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商品房建设向中小套型中低价位倾斜


http://www.sina.com.cn 2006年06月03日10:04 西安新闻网-西安日报

  本报讯(记者周骏)继国务院出台“国六条”对房地产市场开始进行宏观调控后,市政府快速反应,根据我市房地产市场的实际情况,已制定出《关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见》,该意见的颁布实施不仅将推动我市构建多层次的住房供应和保障机制,不断增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型住房的供应,还明确要求各主管部门今后将对房地产市场加强全程监管。对于长期闲置土地及房地产信贷等方面,意见也均提出了相应的要求和处理办法。纵观《意见》全文,房地产开发的天平已明显呈现出向普通市民和中低
收入阶层倾斜的趋势。

  住宅开发将严把“户型关”

  《意见》要求建设行政主管部门对普通商品住房和经济适用住房项目,要优先定点选址,加快审批速度。从2006年6月1日起,我市新批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,要确保达到开发建设总面积的70%以上。此外,房地产开发用地在出让前,应由建设、规划主管部门提出建设条件,对每宗出让土地开发建设的套型面积标准做出明确规定;对已取得土地使用权的项目,应报市建设主管部门进行建设条件核定;对已经批准开发但未取得建筑工程施工许可证的项目,应根据上述要求进行调整,并报市建设主管部门进行重新核定,需变更规划的,重新办理规划手续。未经核定,不予办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。所有开发项目在施工前必须到市建设主管部门办理施工图备案,对擅自改变设计的开发企业和设计单位,将依法予以处理。

  《意见》明确指出,我市今后将科学规划城市旧城的拆迁改造,合理控制拆迁规模,要把城市的拆迁改造和古城保护有机的结合起来,防止不切实际大拆大建的盲目行为,控制住房被动性需求的过快增长。2006年我市房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内,同时根据城市拆迁规模,在城市新区的规划中划定安置区域,由政府组织实施安置用住房建设,重点解决城市拆迁户的安置问题,在经济适用住房小区中考虑一定比例作为拆迁安置用房。

  别墅类项目用地继续亮红灯

  《意见》指出,必须严格执行土地利用总体规划,科学编制年度用地计划,调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间,增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应,其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%;加大土地储备力度,房地产开发用地主要用于普通商品住房建设,严禁改变用途建设别墅等高档住宅;土地供应应在限套型、限房价的基础上,采用竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位;严格控制低密度、大套型住房的土地供应,继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。

  要严格土地转让管理,对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地,严禁转让,依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度,切实防止囤积土地行为,严格按照《西安市闲置土地处理办法》的相关规定,对土地闲置1年以上2年以下的,依法从高征收土地闲置费,责令限期开工;满2年未动工开发的,依法收回土地使用权。已动工但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设连续1年以上的,按闲置土地处置。

  自有资金不到35%不得放贷

  《意见》要求全市各商业银行要严格房地产信贷管理,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,不得发放贷款;加大对有资质、有良好信用等级的房地产开发企业支持力度,重点支持中低价格、中小套型普通商品住房和经济适用住房建设项目;对闲置地和空置商品住房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制。对空置3年以上的商品住房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。空置房情况由市房屋和建设主管部门予以公布。

  从2006年6月1日起,对个人购买的自用普通商品住房,在产权过户交易时实行契税减半,转让时免征土地增值税。对个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通商品住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通商品住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  让更多中低收入市民能圆“住房梦”

  据了解,我市将进一步加大经济适用住房建设力度,尽快出台《经济适用住房管理办法》。增加土地供应,严格项目审批,通过招标选择有实力、有信誉的房地产开发企业承担经济适用住房建设,推动经济适用住房建设的滚动开发。严格规范集资合作建房,制止部分单位利用职权以集资合作建房名义,变相实施住房实物分配和商品房开发等违规行为,严格控制集资合作建房的户型面积。

  为确保购买经济适用房真正成为中低收入市民的“专利”,我市今后将严格控制经济适用房套均建筑面积80平方米以内,严格禁止建设超标套型经济适用住房;销售价格严格执行政府指导价,开发企业不得私自谋取额外利润;销售对象必须经过政府部门审核并取得购买资格,严禁以各种名义骗取经济适用住房购买资格;严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后改变土地用途,变相搞商品房开发。

  为解决最低收入家庭住房问题、完善社会保障制度,我市将尽快完成《廉租住房管理办法》的修订工作,确定“十一五”期间的供给规模。采取各种措施,从财政、土地收益、公积金增值收益中安排资金,用于落实廉租住房制度。建立以房租补贴和租金核减为主的保障体系,以政府采购二手住房出租给最低收入家庭和鼓励经济适用住房开发建设单位出租房屋给最低收入家庭等方式为补充,着力解决最低收入家庭住房问题。在适当时机安排建设一定规模的廉租住房。

  全程监管项目让楼市发展更健康

  为规范房地产开发市场,建设主管部门将加强房地产开发项目的全程监管。对项目资本金未到位的项目,不予办理项目核准手续。同时严格审核项目配套设施建设到位情况,加强房地产企业信用档案建设,对存在不良经营行为的企业,将公开予以曝光,该企业不得参与土地“招、拍、挂”。

  为防止部分开发商囤积居奇、以不法手段牟取暴利等投机行为,今后我市房屋和工商主管部门将严格商品房预售标准,打击违法内部认购和售后包租行为;实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。对虚构买卖合同,囤积房源,捂盘惜售,发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购,要依法严肃查处,情节恶劣、性质严重的,依法给予经济处罚直至吊销营业执照,并追究有关责任人的责任。

  健全信息披露制度楼市交易今后更透明

  《意见》指出,我市今后将加强住房状况调查工作,全面掌握住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。建立房地产市场信息披露制度,统计、建设、土地、房屋等主管部门要按季度公布项目许可、建设用地供应、土地价格、商品住房开竣工量、销售价格和销售量、商品房空置等信息。加强对房地产市场的监控,科学预测商品住房市场的变化,逐步建立覆盖全市(包括各区县及开发区)的房地产管理网络体系。


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