征税五年新期限 二手交易或下降

　　九部门联合制定稳定房价意见的强制性和操作性较“硬”，15条细则多方解读———

　　本报记者 赵燕华 实习生 黄羡羡 张憬淳

　　在去年房地产新政一年后，如今楼市调控又再拧紧一圈。此次出台的有关税收、信贷、土地政策等“硬指标”具有更强的强制性和操作性。房地产界、各相关部门、学者等对

部分政策进行了分析评点。

　　重点发展中低价位住房

　　【规定1】要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

　　90平方米以下至少占70％

　　【规定2】自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设、套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　【解读】广州市光大花园房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志认为，目前市区土地比较贵，发展商不愿意开发中小户型，政府通过一定方法来加大中小户型增加中小户型供应，可以减少高价的大户型产品推出，整体上能稳定房价。

　　陈洪志也担心：“目前广州楼盘开发中，规划审批后到出施工许可证需要3-5个月时间，也就是即使在6月1日前已经做好规划审批的开发商，如果未能拿到施工许可证，仍然要重新调整规划，该措施将对不少开发商有重大打击。”

　　图：国务院检查组将对各地房地产市场落实调控政策情况进行检查。何奔 摄

　　二手房交易成本将会转嫁

　　【规定3】从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　【解读】广州中原地产区域营业总监潘婉霞，目前在广州市几个大型中介公司的盘源当中，购买时间在五年内的几乎占了70％－80％的比例。如果对这部分房产的易增加税收，等于增加了交易成本，提高的成本转化给消费者身上，相当于房价要涨5.5%。满堂红地产研究总监龙斌预计，在一个月内可能由于市场观望而导致交易量下降一到两成，而观望期过后，可能会由于交易成本上升导致二手房楼价出现上涨。但若一手楼价出现下调，二手房均价也会受到相应影响。

　　贷款门槛提升考验资金链

　　【规定4】对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　【解读】广州市房协专家委委员黄穗诚认为，对广州开发商来说，影响最大应该是加大对闲置土地的处置力度以及调整新建住房结构比例两条，这将使开发商必须加速开工以及大幅度调整项目定位，直接考验开发商的资金链以及市场运作能力。

　　首付提高至三成影响不大

　　【规定5】从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　【解读】广州地产专家韩世同认为，如果按此前银监会提出的意见，对购买多套房者提高首付比例的这种阶梯型政策能够实现，效果可能会更好一些。

　　中低价位房不得低于70％

　　【规定6】各级城市人民政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　加大对闲置土地处置力度

　　【规定7】加大对闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　拆迁规模控制在去年水平内

　　【规定8】2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。

　　未开工项目要重新规划审查

　　【规定9】对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　查处捂盘囤房哄抬房价者

　　【规定10】对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　落实廉租住房资金筹措渠道

　　【规定11】尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。

　　制止以集资房名义分配住房

　　【规定12】各地要继续抓好经济适用住房建设，严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

　　积极发展房屋租赁市场

　　【规定13】积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　全面及时准确发布市场信息

　　【规定14】增强房地产市场信息透明度，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

　　提供虚假信息要严肃处理

　　【规定15】要加强对房地产市场调控政策的宣传，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

　　（晓航／编制）