开发商漏夜开会应对硬“八条”

　　N本报记者 苏琳 文/图

　　本报讯 前日，全国房产界再次收到一枚“重型组合炸弹”：国务院办公厅正式转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》的通知，通过8项“硬指标”调控房市（详见本报昨日A2版报道）。

　　从最初的风生水起到尘埃落定，泉州的房产开发商们坐不住了，连夜开会商讨对策。业内预测，泉州的二手房交易也将热火不再。

　　业内人士表示，今年的“国六条”相对于去年的“国八条”来说，具有更强的可操作性，是否有效，关键就在于地方政府的执行力度。

　　设计图与新政矛盾

　　开发商很伤脑筋

　　“昨晚，很多房产开发商开会到凌晨两三点，新政对很多即将动工兴建的楼盘影响非常大。”昨日，泉州某建筑设计公司负责人王总告诉记者。据介绍，目前，泉州已有多个待建楼盘的设计方案通过规划设计批准，很多连施工图都已经做好了，等待建设施工许可证。

　　由于市区地价急剧攀升，开发商开发楼盘的主要指向都是户型较大的中高档住宅、豪宅，面积大都在90平方米/套以上。比如，泉州市区内即将动工的国际华城、瑞士花园、辉映江山等。而面对新政之一的“新审批、新开工的楼盘，90平方米以下住房要占开发建设总面积70%”的硬指标，是重新修改设计方案还是抢先开工，目前，很多开发商还没有结论。“目前大家应该都是观望的态度吧。”一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者。

　　相应的，这一规定也会对泉州的经济适用房建设产生影响。王总称，尽管目前泉州的经济适用房大都集中在90平方米/套以下，但是副高、正高级职称的，享受100平方米/套经济适用房待遇，使得泉州经济适用房规划设计受到一定的影响。

　　新政实施前期

　　二手房交易猛增

　　明天房产新政就要实施。据泉州市房产交易中心办证处有关工作人员介绍，这两天，前往该中心办理二手房转让的市民较以往增加了许多。“大家都听到风声了，都赶着在风浪头把房子处理掉，5年内转让征收全额营业税确实影响很大。”该工作人员如此分析。

　　实际上，从来自有关部门的一份统计数据中，也可以看出一些端倪：今年1～4月份，泉州市区二手房交易税收收入一路攀升，其中，转让普通住宅交易621宗，非普通住房二手房交易1053宗，已远远高于去年全年的交易量。

　　“今年一开春，泉州的二手房交易就感觉不正常了，原本4月清明在泉州人看来是不动土、不买房的时期，而今年从开始就是热火朝天的景象，基本是看过房子就要买了。”泉州精诚房产负责人金小辉告诉记者。

　　金小辉说，去年“国八条”实施后，泉州各房产中介的生意普遍冷淡了许多，而今年力度更大的“国六条”实施之后，二手房交易萎缩是肯定的，一方面，“五年内转让住房要缴5％的营业税”，导致二手房转让的成本大大增加，另一方面，国家小于90平方米的设计取向将给资金有限的市民提供更多的选择空间。

　　至于“国六条”会给泉州的房产中介带来什么影响？金小辉笑称，这两天，发现原先在装修的几家中介店面已经停工了，大家似乎已经预计到今年“国六条”将给二手房市场带来的冲击了。

　　首付已三成

　　泉州影响不大

　　“我想影响不大，本身房贷首付占房价的二成或者三成，和日后的月还供直接相关，一般来说，在经济条件允许的范围内，我还倾向于三成至四成的首付款。”昨日，正筹备买房的李先生告诉记者。

　　而记者从泉州市住房公积金管理中心了解到，从去年起，使用公积金贷款买房的首付标准就已经提高到三成或三成以上了，国家“首付提高至三成”的硬指标相对泉州还“落后”了一段时间。而使用其他方式进行购房贷款的，目前在市区范围内，也大多执行“首付三成”的标准。

　　能否抑制房价

　　看地方执行力度

　　“在市场经济条件下，决定房价的根源在于需求和供给，价格上涨是因为需求大，也因为供给不足，不可能通过加征税种等其他方式来根本解决。”昨日，有业内人士如此表示。

　　据该人士透露，在去年的“国八条”后，各地先后发布了房价有所下降或增速放缓的消息。但根据业内人士的研究，所谓的房价“松动”，不少是因为统计口径发生了变化，如原先市区房价只包括鲤城和丰泽，“国八条”后，把洛江也纳入市区统计范围，房价自然就下降了。

　　精诚房产的金小辉则认为，今年的“国六条”相对于去年的“国八条”来说，更具有可操作性。形象地说，去年的“国八条”只是画了一个大体的框架，而今年，很多细则和指标都详细出台了。“措施制定好了，关键就在于地方的执行力度。”金小辉说。

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　　新政前后

　　转让成本差多少？

　　例子：一套约90平方米的普通住房购入50万，在第三年，65万卖出。

　　6月1日之前转让成本：

　　说明：根据6月1日前的税收政策，买房后两年内转让的，应当缴纳营业税；两年后转让的，普通住房免缴营业税，非普通住房应按售出和购入时的差额缴纳营业税。

　　手续费（3元／平方米）＋印花税（万分之五）＋缴纳个人所得税（暂未落实、税务总局已要求强制征收，先忽略不计）=600元（两年内转让）

　　6月1日之后转让成本：

　　说明：根据新政，缴纳营业税（65万元×5％＝32500元）＋手续费（3元／平方米）＋印花税（万分之五）＋缴纳个人所得税（暂未落实、税务总局已要求强制征收，先忽略不计）＝33100元（5年内转让）

　　新政前后转让成本相差：33100-600=32500（元）