七成新建房将在90m2以下

　　今后的绝大部分新建房都将是90平方米以下的；而6月1日起，购房不足5年转让须交营业税……酝酿已久的楼市调控细化措施终于出炉，或许会对您购房产生巨大影响。

　　昨日，建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

　　《意见》共15条，包括90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、购房不足5年转让须交营业税、个人住房贷款首付比例不低于三成等。九部委史无前例地联手调控房价，其声势之大，措辞之严厉，堪称2003年以来中央出台房地产政策之最。

　　■新政解读

　　个人住房贷款首付不低于三成

　　【原文】从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　【解读】目前，个人房贷首付比例约在20％至30％。与此同时，一些开发商公开宣传所谓“零首付”，而个别媒体也在大胆预测“五成按揭”。

　　这回，国家给了一个明确说法：为了抑制不合理的住房需求过快增长，从而抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。

　　同时，考虑到中低收入群众的住房需求，《意见》有区别地适度调整了住房消费信贷政策，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　90平方米以下住房须占总面积七成以上

　　【原文】自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

　　各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划……直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。

　　【解读】与去年用“120m2并可向上浮动20％”来界定中小户型相比，此次政策将中小户型的面积进一步降低到90m2。南京市房产信息研究中心副主任邢炜认为，该条政策实际上是政府利用行政手段来改变市场供应结构。按照该政策，未来市场上的中小户型一定会增多。不过，由于政策从6月1日才正式实施，加上期间的一个开发周期，预计这样的局面在1—2年后才可能出现。

　　购房不足5年转让须交营业税

　　【原文】从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　【解读】与去年的政策相比，此次新规将征收营业税的时间延长到了5年。也就是说从6月1日起，购买房产证上时间为2001年6月1日以后的房子都得交纳5.55％的营业税。南京中原房地产营销顾问有限公司区域经理余晨煊认为，由于今年5月1日南京已实行了“两税合一”征收，即营业税的征税基数按照房屋的市场评估价计算。“这样一来，营业税的征收将肯定动真格，二手房交易将很难逃税。”余晨煊如是说。

　　空置3年以上商品房不得抵押

　　【原文】对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　【解读】自有资金35％的规定早在2004年央行已经提过，此次重申“项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款”，并且规定空置房不得抵押，说明中央相关部门从严控制贷款，杜绝不良贷款的决心。仁恒投资集团拓展部副总厉方宏对该条政策表示赞同。他认为，规定开发商自有资金后，一方面可以减少银行的风险，一方面也利于专业性的房产开发公司占有房地产市场份额，对整个市场起到规范作用。

　　严厉打击囤积惜售

　　【原文】对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　【解读】从一些“微观”的做法来规范房地产市场，主要是规范开发商行为，增加市场的透明度。南京市房管局一位负责人表示，实际上在5月19日南京市房管局出台的“新十条”中，已对中央规定的相关措施作了细化，比如对于捂盘惜售的，对于哄抬房价的。仁恒投资集团拓展部副总厉方宏认为，这些规范的最终付诸实施，对于部分开发商而言打击仍将不小，以往利用信息不透明来蒙骗老百姓的行为将得以遏制，这样对于老百姓而言将有一个透明、公平的购房环境。

　　土地闲置2年将被收回使用权

　　【原文】对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　【解读】征收土地闲置费也是以往政策的延续，不过此次政策进一步明确了哪些情况算闲置。根据规定，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。南京市国土局有关人士接受记者采访时表示，这个政策南京在去年就已开始实施，中央此次重新提出后，相关收回闲置土地的动作会进一步加快、加强。

　　不过，一位开发商则表示，闲置土地的造成实际上也有政府的原因，比如拆迁拆不动造成的土地延期交付，再比如地块总建筑面积过大，达到70万m2或者100万m2，肯定会分批开工，而这个开工面积很有可能达不到1/3或者1/4。该开发商认为，对于闲置土地的收回，的确应该加强处理，但最好也能同时分清楚造成土地闲置的原因。

