国六条“量化细则”昨正式出台 限户型限房价

　　【龙虎网报道】同样的时间，同样的目的，一场新的楼市调控风暴已经来临。继5月17日“国六条”公布之后，公众期待已久的国家建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部门联合制定的“量化措施”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》经国务院同意，作为新的“六一新政”也于昨日正式出台。一系列调控重拳的再次出动，将对于房价和消费结构进行大力度的引导。与去年的“六一新政”相比，今年的调控目的和手段有何不同？市场又将会产生何种震荡？本报记者昨日就新政

中的热点问题，采访了有关专家学者和开发企业老总。

　　热点一：90平方米以下户型须占七成

　　条文：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　分析：南京大学不动产研究中心主任高波教授指出，此次国务院九部门在调整住房供应结构方面导向性更加明确，要解决好因为住房供应结构和房价导致的社会矛盾，但政府需要注意的是应根据市场的变动及时调整。此次政府将增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等低总价产品的供给，纳入到“十一五”规划之中，如果在今后3-5年内卓有成效的话，将有效地满足中低收入群体的需求，从而促进住房保障制度的建设。但市场是动态的，供应结构规划延续的时间不能太长，如果所有开发商大量去开发套型建筑面积90平方米以下的住房，那么过了若干年后，市场的供应结构又将不合理了。因此不能单纯通过市场本身来解决，政府要根据市场和需求的变化来及时调整。

　　浙江大学管理学院副院长贾生华教授表示，这项政策可能令开发商比较难受，不过从城市发展的角度上看，终究是利大于弊的。因为更多的老百姓需要的是小面积房源，用于满足其基本生活需求，大户型受到“挤压”实属正常。他介绍说，杭州市最近一两年已经注重小户型房源的开发，80至90平方米的房子较多，这也是符合市场规律的。贾生华认为该政策虽然属于强硬的行政手段，但是可以看成是一种城市规划、城市管理的延伸，而且极有可能是阶段性的。

　　南京中浙房地产开发公司副董事长张国安认为，对于单个项目开发规划的控制，其直接结果是市场上的中低价位、中小面积房源的供应会大大增加，以确保大多数普通老百姓能够买得起房。不过不同经济发展水平、不同收入水平的地区，其住房消费结构也是有差别的，对于直辖市、计划单列市、省会城市可根据需要调整产品结构比例的补充规定，也是符合市场现状的。事实上，南京自去年宏观调控以来，不少开发企业都对在建项目进行了套型面积的调整，减少了大户型比例，比如中浙的左邻右里项目，新开发的房子120平方米以下的房源占了总量的80％，100平方米以下的占到了60％。

　　猜想：张国安指出，对于中小面积房源开发的鼓励，同时也抑制了包括别墅在内的大户型产品的开发，这从另一方面来说，也有可能会令别墅、大户型等高档房更加热销，因为市场的供应减少了，而消费需求依然存在。

　　热点二：土地出让限套型、限房价

　　条文：土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　分析：张国安认为，将套型、房价的规定纳入招标要求，在竞地价的同时竞房价，这是土地出让方式的一大改革，目的是为了抑制土地拍卖中地价的非理性上涨，避免房价的水涨船高，以及开发商的暴利行为。由于对房价有了限制，开发商就会合理审核土地成本，以往那种几十轮竞拍、地价翻番的狂热局面很难再现，会将地价、房价都控制在理性的范围之内。

　　边城汇景房地产公司总经理王伯平表示，在土地供应的同时限定房价，应该被视为从源头上抓住了近年来房价上涨的“要害部位”，对于广大购房者来说应该是件好事。他认为此举虽然有违背市场规律之嫌，不过土地成本已经牢牢占据开发成本的很大一部分，通过非市场的手段出让土地也未尝不可。今后开发商在拿地时会首先考虑要建多大面积的房子，卖什么样的价格，其次才是通过招标拿地，这对现有的价高者得的土地出让方式是一大冲击。

　　贾生华认为，先确定未来建筑的套型与房价再出让地块的方式在过去极为罕见，这将对土地市场形成一次革命性的变革。他表示该政策对于地方政府来说是一次相当大的考验，尤其是土地管理者能否认真执行，使之达到应有的效用，将是新政成败的关键。举例来说，市中心的土地出让时，如果其周边的房价都在每平方米1万元以上，那么该地块上未来建筑的房价究竟应该确定多少为宜？对于房型又该限定在什么程度内？这些问题不仅开发商关心，老百姓更为关心，因此地方政府应好好研究如何掌握操作尺度。贾生华也承认，土地出让前先限定房型与房价多少有点计划经济的影子，这从一个侧面反映出去年新政的效果并不明显，因此中央政府采取更为严厉的行政手段加以完善。猜想：高波认为，此条实际操作时难度会很大。如果开发商在开发建设时不能自主调整产品，就不能真正满足市场需要。本来定价是开发商的行为，现在变成了政府行为，但毕竟政府在了解市场的深度方面不及开发商，所以政府的干预过多，可能会增加市场风险，不被市场认可。张国安也表示，此条操作起来很困难，开发企业会不会为了拿到土地而压低房价进而压低成本？新技术、新材料的推广应用会不会受阻？市场上会不会充斥“大路货”而少了建筑精品？在控制房价、控制暴利与鼓励开发精品之间，政府还需要加以引导和协调。

