开发商难再囤积房源 购房者将会短期观望

　　“这是一个严控与温和并举的细则。”昨日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，房地产界的人士对记者表示，在该严格处严格，市场手段中较为温和、留有余地。“《意见》将能有效地解决房地产行业面临的房价上涨过快的问题，但关键还是在于执行。”

　　（记者 江敏）

　　“双70”将使市场良性发展

　　中国指数研究院华东院副院长陈晟表示，此次《意见》是“国六条”的细化政策，其核心是围绕着“90、70、5、2”等几个数字展开。从今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上。同时要求中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。陈晟认为，“双70”政策是对房地产市场结构性调整的核心政策，对市场的影响是深层次的，将有效地解决之前房地产市场结构性不合理现象，使得市场走向更加良性发展的道路。

　　汉宇地产孙文勤表示，此前的营业税征收的时间是2年，延长到5年，将不得不迫使很多资金较为紧张的投资客将更多的房源推向市场，在二手房市场供应量将有可能加大，购房者选择面将扩大。同时陈晟认为，购房者的心理将在对政策的解读中出现一定的观望，在短期内市场面的成交情况将会出现下探。同样，房产之窗网分析师认为，观望气氛肯定在短时间内浓烈，但价格走势却寄托在市场的博弈情况。

　　开发商打擦边球机会减少

　　陈晟认为，《意见》的出台让开发商打擦边球的机会大大减少。《意见》中明确，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。同时，“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”“这两条让开发商更多地依赖把不良资产转嫁到银行的几率大为降低。”

　　值得注意的是，满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。“这无疑是卡了开发商的脖子。”业内人士认为，这将使得闲置土地更大面积地开发，开发商囤积土地的行为将大为减少。

　　新政细则严格与温和并举

　　对于新政细则的出台，业界专家认为这是一个严格与温和并举的细则。陈晟认为，去年出台的“国八条”为七部委联合发文，而此次的“国六条”则是“九部委”联手出台，其中加了监察部和统计局，目的就是要向市场要“落实”、要“结果”，通过加大执行力度直接向市场“要”政策落实的调控结果。“从这个意义上来说是严格的。”

　　信义房产分析师认为，此次的“国六条”归根结底还是剑指高房价问题，以解决居民住房难为主要目的。但值得注意的是，在具体的市场调节手段上，“国六条”是留有余地和较为温和的。陈晟认为，政府在动用税收、信贷政策的时候，对市场的调剂是较为温和的，并没有强行征收20％的个税，同时也没有把首付比例一刀切地提高到五成，这把更多的市场调节手段留给了各级地方政府。

　　■声音

　　［中国社会科学院研究员易宪容］：对中低收入者是个好消息。但这一政策应进一步划分档次，充分细化，比如90平方米至120平方米实行首付款30％，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　［瑞士信贷董事总经理陶冬］：首付款区别对待，照顾了中低收入群体。但首付款设为20％至30％，对炒房者的投机购房仍形不成有力打击。

　　■银行观点

　　中低收入者买房仍可获八成贷款

　　本报讯（记者王庆慧）昨天，银行界人士称，《意见》将从源头上调整市场住房供应结构，杜绝开发商投机与囤积行为，解决市场供需矛盾，发现市场真实价格。

　　《意见》着重考虑到中低收入群众的住房需求，“对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定”，意味着将有部分普通百姓仍可以申请到个人房贷的八成贷款。但银行人士也指出，银行在实际审核申请人贷款条件时，除了鼓励自住需求外，还会对申请人收入状况、贷款用途、个人信用等进行更详细的考察，因此，一些中低收入群众可以享受到首付二成的待遇，但是否真正可以得到这一待遇，也要看贷款条件。

　　■细则具体解读

　　套型结构调整是核心

　　复旦大学金融研究院地产研究部主任华伟：

　　自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这是在鼓励自住消费的一种重要手段，但其中又明确“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”也给了部分城市一定程度的缓解，适合不同城市不同人群的消费需求。

　　将缩小被动性刚性需求

　　房产之窗网尹喻：加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。尤其值得注意的是2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。目前所进行的旧城改造，城中村改造所进行的拆迁改造，一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。这将使得拆迁引发的被动性刚性需求得到缓解，虽然行政措施有些非常严厉，但上海由于控制得比较好，所以影响不大。

　　开发全过程监管

　　房产分析师叶颖：这应该是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。在很多市场上，房地产开发商以“销控”等类似方式进行囤积房源或者哄抬房价已经屡见不鲜。

　　鼓励住房梯度消费

　　汉宇地产孙文勤：尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。这是非常明确地把廉租住房制度的落实给予了时间表限制。

　　同时值得注意的是，要引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件。这是强调房产消费中的“梯度消费”。在一定的时期结合自己的经济条件，逐步有条件地改善自己的居住环境，这是十分明确的信号。

　　信息对称至关重要

　　高力国际华东区常务董事翁琳：

　　在中国，房地产行业的整体透明度就不高，信息不对称问题也比较严重。在上海，已经逐步在完善地产统计和信息披露制度，从目前的成效来看，还是比较显著的。但是在很多二线或者三线，还有很多偏远地区，信息化建设和信息披露制度的发展，在目前看来任务还是比较艰巨的，需要比较长的时间来完善和发展。

　　（记者江敏）