九部委昨天出台房产新政

　　供图/CFP

　　重点提示

　　■ 9月底前公布近期经济适用房建设目标

　　■ 90平方米以下住房须占项目总面积七成以上

　　■ 购房不足5年转让须交营业税

　　■ 空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物

　　■ 买90平方米以上住房首付不低于三成

　　■ 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型

　　■ 土地闲置2年将被收回使用权

　　■ 各地城市年内建立廉租住房制度

　　据新华社电 昨天，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。意见明确指出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　与此同时，昨日下午，市建委、市规划委、市国土局、市统计局、市发改委五部门联手为北京楼市降温。

　　针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。

　　一、切实调整住房供应结构

　　（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

　　解读：我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　解读：一面是众多城市居民住房需求长期得不到满足，另一方面却是大户型住房供应比重过高。国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50％。

　　二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

　　（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　解读：目前，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了进一步抑制投机和投资性购房需求，国家将对这一优惠政策进行调整。

　　（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　解读：商品房空置正成为我们必须面对的问题。今年一季度，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％；其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7％。

　　（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　解读：目前，个人房贷首付比例约在20％至30％。与此同时，一些开发商公开宣传所谓“零首付”，而个别媒体也在大胆预测“五成按揭”。

　　（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　解读：为了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，《意见》规定，各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

　　（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　解读：国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8％。

　　三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

　　（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

　　四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

　　（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

　　（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　解读：廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。但是，目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。

　　（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

　　（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　六、完善房地产统计和信息披露制度

　　（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

　　（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

　　四方热议调控细则

　　在部分城市房价持续上涨而成为社会关注热点之际，2006年的房地产市场调控细则颁布出台。这一细则，将给房地产市场带来多大影响？为购房老百姓带来哪些好处？记者第一时间连线国有商业银行、房地产界、学者和普通百姓，听取了这四方面的反映。

　　向中低收入倾斜：90平方米成为“分水岭”

　　房产咨询商·北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇：

　　90平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是《意见》中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。

　　开发商·北京锦绣花园投资公司董事长沈大强：

　　盲目追求大户型不符合中国土地紧缺的国情，按人均30平方米计算，90平方米的住房在城市中足够用。

　　开发商·北京泰盈房地产开发公司总经理阎少华：

　　对“90平方米住房”进行划线，我有不同意见，这对市场发展没有好处，有了这个框框，很难开发适销对路的产品。要限制过度消费，可采取别的措施，比如对不同面积的住宅征收不同比例的契税等。

　　学者·中国社会科学院研究员易宪容：

　　这是一项非常好的政策，给广大中低收入人群带来了希望，一定要严格执行政策，绝不能落空。

　　购房者·刚毕业的研究生江崇科：

　　现在房子又大又贵，北京四环以内的房子很少在每平方米7000元以下。四环以外石景山区有个叫远洋山水的楼盘，均价也在每平方米7000元以上。这对我们刚毕业工作的人群，造成很大压力。

　　区别对待：首付分30％和20％

　　国有商业银行·一负责人：

　　这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20％提高到30％，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20％比例，充分考虑到了中低收入群众的购房需求。

　　学者·瑞士信贷董事总经理陶冬：

　　首付款区别对待，照顾了中低收入群体。但首付款设为20％至30％，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。

　　学者·易宪容：

　　对中低收入者是个好消息。但这一政策应进一步划分档次，充分细化，比如90平方米至120平方米实行首付款30％，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　购房者·北京丽阳四季楼盘业主高先生：

　　两年前买的97平方米房子，首付款20％要11万元。如果按照30％首付款则要17万元，我就支付不起了。但实行区别对待很有好处，这有利于调整消费心态，不一定都紧盯大房子。

　　打击投机购房：

　　5年内转手交易须交纳全额营业税

　　房产咨询商·王正宇：

　　这是一个打击投机性购房的有力措施，大大加重了投机性购房成本。

　　开发商·阎少华：

　　这确实可以限制炒房行为。不过，我担心时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　学者·易宪容：

　　现在各大城市的投机性购房十分严重，我觉得这项政策力度仍不够，建议征收高比例的“个人交易所得税”。

　　购房者·北京瑞丽江畔楼盘业主张晓梅：

　　我是2004年买的期房，总房款55万元，本想出手卖掉，但今后要交纳营业税，成本大约增加3万元，肯定不好卖了。

　　闲置土地将受严惩：严格房地产开发商的监管

　　国有商业银行·一负责人：为抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，严格房地产信贷条件，切中了房地产开发中的一个重要问题。我们将进一步制定更加细化、便于操作的实施细则。

　　开发商·沈大强：项目资本金比例低了，有可能形成金融风险。不过，只要开发商能够对土地进行渐进式的开发，而不是长期闲置或倒卖土地，就应当认为是合理的。可采取公开土地保有量信息的方式，增加房地产市场透明度。

　　开发商·阎少华：关于防止土地闲置的规定，原来也有，但执行得不好。怎么执行好这个规定，值得政府认真考虑。

　　学者·易宪容：政策能否执行，关键看执行力度。现在商业银行对房地产商的信息检查不过来，一些政策无法落实。

　　同奖惩挂钩：房产调控列入目标责任制

　　房产咨询商·王正宇：房地产调控能否顺利进行，关键要看各级政府的执行力。

　　北京一开发商：这两年，国家出台了很多房地产调控的政策，但都没有得到有效落实。举个例子，有的开发商囤积了很多土地，却没受到处罚。

　　学者·陶冬：把房地产调控列入经济社会发展工作的目标责任制，很有新意。调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，离不开地方政府。地方政府执行政策的自觉性、积极性如何，是这次房地产调控政策能否收到效果的最关键因素。

　　拭目以待：房价是涨是跌

　　房产咨询商·王正宇：至少要观望一段时间，而且各个城市情况不一样，要看各城市进一步出台的细则。

　　开发商·沈大强：一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。重点发展小户型普通商品住房，虽然在平抑房价上起到一定作用，但也不能盲目乐观。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。

　　开发商·阎少华：对市场影响不会太大，但房价是个很难说的东西，也不排除短期波动的可能，一些泡沫较多的城市可能会受到较大影响。

　　学者·陶冬：房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。

　　文/新华社“新华视点”记者张旭东、张晓松、张建平