　　热点三：全额征收营业税年限延长至5年

　　条文：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　分析：贾生华认为，该政策的出台是预料之中的，这对于投机性购房的打压更为明显。营业税的征缴时限延长至五年不仅使得投资者的房产持有时间增长，而且对个别购房狂热地区的二手房市场将是一次极为严峻的考验。今年春节后，北京、深圳等地的房地产市场价格飞涨，新房以及二手房的价格增速明显高于全国的平均水平，其中显然有相当比例的投资人群，因此延长营业税征缴时限对楼市恢复平稳意义重大。

　　张国安指出，全额征收营业税的年限由去年的2年延长到5年，再次表明了政府抑制投机和投资购房的决心，以及希望通过减少消费需求稳定房价的目的。不过经历了去年的宏观调控，上海、杭州、南京等长三角主要城市的“炒房”现象已大为减少，自住型购房占了绝大多数，而营业税的征收对这部分消费群体来说影响不大。所以今年“六一”之后，应该不会出现去年那样消费骤减的观望格局。

　　中介公司我爱我家负责人舒莉莉表示，新政策的出台将会使得这两天抛房者急速上升，已经挂牌的客户必定会加快交易速度，以赶在6月1日前完成交易避开营业税。舒莉莉分析说，新政中规定购房五年内转手的均须缴纳营业税，也就是说，2001年6月1日后领取房产证的房主都受到限制，而南京大规模的房地产开发是从1998年、1999年开始兴起，当时的买房者差不多都是在两年后领取房产证，因此当年购买了新建商品房现在打算出手的都要缴营业税。

　　猜想：高波认为此条有可能导致二手房价格上升。一方面，国务院要求积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，但同时又要对购买住房不足5年转手的全额征收营业税，对卖房人的影响很大。可能会导致二手房的房源大量减少，购房者只有去买新房，或者卖房人将营业税转嫁给购房者，导致二手房的房价上涨。

　　舒莉莉认为二手房市场会有以下几种变化，一是房主在今明两天降价促销，以规避营业税；二是次新房源数量减少，转入租赁市场；三是6月1日后房源大面积涨价，房主将额外的营业税成本转嫁到买房者头上。不过，由于新政颁布后距离实施只有两天，因此留给人们的操作时间有限，预计最近两天的成交不会有太大变化。

　　热点四：按揭贷款首付提至三成

　　条文：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　分析：高波表示，信贷方面的举措与去年相比，变化并不是很大，对房价上涨的影响也不会很大。去年的宏观调控对投资和投机需求的抑制作用已经很明显了，现在按揭成数虽然提高了一成，但买得起高档商品房的人应该承担得起，对购买力的影响有限，并不能大幅降低需求，无论是消费需求还是投资、投机需求。

　　贾生华教授表示，购房首付比例的提高并没有人们所预想的那么激烈，而是采取了相当温和的“三成首付”，而且对于购买90平方米以下的买房人仍可以采取两成首付，可谓“弹性十足”。也有开发商认为，现在不少购房者都可以拿出总房款的一半来，除了缴清首付外还可装修，因此首付提高一成对市场影响不大。

　　猜想：有业内人士认为，该措施对普通市民而言仍然有些“严厉”，中低收入人群的购房负担不会得到根本性的改变。比如一些在外地工作不久的年轻人，在买房时一般会考虑到将来父母搬入等问题，因此住房面积通常会选择100平方米左右，仅从南京房地产市场来看，单个楼盘中最好销的房源往往集中在80至120平方米之间，去年南京全市的套均面积则为107平方米，因此将“享受”两成首付的套型面积限定在90平方米值得商榷。该人士还表示，这项政策采取的是“一刀切”的方式，各地没有自主调整的权力，受此影响，不少人的购房计划将被迫变更。一位打算近期买房的镇江小伙子告诉记者，他看中了城南某楼盘一套接近100平方米、总价为50万元的房子，现在手上只有10万元钱，按照原先的规定刚好够付两成的首付。现在只要超过90平方米均须缴三成，也就意味着他需要筹措15万元的现款。小伙子表示争取这两天就签约，如果赶不及的话只好重新选择90平方米以下的房源了。