前不久国务院下发的“国六条”具体的细化意见，是继去年“六一新政”之后的又一“六一新政”。就新政涉及到的内容，南京房产部门、国土部门及房产业内人士向快报读者作了第一时间的相关解读。

　　抑制“炒房”2年限成5年限

　　新政提及：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”

　　解读：二手交易从原先的2年限延长至5年限，目的就是抑制投机者或者说投资者的“炒房”。新政执行的日期是6月1日，一些市民如果有新房而没有办理产权证，那到“六一”以后就要按新规定执行了。

　　防止囤地资本金在35%以上

　　新政提及：“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”

　　解读：这一政策南京其实从前年就开始执行了，自有资本金比例必须在35%以上后，南京开发企业的优胜劣汰现象已经显现。据有关部门统计，2005年，南京房地产开发企业数量虽然由2004年的453家提高到577家，增长了27%，但是无开发工作量的企业数量却由2004年的125家提高到226家，增长了80%。

　　首付比例自住、房小首付二成

　　新政提及：“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”

　　解读：这个规定“终结”了先前关于首付提高到5成的说法。不过，首付不管是3成还是2成，是对购房者及银行而言。在南京，其实很多开发商和银行对购房者已经要求首付3成。这项政策在一定程度上也是为抑制“炒房族”而设，同时保障一些低收入家庭购买自住住房。

　　7成土地供应给“低价房”

　　新政提及：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”

　　解读：南京市国土部门人士表示将认真消化政策，制订相应的实施细则。现在南京的中低价商品房用地，实际上就是采用先限房价的方式出让的，比如，河西的一处中低价房，就采取了限价3600元/平方米出让的方式。如果让纯粹的商品房用地也采取限房价的方式出让，那么也应该先限定购买对象，这种情况只能适用于一些“勾地”政策的土地，比如一些条件苛刻的地块。

　　【南京市场最新反应】

　　首付三成

　　昨天，南京多家银行称，首付款提高到3成后，部分买房自住者压力加大，但对金融信贷业务影响不大。

　　现状：各银行“首付”成数不同

　　招行南京分行一位相关人士告诉记者，现在很多客户本来贷的就是7成。据其介绍，一方面银行为了防范风险进行成数控制；另外一方面，房贷利率两次调高后，很多客户为了少付利息宁愿多付款少贷款，真正买房贷到8成的客户不到10%。

　　农行江苏省分行营业部一位工作人员告诉记者，在6月1日之前，他们仍按照现有标准执行，即一手楼首付款最低2成、二手楼首付款最低3成、别墅等高档住房首付款最低4成。交行南京分行一位相关人士称，现在他们对市区的房子一般最低首付2成，郊县的房子最低3成。在南京，如果一套房子总价75万元，首付多个一成，就是7.5万元，对于购房自住的人来说，支付压力加大了，但需求刚性无法转化，市场变化不会太大。

　　尴尬：90平米“大小”相对论

　　不过，对于《意见》一刀切的做法，有银行提出了自己的担忧。一位不愿透露姓名的银行人士称，就以江苏为例，在苏北，90平方米的房子就不算小了，而在南京90平方米是很普通的户型，在经济发展程度不一的地方，应该根据自己的情况来区别对待。

　　也有银行担心，即使政策出台后，银行会不会统一执行？“现在银行竞争也很激烈。”这位银行人士称，国有银行因为有开发贷款的支撑，所以掌握了很多楼盘的个人按揭贷款，而小银行没有这个优势。为了争抢个人贷款客户，很有可能以优质客户等原因降低首付款比例。

　　门槛：对开发商信贷抠得更严

　　为抑制房价过快上涨，《意见》明确规定，银行要严格房地产开发信贷条件。

　　昨天农行江苏省分行房贷部负责人告诉记者，对自有资金比例35%的限制，其实上次对房产宏观调控时就已经出台了，上次调控就将自有资金比例从30%提高到了35%，目前银行已经严格按照这一比例来执行了，这次通知更强调了严格执行。

　　此次通知要求商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。“近几年南京的房产市场比较红火，目前对空置房的抵押贷款业务，银行很少做到。”

　　快报记者王海燕

　　地块出让

　　紫金山南麓“绝版”的韦陀巷地块今天下午正式挂牌出让。由于新政中涉及到一些规定，让该地块的出让愈加显得扑朔迷离。

　　地块“限高”条件不见了

　　早在4月21日的南京市国土局网站上，玄武区韦陀巷这幅地块就已经公告出让。该幅地块东至体育学院路、北至沪宁高速公路、西至邵家山、南至宁杭公路，出让总面积184977.9平方米，规划性质是一类居住及配套设施用地。

　　据了解，该幅地块曾于去年5月4日公开挂牌，底价为7.9亿，容积率为0.5。由于种种原因，6月19日国土部门重新将地块挂牌出让，拍卖时间定为7月8日，并将地块容积率调高至1.01、底价上调至8.49亿，最终还是流标。

　　2005年6月15日，南京市规划局发布修改后的《韦陀巷地块规划设计要点》，在建筑容量控制中规定，建筑檐口高度不得高于12米，但是这次国土局在出让公告中已经看不到任何限高的条件。

　　到底这幅地块将“花落谁家”，是本地企业还是外地大鳄？有可靠消息称，南京本地的房产开发商栖霞建设很早就报了名，有意夺得该幅地块的开发经营权。

　　可以建20%的酒店式公寓

　　在公告中，要求该用地西南角预留占地面积20000平方米的旅游配套设施用地，但是可设置不超过地上建筑面积20%的酒店式公寓及相关配套设施。这就为开发商留了很大余地，完全可以在别墅和旅游配套设施之外建设公寓和酒店，超出了原先旅游配套设施的局限。

　　楼面地价最低4590元/平方米

　　该地块有多少潜力可挖？一名房产商给记者“掐算”了一下：该用地的容积率为1.01，刚好超过了南京市房产新政所颁布的普通商品房和非普通商品房分界线，在容积率上满足了普通商品房的条件。地块总面积为184977.9平方米，出让底价为8.49亿元，平均地价为4590元/平方米，未来如果都建公寓的话，仅楼面地价就高达4590元/平方米；如果混建的话，楼面地价将更高。

　　韦陀巷地块如何开发成谜

　　在昨天国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，规定“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”

　　南京房产局相关人士表示，房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响了房价。房地产商拿地时会根据城市具体地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲，反而是房价影响了地价。

　　他说，韦陀巷地块无疑也是低密度、大套型住宅的一个典范，开发商拿到地块后如何开发也成为一大“谜团”。

　　快报记者尹晓波