约30个楼盘面临更改规划

http://www.sina.com.cn 2006年06月01日17:03 深圳晚报

　　深圳“豪宅”楼盘将名不副实？

　　“纯TOWNHOUSE社区”将成美丽幻想？

　　振业城、万科城、春华四季园、慢城等将重新定位？

　　市规划局表示严格执行九部委意见

　　约30个楼盘面临更改规划

　　本报记者彭森报道关注普通消费者、发展中小户型住房，被普遍认为刚刚出台的“国十五条”的精髓。其中规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这是否意味着相当一部分尚未开工的楼盘要更改规划设计？一些带有“豪宅”意味命名的楼盘将名不副实？

　　“我们这边会有一些具体的实施政策，不久就会向社会公布。毫无疑问，我们会严格执行九部委的意见。”记者昨天就这一问题询问市规划局设计处负责人时，他作出如此表示。他向记者证实，市规划局已就如何落实九部委意见开了会，但会议形成的决议他没有透露。

　　部分在建大盘定位被颠覆？

　　按照“国15条”的精神，6月1日前已经取得施工许可证的楼盘，可继续按原来的设计施工，但尚未取得许可证的，必将面临重新设计。如此一来，那些原来就定位为普通楼盘的项目影响尚不大，而那些名号响亮大盘的后续单位，多半都要更改为中小户型，诸如“纯TOWNHOUSE社区”之类的称谓将成为美丽的幻想。

　　“以振业城为例，现在还只建设了一期，二期是否取得施工许可证本人尚不得知，但对于总建筑面积超50万平方米的振业城来说，至少还有相当一部分地块没有建设，后续单位将在新政下执行：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。一个本来定位为豪宅的社区，部分单位将为普通老百姓享用了。”地产界一位专业人士向记者分析。

　　这位人士还提到了坂田的万科城。新政之下，万科城尚未使用的地块，如果70％的单位都将是套型建筑面积90平方米以下住房，那么，万科城就将变成普通大众的居住区了，其先前高端的定位将彻底被颠覆。这样的楼盘还有很多，比如43万平方米的春华四季园，35万平方米的慢城，这些楼盘，前期开发的超90平方米的单位都多于30％，它们同样将面临重新定位。

　　据中原地产深港研究中心的调查，目前全市已经拿到了项目规划许可证而尚未拿到施工许可证的楼盘，大概有30个。如果规划部门将“一刀切”地执行“国15条”，它们都将面临规划设计的更改。部分在建楼盘的后续单位同样面临这一问题。

　　将导致中小户型供大于求？

　　“国15条”中，与上一个70％相关的，还有另一个70％，即：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。综合这两个70％，自然可以得出结论，中小户型将成为未来房地产市场的主流。

　　万科董事长王石即持这一观点。王石在其5月30日的博客中记述，当日万科集团围绕“国15条”召开股东大会，他代表万科解读“国15条”。他认为，随着这些政策的逐步落实，市场小户型供应将成为主流，供应结构将朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善；消费者的居住观念将更为理性，改善居住品质的需求将从过去的主要追求更大面积，转向主要追求住宅性价比和全面居住体验的提升。

　　中小户型的市场供应量将达到70％，消化量是否也接近这个比例？

　　据中原地产深港研究中心在近年春交会期间的调查，有置业意向的深圳市民中，七成以上青睐面积在60~120平方米的区间的住房。该中心总监张伟据此推断说，未来房地产市场上，90平方米以下住房达到70％，这个供应比例应该和市民的置业意向基本吻合。他还说，2005年全市新开楼盘总建筑面积为740万平方米，其中90平方米以下的单位总共为280万平方米，所占比例为38％，因此，市场上还有大量90平方米以下的住房需求尚需要今年新开楼盘“回补”。不过，从38％提升到70％，他认为有一定的操作难度。

　　不过，也有人认为中小户型70％的供应比例高于市场需求。一位地产专业人士对记者说，建筑面积为90平方米，其使用面积不过70平方米左右，这不符合多数市民改善居住品质的要求。他说，10年前，深圳一次置业者的房子一般在80~120平方米之间，现在深圳的换房大军不可能倒退式地去置换比现在面积更小的房子，这就迫使其余30％的大户型因供不应求而暴涨。那些中低收入者消化不了的中小户型又将转到投资或投机者手上，这就违背了调控的宗旨。