专家：调控政策并未触及高房价主因

　　□见习记者 张雪丽

　　“《国六条》的可操作性和持续性是政策在执行过程中最主要的问题。房价的虚高，首先要从根本上解决土地的招拍 挂问题，很多地方政府对土地进行拍卖，使很多开发商在拿地的时候就付出了相当高的成本，这也促成了以后在商品房出售定 价上的虚高。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说。

　　限定90平米易出现

　　大房型“奇货可居”

　　对于刚刚出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，汪利娜表示“把房贷首付比例提至30％，可能会 影响支付能力不高的普通购房者，抑制这部分人的购房需求。投机炒房者大多是比较富裕的人，他们一般不靠贷款买房。现在 ，利益主体越来越多元化，需求也越来越多元化。合理的房地产市场结构，需要市场供需双方不断磨合才能形成。

　　对于备受关注的90平米以下的房产开发量要控制在70%的政策，汪利娜认为，需要什么类型的房子应该由市场规 律决定，限定90平米的小户型容易导致大户型出现“奇货可居”的局面。一但这种房型过多无法销售出去，那么开发商的利 益应该由谁赔付，都会成为问题。所以更应该从社会需求结构的角度来制定房型。

　　“短期而言，最近出台的政策对目前房地产市场价格的影响不会太大。”汪利娜表示。“因为，房地产业生产有很长 的周期性，政策要对房价起作用只能是几年后的事。政府通过强制性方式来调整住房结构，中长期来说对房地产市场的影响会 比较大，也是解决国内住房结构失衡的必由之路。”

　　经济适用房建设

　　副作用太多

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受媒体采访时也表示：九部委意见也并非十全十美，还有值得改进或者有 待明确的地方。首先，在住房转让环节征收营业税，用以抑制投机和投资性购房需求，在需求旺盛的情况下，这部分税收可能 转化成交易成本，提升房价；而在需求平稳的情况下，又会极大地抑制二手房交易活动，因为“惜售”会阻碍二手房市场和租 赁市场的发育。其次，不应继续进行城镇廉租住房和经济适用房建设，理论和实践都已经证明这种做法成本太高，副作用太多 ，而且正在为海外所抛弃。所以继续推进廉租房和经济适用房的建设似乎不该再出现在九部委意见中，或者只能作为过渡性措 施。

　　廉租房应限定在

　　总人口10%以内

　　“通过房地产税来遏制国内房地产市场的炒作方面，还做得不够。”中国社会科学院金融所研究员易宪容对《法制早 报》记者表示：5.5%的房地产营业税范围应该再扩大一些，重点应该放在房地产交易所得税、房地产持有税(即物业税) 、房地产空置税上。同时，外资进入国内炒房的问题“国十五条”没有涉及，这也是目前国内市场房价推出的重要因素。此外 ，对于住房保障体系的建立，可以强调，但范围不宜过大，特别是廉租屋，应该限定在总人口不超过10%的范围内。