　　■市场预测

　　新房总价减少，但单价难降

　　“市场供应结构将强制改变。”南京市房产信息研究中心邢炜称，看过此次出台的新规后，他对“将中小户房子强制控制在70％以上”的印象最深。“这相当于用行政的手段改变了市场供应格局。”邢炜说，加大中小户型的供应后，能保障购房者的基本需求，从这一点来讲应该会有更多的人买得起房。“面积的减小，显然会促使总价的降低，加之此次对于购买90m2以下户型的没做首付提高，老百姓购买中小户型的需求将得以满足。”邢炜如是说。

　　不过，在他看来，尽管总价比以往那些动辄上百平米的房子少，但中小户型的单价能不能降还很难说。邢炜的支撑理由有两点。一是市场会自动调节供求关系，中小户型供应增多，但以往市民想购买中小户型的需求也将释放，供求关系的动态平衡首先决定了房价不会有太大的波动；此外，开发商的各项成本在增加，户型变小总价下降后，开发商反而有可能提高单价。

　　一位不愿透露姓名的开发商介绍，同一小区而言，实际上做小户型对土地的占有率会更高，这样开发商所建的房子会少，摊到小户型上的成本就相对高一些。

　　80几平方米三房将面世

　　由于大量的中小户型出现，一位业内专家称，不排除部分从众心理的购房者将消费目标从120m2左右转到90m2左右。一方面有大量的中小户型需求，一方面市场上大量的小户型集中上市，产品如何创新将成为开发商下一步所要思考的。邢炜认为，很有可能如现在香港一样，到时市场上会出现80几平米的三房，50—60m2的两房。“户型小了，但消费者对房屋的功能期望可能并没有改变。”南京农业大学不动产研究中心的专家也表达了类似的观点。

　　不过，仁恒投资集团拓展部副总厉方宏则认为，大量小三房、小两房的出现很有可能使房地产市场又重新回到从前，对市场到底是好是坏还很难说。

　　120m2左右房子反而会涨价？

　　用行政手段增加中小户型的供应量后，带来的另一方面影响就是，90m2以上户型的房屋占比会减少。“由于以后所建设的这部分房子相对较少，90m2以上的房子会不会出现稀缺。”一位高姓购房者如是担忧。他说，像他这种以前有房改房的购房者想着的是改善居住环境，再买房肯定会将目标放在120m2左右的三房上面。

　　邢炜引用相关数据介绍，目前市场上的购房需求中，对90m2以上户型的需求占到了一半，除了部分投资的需求，改善居住环境的那部分需求占据了主流。邢炜说，由于120m2左右的房屋减少，开发商反而会调高这部分房源的单价。

　　厉方宏认为，实际上要求所有项目中小户型占比在70％以上同样有些“一刀切”。“比如郊区的项目，我想很多人在郊区买房也是想过得更舒适。”厉方宏说，城中的项目可能控制户型比较现实，但郊区项目是否有必要有待验证。

　　租赁房源增加，租金下探

　　“新政对二手房的影响将非常大。”南京中原房地产营销顾问有限公司余晨煊获知消息后判断，中小户型二手房中长期内价格将有所松动。他认为，新房中小户型的供应量加大，以往二手房户型小、总价低的优势将荡然无存，这对中小户型二手房打击将很大。不过，邢炜则认为，将营业税征收时间延长到5年后，卖家很有可能将税赋加到房价中去，经过一段时间博弈后，房价反而会小幅上扬，但具体到每个户型段而言，与新房中小户型同质的二手房肯定将受最大影响。

　　余晨煊认为，营业税征收延长到5年后，部分二手房售转租将成为现实，这样租赁市场上的房源将增加，这样对于租赁市场而言，租赁价格就有可能走低。

　　排队办证今明两天可能重现

　　“有可能今明两天，房产交易中心办证的市民会像去年一样增多。”余晨煊分析，在消息见报后，大量正在交易或者已经谈好还未办过户的二手房将加急办证，到时排队办证的现象有可能在今年再次上演。

　　“营业税征收延长到5年后，房产证上时间为2001年6月1日以后的房子都得交纳5.55％的营业税，现在2001年6月1日—2004年6月1日期间本不交纳营业税的这部分客户如果这两天不办证，到时就得多承担5.55％的营业税。”余晨煊预测，今天开始他们中介的合同什么的将不够用，市民争先办证的局面将出现。

　　作者：/来源：南京晨报