南京产权式商铺将禁销售

　　本报讯近期建设部发出风险提示称，以售后包租或变相售后包租形式购买产权式商铺存在较大的风险隐患。记者昨日专门就此采访了南京市房管部门以及相关业内人士，对于售后包租究竟有哪些风险，投资者又该如何防范进行了详细了解。据悉，南京市将全面禁止销售产权式商铺。

　　房管部门人士表示，所谓产权式商铺是指购房者所购买的商铺，在一定期限内，购

房者只收租金，不参与经营。在签订购房合同时须与开发企业或由其指定的经营管理公司签订房屋租赁合同或委托经营合同。开发企业与购房者签订商铺买卖合同和租赁合同，并承诺一定年限内的高额租金，以吸引众多购房者。由于部分合同条款责任不清、权益不明，因此给购房者带来许多风险，主要有以下四个方面：

　　风险一：在建工程无法按期竣工，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施。

　　解析：在商业地产的建设中，开发商往往在取得商品房预售许可证后，迫于资金的压力，在工程的建设阶段即进行预售。由于建设工程受到内外界因素的干扰很大，如开发企业将预售资金挪做他用，造成建设资金短缺而停工；或是因气候、环境等因素造成不能如期竣工，将导致经营者无法按期开业，购房者得不到投资回报。

　　风险二：经营者出现经营危机，房屋租金无法兑现。

　　解析：购房者在与开发商签订买卖合同时，须与经营管理者签订租赁合同，而后者是由开发企业指定的，因此经营水平无法知晓。尽管租赁协议对有限租期的租金有承诺，但是如果经营者未能如期进场或经营不善出现亏损，承诺的租金难以兑现，最终损失的将是购房人。

　　风险三：承诺租金的租期已满，未来的租金未知，投资回报难以收回。

　　解析：购房人与经营管理者所签订的租赁合同，往往租期较长，但承诺的租金租期则较短。对于未来的租金，双方则约定视经营者的经营状况而定，且购房者在租赁期间不得中止租赁协议。因此，不论经营者经营的好坏，也不论租金有多低，购房者只有听从，无法改变现状，更不可能将低租金的商铺转移他人。因此，购房人的投资何时能收回将是未知数。

　　风险四：租赁期满，经营者退出。解析：按照房屋租赁的相关政策规定，租赁期最长为二十年。而目前产权式商铺的租赁合同签订的租赁期短至二年，长至十年。租赁到期后，购房者可自行经营或租给他人，因此，商场统一经营的模式将被打乱，经营的格局以及品种将会发生变化，究竟是租赁还是转移购房者无所适从。业内人士认为，产权式商铺对购买者而言，其风险是显而易见的。因此，不论是从购房人投资的风险考虑还是从城市发展的需要考虑，都不宜推行产权式商铺。房产管理部门表示，今后将严格按建设部要求停止办理产权式商铺的分割，停止办理产权式商铺的预售许可，并禁止产权式商铺的销售，以维护购房者的权益。对已经采用产权式商铺销售的项目，将加强商铺预收款的监管，以保证建设工程的按期竣工；对已竣工的项目，则按预售方案进行实测，确定商铺的位置和面积，保证购房者按期取得房屋所有权证。同时，房管部门还要求开发企业要按商铺销售总价的一定比例提取风险担保金，交有资质的担保公司，作为租赁合同的担保人承担担保责任，担保所承诺的有限租赁期间的投资者的租金回报，以保障购房者的合法权益。（马祚波）