"国六条"能带来什么——四方热议调控细则

　　■核心提示

　　据新华社电

　　在部分城市房价持续上涨而成为社会关注热点之际，2006年的房地产市场调控细则颁布出台。这份由国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价

格的意见》，将给房地产市场带来多大影响？对购房老百姓带来哪些好处？新华社“新华视点”记者第一时间连线国有商业银行、房地产界、学者和普通百姓，听取了这四方面的反应。■向中低收入倾斜：90平方米成为“分水岭”

　　[政策细则]6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%以上，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整的，需报建设部批准；优先保证中低价位、中小户型土地供应，不得低于年居住用地总量的70%。

　　[房产咨询商·北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇]：90平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是《意见》中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。

　　[开发商·北京锦绣花园投资公司董事长沈大强]：盲目追求大户型不符合中国土地紧缺的国情，按人均30平方米计算，90平方米的住房足够用。

　　[开发商·北京泰盈房地产开发公司总经理阎少华]：对“90平方米住房”进行划线，我有不同意见，这对市场发展没有好处，有了这个框框，很难开发适销对路的产品。要限制过度消费，可采取别的措施，比如对不同面积的住宅征收不同比例的契税等。

　　[学者·中国社会科学院研究员易宪容]：这是一项非常好的政策，给广大中低收入人群带来了希望，一定要严格执行政策，绝不能落空。

　　[购房者·刚毕业的研究生江崇科]：现在房子又大又贵，北京四环以内的房子很少在每平方米7000元以下。对我们刚毕业工作的人群，造成很大压力。

　　■区别对待：首付分30%和20%

　　[政策细则]自6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　[国有商业银行一负责人]：这是国家政策首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20%提高到30%，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20%比例，充分考虑到了中低收入群众的购房需求。

　　[学者·瑞士信贷董事总经理陶冬]：首付款区别对待，照顾了中低收入群体。但首付款设为20%至30%，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。

　　[学者·易宪容]：对中低收入者是个好消息。但这一政策应进一步划分档次，充分细化，比如90平方米至120平方米实行首付款30%，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　[购房者·北京丽阳四季楼盘业主高先生]：实行区别对待很有好处，有利于调整消费心态，不一定都紧盯大房子。

　　■打击投机购房：5年内转手交易需交纳全额营业税

　　[政策细则]自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　[房产咨询商·王正宇]：这是一个打击投机性购房的有力措施。大大加重了投机性购房成本。

　　[开发商·阎少华]：这确实可以限制炒房行为。不过，我担心时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　[学者·易宪容]：我觉得这项政策力度仍不够，建议征收高比例的“个人交易所得税”。

　　[购房者·北京瑞丽江畔楼盘业主张晓梅]：我是2004年买的期房，本想出手卖掉，但今后要交纳营业税，成本大约增加3万元，肯定不好卖了。

　　■闲置土地将受严惩：严格房地产开发商的监管

　　[政策细则]空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　[国有商业银行一负责人]：为抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，严格房地产信贷条件，切中了房地产开发中的一个重要问题。我们将进一步制定更加细化、便于操作的实施细则。

　　[开发商·沈大强]：项目资本金比例低了，有可能形成金融风险。不过，只要开发商能够对土地进行渐进式的开发，而不是长期闲置或倒卖土地，就应当认为是合理的。可采取公开土地保有量信息的方式，增加房地产市场透明度。

　　[学者·易宪容]：政策能否执行，关键看执行力度。现在商业银行对房地产商的信息检查不过来，一些政策无法落实。

　　■同奖惩挂钩：房地产调控列入目标责任制

　　[政策细则]各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。落实不到位的城市，要予以通报批评。

　　[房产咨询商·王正宇]：房地产调控能否顺利进行，关键要看各级政府的执行力。

　　[学者·陶冬]：把房地产调控列入经济社会发展工作的目标责任制，很有新意。调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，离不开地方政府。地方政府执行政策的自觉性、积极性如何，是这次房地产调控政策能否收到效果的最关键因素。

　　■拭目以待：房价是涨是跌

　　[政策细则]稳定住房价格，控制住房价格过快上涨是此次政策的目标之一。

　　[房产咨询商·王正宇]：至少要观望一段时间，而且各个城市情况不一样，要看各城市进一步出台的细则。

　　[开发商·沈大强]：一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。但也不能盲目乐观。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。

　　[学者·陶冬]：房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。■话外音：

　　首付三成———银行：“我们早有准备”

　　工行有关人士表示，“我行目前住房按揭业务中首付三成的比例已经非常高，对于特定的优质客户才更倾向于两成首付按揭，因此预计这块业务不会有大的变化。”

　　民生银行住房金融部有关人士表示，对于建筑面积90平方米以上的住房规定首付款比例不得低于30%，“将会对目前银行住房金融业务构成一定影响，对银行的按揭业务特别是时限较长的按揭业务会有一定抑制。”

　　“我们早就有心理准备。”华夏银行总行的工作人员称，在通知出台之前，他们审批过程中已经基本按照三成首付按揭在做，在总行信贷收紧的同时对分行的业务也按照这个趋势加以引导。(第一财经日报)空置3年银行不接受抵押———“防止地产商囤积房源”

　　对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。北京银行副行长赵瑞安表示，此举有利于防止地产商资金不到位，防止出现烂尾楼。

　　对于细则可能出现的“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押权”这项新的政策，赵瑞安称“这个主要还是帮助银行控制风险，银行要求抵押物是要具有流动性的，3年卖不出去就相当于没有流动性，对银行来说就没价值。”他说，这项政策有利于加快房地产的周转，还可以防止地产商囤积房源，对于社会来说避免了浪费。(第一财经日报)

　　二手房转让征税期限2年改5年———“财税政策调控房市作用并不明显”

　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，财税政策对于调控房地产行业的作用并不明显。“房地产价格根源在于需求和供给，价格上涨是因为需求大，也因为供给不足，价格只是个现象，更不可能通过开征新税种来解决。”

　　财政部财政科学税收研究室孙钢研究员表示，“国八条”没有收到实效是因为现有的税收政策在操作和执行上“弹性太大”，地方政府在税收政策执行上“睁一只眼，闭一只眼”。

　　税务机关与房产交易没有直接的数据交流，是二手房交易征税政策没有执行到位的一个原因。目前的房产过户手续，凭契税和营业税完税发票即可办理，并不用出示个税发票。而只有完税发票这个环节，才能真正堵住这部分税源流失。

　　(第一财经日报)