南宁：楼市“怪象”上演到何时

　　三成已售商品房无人居住

　　靠山面湖的琅东，是南宁市近年炙手可热的置业新区。目前该片区的楼市均价在每平方米4000元左右，远高于今年一季度南宁市商品房住宅均价每平方米2777元。白天，这里的楼房造型气派华丽，再加上宽敞的大道，飞架的立交桥，被公认为南宁的“窗口”和“名片”。

　　但一到了晚上，驾车绕行在一些哪怕已销售了两三年的住宅区，许许多多的窗口仍然没有一丝灯光，阳台也没有主人入住的痕迹。这样的现象，在仙葫、大沙田、凤岭等商品房销售活跃的区域更为严重。

　　仙葫虽远离市中心，但低廉的价位使其迅速跃升为南宁房地产开发的热点区域。如今在仙葫，在建和已建成的大大小小楼盘有近30个。每到节假日，这里的许多售楼部都坐满了人，电瓶车满载着来此看房的客人穿来穿去。

　　一楼盘的售楼人员兴奋地介绍，在今年“五一”期间，他们曾有一天售出100多套商品房的记录。

　　与消费者高昂的购买热情形成鲜明对比的是，这里的入住率十分低。在蓉茉大道，一处2004年竣工的小区入住的业主连一半都不到。小区保安告诉记者，“这在仙葫不足为奇”。

　　“‘空关房’的比例已大大超过了20％的红色警戒线。”宝资嘉总经理陈伟向媒体披露。他解释说，空关房与空置房概念不同，空置房是开发商建好而没有卖出的房子，空关房是指购房者买下却长期空着不住的房子。

　　据该公司统计，南宁市的“空关房”占已售房屋总量的30％以上，即在100套卖出的房子中，就有30套空着无人入住。

　　合富辉煌策划部经理苏劲松估算的数字也与此相近，他认为南宁市当前已售出的楼盘中，“空关房”至少占了30％~40％，主要集中在琅东、凤岭、仙葫，尤其是仙葫，“估计仙葫的‘空关房’在60％左右。”苏劲松分析，仙葫在前两年创造了房地产界的神话，房价从开盘时每平方米1300多元，一年内就攀升到每平方米2300~2400元。购房者在那里投资，看中的就是它快速升值的潜力。

　　陈伟也认为“空关房”的形成有两大原因：一是一些楼盘由于处于新区比较偏远，入住后在生活工作等方面有诸多不便；二是在政府没有提供更多的投资渠道的情况下，不少市民在粗略估算后，认为购买房产是能够保值升值的投资方式，便会一轰而上，只要手中有支付首期的钱，人人都争着去买一套房子，哪怕空放着。而这一部分的购房中有不少业主是二次甚至是三次置业，他们买房并不是为了居住，这就在客观上加大了“空关房”的比例。

　　新政下的楼市暗藏风波

　　房地产开发持续火爆这些年，南宁市的房地产业面临着众多机遇，中国东盟博览会址的永久落户，参与大湄公河次区域的经济合作，参与泛珠三角区域合作和国家西部大开发战略的事实，为南宁房地产业带来无限商机。

　　据有关部门统计，从2003年到2005年，3年间南宁房地产投资额年平均增长63％，特别是2005年，在南宁市委市政府3个百亿目标中，南宁房地产投资额首次突破了百亿元大关，达到105亿元。而销售成绩亦十分可喜，从2003年到2005年，销售额年平均增长66％，南宁市的房地产业可谓供需两旺。

　　在北京、上海等一些一线城市的开发商谈论“地荒”时，南宁市在2006年的经营性用地计划报批的招拍挂出让土地面积是2005年的5倍。今年1月，中国-东盟国际商务区一块面积为102.443亩的地块被广西盛天集团以1.86亿元的价格拍下，该价格曾创下南宁市单宗土地成交最高价格。3月21日，“南宁第一拍”的价格再一次被广西荣和企业集团以总成交价2.8亿元刷新，每亩成交价高达402万元。

　　南宁土地的价值一再攀升。一位福建房地产商到南宁考察时曾对在南宁还会出现上千亩的大盘感到震惊：“现在福建、厦门等地，500亩楼盘已难得一见了！”2005年底，以休闲旅游地产带动的6000亩大盘———嘉和城跃入世人视线时，就有业内人士预言：南宁将进入大盘时代。

　　多年来，在南宁市的房地产开发项目中，主流户型多为110~130平方米的三室二厅，90平方米以下的户型所占比重不大。据南宁市统计局统计报告，2005年城镇居民人均住房使用面积为24.84平方米。

　　刚刚出台的房产新政，让南宁持续火爆的房产开发面临转变。今年以来，南宁开展了三期国有土地拍卖，不少土地拍出了天价。但根据新规定，开发的地块90平方米以下的户型必须占七成以上，高价买回来却不能大量开发高档住宅，本来瞄准的是做成高端产品，现在只能做成大众化的产品，在利润空间将被缩小的现实下，南宁房地产业会上演什么样的现象，引人关注。

　　百姓投资渠道需要拓宽

　　与开发商一样感到不安的还有大量的“空关房主”们，近期国家多次调整贷款利率，本已对他们造成一定心理压力，此次将以前的2年内转让起征营业税提高到5年内开征，这让许多本打算做短期投资的“空关房主”感到手中的房产开始有些像烫手山芋。

　　在高校当老师的杨先生，住着一套早年学校分配的福利房，在琅东买了一套三室二厅用来出租。由于房子在高档小区，各项管理费用较高，加上房子面积过大，租金不低，适合的租户面较窄，租得起的人宁愿买房，急需租的人又付不起高额房租，房子就一直空着租不出去。当银行再次调息时，杨先生按捺不住了，在二手房市场挂出了“转让”的牌子。他无奈地说：“除去税费，希望能收回原来的成本。”

　　据了解，目前南宁市的房地产市场总体还算稳步发展，但如果政府的调控力度进一步加大的话，那些像杨先生一样的购房者，迫于经济压力很可能会将手中的“空关房”抛售。有业内人士估计：“2002年~2004年形成的‘空关房’如果全部投放市场，可能比今年整个楼市推出的数量还要大。”

　　如果众多的“空关房”集中入市，将会对房地产市场带来什么样的后果？“这将是非常可怕的。”陈伟认为，当前南宁市的房地产基本是平稳发展的，供需数量保持在相对稳定的状态，但如若大批的“空关房”涌入市场，无疑会打破这种相对的平稳，对那些没有开盘和即将开盘的楼盘冲击肯定很大。

　　也有一些学者认为，房子除了有居住功能外，还附带有投资价值。“空关房”现象折射出百姓投资渠道仍然有限。“空关房”现象并不能简单判断是对是错。但如果是过量囤积而产生的大量“空关房”，将引发金融、供求等系列问题，就需引起有关部门的重视。