南京房管局称国六条将细化 专家建议半年后买房

　　从“国六条”、九部委的15条措施，到南京出台的《关于加强房地产开发企业、代理销售企业经营行为监管的意见》，一系列调控，引起人们对楼市走向的关注、猜测。昨天，政府官员、开发商、专家齐聚一堂，就“宏观调控与2006年房地产市场走向”展开讨论。

　　“国六条”还会细化

　　昨天的分析会上，南京市房管局副局长、新闻发言人郭宏定是自“国六条”及九部委细则颁布以来，首次公开就此次调控发表看法。

　　国六条是系列调控的延续

　　许多专家学者认为，今年的“六一新政”只是之前宏观调控政策的延续，但导向性更加明确。郭宏定也坚持这一观点。他说，除了二手房税收限制年限从2年变成5年外，其他都是相关政策的细化和具体化。

　　政府对房地产很重视

　　今年国务院37号文件说，“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。”去年，温家宝总理在全国经济工作会议上说是“重要的支柱产业”。2003年，国务院18号文的表述是“房地产业是支柱产业”。郭宏定说，这表明国家对房地产的重视程度没有改变，而是明确了“新的发展阶段”这一前提。

　　正在认真落实具体细则

　　在谈到南京房地产市场时，郭宏定对一年来的调控成果表示了肯定。自2005年6月1日至今，通过一年的宏观调控，南京房地产投资增幅低于全省、全国平均水平，房价涨跌幅度均没有超过5％。

　　对今年的宏观调控，他强调，宏观调控要进一步引导和促进房产市场的持续健康发展，落实和完善政策，调整住房结构，引导合理的消费；深化改革，标本兼治，加强法治和规范秩序；突出重点，分类指导，区别对待。

　　郭宏定表示，目前地方政府和相关部门正在积极认真落实贯彻国务院的具体细则和办法。同时，国家有关部门也在研究相关政策意见，建设部、国土资源部、人民银行、银监会等都要研究下发相关实施意见。

　　最怕取消商品房预售

　　会上，中国申豪控股集团副总裁湛育红说，按照统计，上海和南京购房人在首付比例上，比较接近，都达到4成，在全国是并列第一。他觉得，“国六条”将首付比例调整到3成，影响不大。

　　对下阶段将要出台的更细化的规则中，他估计国家会对房地产装修进行调控。在新规中，要求楼盘90平方米以下的住宅必须占七成是个硬杠杠，但不少开发商会钻空子，可拆可拼的小户型，将墙一打，两套就变一套，就是大房子了。他猜测说，国家可能会出台规定不准对住宅结构进行改动。此外他觉得，今后土地拍卖的方式可能会变，不像现在是价高者得，而可能是地价一定，在限制房价的基础上，规划方案优秀者得。

　　他还透露说，其实开发商最怕的宏观调控政策是取消商品房预售制，一旦取消了，房地产开发商将倒下一大片。

　　价格可能会跌

　　昨天，复旦大学把EMBA同学会房地产分会的课堂暂时“搬”到南京东郊宾馆会场上，研究课题瞄准“宏观调控与2006年房地产市场走向”。

　　与会的该校管理学院教授、博士生导师、国家有突出贡献专家芮明杰提醒开发商：尽快改变传统的赚钱办法。对准备买房的市民，他的建议是：观察半年，房价可能出现下跌。

　　开发商应重视二次开发

　　在芮明杰看来，刚刚出台的“国六条”的一些条款，虽有很强的计划经济色彩，有点“粗暴”，但类似的宏观调控将长期存在。由当初的控制需求到现在控制供给，政府会在不断的“试错”的过程中，寻找到一种相对规范的规制政策。

　　看到“国六条”的细化政策，给芮明杰留下深刻印象的是“土地闲置两年将无偿收回”。他分析说，目前95%的开发商靠土地增值赚大钱，然后实现房产增值。新政策实施后，开发商通过土地获取的利润将极其有限，赚钱更难。

　　他认为，现行的房地产开发中，土地获取、地产开发、房产开发属于价值链上的一次开发，业务形式单一，价值增长有限。以后，开发商应该把相当部分的房子留下来，用以出租或经营，通过租赁以及相关的增值服务回报，实现房地产的二次开发，实现价值链的持续增值。

　　建议老百姓半年后买房

　　对于“‘国六条’如何影响房价”的发问，芮明杰教授昨并没回避。他的判断是，会有一定跌落，幅度在10%左右。

　　芮明杰说，尽管开发商和政府官员都不愿说房价会跌，但事实上，伴随着“国六条”细化政策的出台，市民的观望心态必然加重，销售放缓。而中国房地产业集中度不高，如果销售不好，一些中小型开发企业碍于资金和开发成本的压力，将会降价。此外，因为营业税征收时间的拉长，大量二手房将转进租赁市场，租赁价格下跌，同样会打击投资者的信心。

　　“去年宏观调控后，有人问我房子能不能买，我说能买，果然房价继续增长；但现在，如果有人问我房子能不能买，我会说等上半年，观察观察。原因是今年的宏观调控的具体功效要半年后才能体现。”(现代快报 记者 尹海峡 尹晓波)