房产专家认为90-144平方的房子不会多了

　　“国六条”规定的“90平方米”会带来什么变化？

　　本报讯记者赵燕华报道：“国六条”细则出台了一个备受关注的“90平方米”，新的规定涉及到两方面———商品住房建设，90平方米以下住房，占开发建设总面积七成以上；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　为何提出“90平方米”

　　为何是90平方米，而非80平方米或者100平方米？广州市房协专家委委员黄穗诚指出，从“90平方米”这个数额，可以看到“国六条”细则制定者的用心良苦。国务院《经济适用住房管理办法》是这样规定经济适用住房的：中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。“使商品住房建设回归到应为解决大多数人居住问题（占七成是90平方米以下住房）的大方向来，但也不能让开发商无利可图。”黄穗诚分析，此次出台的《细则》，“套型建筑面积90平方米以下住房”的商品房，比经济适用住房大不了多少，却使它的利润不受经济适用住房价格保本微利不高于3％利润的限制，从而让开发商有利可图而乐于去开发。

　　“90平方米”够不够住

　　以90平方米作为大中户型的分水岭，业界专家对其合理性各有不同的看法。

　　广州房地产专家金贻国认为90平方米合乎广州小康居住标准，这与广州市制定的2010年小康居住标准（即人均居住面积是30平方米）刚好相吻合。目前广州购房主力的家庭结构都是三口之家，一家人的小康居住面积刚好是90平方米。目前广州不少楼盘的主力户型都是120－130平方米，总价高达七八十万元，这个标准对于广州普通市民来说比较高。在德国、英国、日本等发达国家，普通住宅面积也就在80－110平方米，而我国最高可以达到144平方米。

　　也有人对“90平方米”表示质疑。合富辉煌董事副总经理黎振伟认为，目前广州市场面临的不是面积太大而是房价过高，这样规定是不是就能解决老百姓买不起房子的问题呢？消费者买90与100平方米的差距有多大？他认为，目前广州市场进入换房时代，90平方米作为标准不知道依据何来。

　　黎振伟认为，按照广州人目前的居住水平，以“90平方米”为界不够科学合理。根据省房协《对广东房地产市场局势的看法》中的统计数据显示，去年，广州市批准预售的住宅面积小于80平方米的只占29.06％，80-100平方米的占了20.08％，100-140平方米的占了34.04％，大于140平方米的占16.82％。换言之，80平方米以上至140平方米以下面积段的住宅明显是求大于供，而140平方米以上的单位则是供大于求。

　　有市民觉得，90平方米根本不够住。许多广州人家庭都有三代同堂的习惯，眼下不少从外地过来广州工作的白领，父母“投靠”而来的例子很多。这些因素不能被忽略，这个标准不合乎居住的要求。

　　“90平方米”考起开发商

　　广州同创卓越房地产公司总经理赵卓文对“90平方米”政策执行表示担心。他认为，这会不会就是让开发商报一个总的规划？那样就没有实际意义。他表示如果严格执行起来的话很多项目就很难操作了，比如珠江新城现在基本上都是大户型，以后这片区域是不是就不让建大户型呢？

　　有开发商表示，这个政策在具体操作层面上技术难度比较大。比如在时间上如何审批，在具体项目上如何落实，还有，究竟这“90平方米”是按建筑面积算，还是按套内面积算等细节问题都没有具体细化。据悉，现在的房子多为电梯房，公摊面积比较大，一套建筑面积90平方米的房子，实际可使用的面积只有70多平方米，一般都是间隔成小三房或两房，这对一个三口之家来说，住起来肯定局促，设计上也有难度。

　　金贻国认为，对于发展商来说，“90平方米”政策会促进他们在户型的实用性方面进行研究，设计出实用率更高的产品来。

　　有开发商则透露，可能会采用“变通”的做法，即把一套89平方米单位与一套61平方米单位进行并联设计，在功能分工上则按照150平方米的大户型进行布局，从而免交重税。

　　“90平方米”可能明年底上市

　　广州市光大花园房地产开发有限公司董事、副总经理陈洪志表示，目前广州楼盘开发中，规划审批后到出施工许可证需要3-5个月时间，也就是即使在6月1日前已经做好规划审批的开发商，如果未能拿到施工许可证，都要重新进行规划调整。这类列入“打回头”行列里的楼盘，按照施工进度来匡算，原本预计的上市时间是在明年年中前后，重新调整后，估计起码要拖到明年底甚至是后年上半年才能上市。

　　“90平方米”有没有回旋余地

　　广州市房协专家委委员黄穗诚指出，90平方米政策可能会使去年出台“享受优惠政策普通住房标准上限”这个面积的商品房数量在以后开发过程中会大幅减少。因为占开发建设总面积七成以上是“90平方米住房”，剩下的三成，按市场经济的资本利润最大化原则，开发商们定会更加“珍惜”资源，大概会是建豪宅、别墅的多。建设部等7部门2005年4月30日出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，确定享受优惠政策普通住房标准120平方米以下，比90平方米大了约30平方米；按允许向上浮动20%的144平方米计算，大了50多平方米的这一面积的普通住房，恐怕供应量就不会多了。

　　有市场人士提醒，此政策还将引发一系列的后遗症。毕竟，原有项目的规划都有严格的户数比例要求，如今随着户型面积的调整，从大户型改为小户型的话显然要增加居住户数。且不说会增加居住的密度，随之而来的还有教育配套、商业配套等等都将要“扩容”，车位比例也将要重新调整增多。这一系列的变化都将可能会导致开发成本的增大。

　　有业界呼吁，按规定，广州作为省会城市可报批建设部调整比例，在具体比例上是否可以有回旋的余地，在这方面有所“突破”？记者昨日就此采访了广州市国土房管局负责人，他表示，正向有关部门说明广州实际情况，目前不好作答。

　　（晓航／编制）