南昌二手房营业税即将开征

　　有关新政策实施首日市场交易活跃

　　6月1日，阴转晴。位于南昌市孺子路223号的南昌市房管局一楼房地产交易市场内人头攒动，各个柜台前都站满 了排队办理交易手续的市民。这一天，是《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式实施的第一天，南昌尚未对五年 内转手交易的住房开征营业税。新意见出台后，南昌未来的房地产市场将呈现怎样的局面？本报记者进行了采访。

　　记者调查

　　-南昌尚未对5年内转手房征营业税

　　吕先生在青山湖有一套房子，

　　南昌市房地产交易市场的工作人员告诉记者，南昌尚未对5年内转让的房子征收营业税。南昌市地税局局长朱文保称 ，目前税务部门正在和房管部门协商此事，营业税在短时间内就会开征。

　　-70％二手房都在征税范围内

　　在南昌几个大型中介公司的盘源中，购买时间在5年内的几乎占了70％，如果开征，等于增加了交易成本，相当于 房价要涨5.5％。二手房价格的上涨将带动商品住房价格，但是就目前情况来分析，南昌房价大幅上扬的可能性几乎没有。

　　对于“房虫”而言，营业税开征对他们的打击是最大的。他们中一部分人可能会转变投资模式，投身租务市场，成为 真正的长线投资者，为市场营造一个良好的投资环境。

　　江西师范大学城市建设学院党委书记、教授陶满德认为，除房价上扬外，不能排除二手房交易隐形，即名义成本似乎 没有增加，但实际成本增加。即在中介公司的协调下，买卖双方达成协议，以较低的名义价格成交，这样实际上对房地产的发 展不利。因此，政府应该出台实施细则，防范这种行为。

　　市场分析

　　-卖家向买家转嫁税费成本

　　新政实施后，南昌房价会呈现什么走势呢？业内人士分析，在正式开征营业税后的一个月内可能由于市场观望而导致 交易量下降。观望期过后，可能会由于交易成本上升导致二手房楼价上涨，还可能会使一些售房者将税费成本转嫁到下一手买 家身上。至于买家是否能接受成本的转嫁，目前还不得而知。

　　-100平方米以上住宅可能涨价？

　　意见中有两个含意深刻的“70％”：“新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经 济适用房)面积所占比例，必须达到开发建设总面积的70％”；“中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉 租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％以上”。

　　对此，业内一些看法认为，该政策会导致100平方米以上住宅可能因供应减少而涨价。陶满德提出不同看法，认为 不能单独分析政策，两个“70％”是相互依存的关系。该政策应该指向市场总体结构，而不一定是指某楼盘的政策，经济适 用房、廉租房将分担其中很大一部分，这样可以由市场自行调节，将不同经济收入阶层的人分流。

　　南昌市正在着手制订细则，到时对该条款的理解应该有一个清晰的定位。

　　-90平方米的限制可能有调整？

　　意见中，“90平方米以下住房须占新建住房七成以上”条款比较灵活。

　　从供给情况看，南昌市房管局提供的数据表明，今年一季度，南昌市100平方米以下中小户型的比重不到两成，其 中80平方米以下仅占5.23％，而120平方米以上的比重达近七成。在登记销售的商品住房中，100平方米以下中小 户型的比重将近二成，120平方米以上的比重达六成以上。

　　“去年南昌市购买100平方米上住房的人将近67％，绝大多数人首付的比例要达到30％，这样使得市民按揭的 负担增大，会抑制部分消费。”老楼地产总经理殷升这样向记者分析。

　　一购房者表示，虽然政策的出发点是好的，但如果是要限制大户型开发的话，根据南昌市的实际情况，限制在100 平方米以下还是比较合适，毕竟南昌的主力户型需求还是两房两厅或者是三房两厅。

　　不少业内人士认为，正常的两房或三房还是属于居家型，尤其现在很多房子是电梯房，公摊面积不小，想找90平方 米以下的两房几乎是“不可能完成的任务”。南昌市主管部门应就此出台更详细的细则。

　　从南昌房管部门传来的消息称，目前，南昌市政府正在结合本地实际情况研究相应措施。文／记者郭宁