新闻中心新浪首页 > 新闻中心 > 国内新闻 > 正文

炒二手房三年涨一成没钱可赚(图)


http://www.sina.com.cn 2006年06月05日14:20 法制晚报
炒二手房三年涨一成没钱可赚(图)

新政出台后全额征收营业税年限从2年以下变为5年以下即使不靠贷款
点击此处查看全部新闻图片


  权威统计:过去三年二手房涨幅也不过8%10大热点区域在新政策出台后交易呈现“区域差异化”

  新政推出后,即使不贷款投资二手房,三年内房价上涨如不超过一成,也根本没得赚。这是记者今天上午通过算账了 解到的。而北京市二手房价过去三年的涨幅也不过8%。

  2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,对现行 二手房转让环节的营业税政策进行了调整。从今年6月1日起,现在执行的“个人对外销售购买不足2年的住房,全额征收营 业税”中的“2年”改为“5年”。

  该政策一出,不仅立即给了京城二手房市场的交易量“当头一棒”,也将使未来的二手房市场呈现“区域差异化”。

  北京二手房热点区域房价变化及趋势图(柱状图为3年内房价变化,单位:元/平方米)

  调查说明

  调查时间:5月29日至6月5日

  调查内容:近年来二手房变化趋势和未来走向

  调查对象:本市主要房产中介、业内专家、相关部门统计数据

  调查方法:总结数据、前景分析、算账

  二手房·市场现状

  交易量:5年增长64倍

  从2000年到2005年的5年里,京城二手房市场的交易量增长迅速。2000年,北京二手房交易量仅110 0套;2001年,上升到5000套;2002年,达到10000套;2003年,北京市二手房交易量34700套; 2004年,北京市二手房交易量57000套;2005年,北京市二手房交易量达到70180套。

  从2000年到2005年,北京市二手房交易量增长了63.8倍。

  供需比:

  6人争抢1套房

  目前京城二手房市场的供应量尚不能完全满足所有的需求。根据占中介市场份额一半以上的四家公司对房源登记量和 需求登记量的统计数字,北京的二手房市场长期以来呈现出供需不平衡的状态,供需比例一直保持在1:6左右。

  矛盾点:

  买方弱势负担大

  据统计,北京市房地产市场存量房总计3.5亿平方米左右,相当于350万套的市场存量。2005年二手房成交 量为7万多套,依此计算当前的市场流通率仅为2%左右。

  供求的悬殊成为房价居高不下的最主要原因,一方面是各种需求将人们不断推向市场,另一方面是市区内二手房资源 有限。在两者的矛盾冲突下,北京成为了不折不扣的卖方市场,交易过程中的绝大部分费用都由买方承担,买方也就成为较弱 势的群体。

  二手房·新政影响

  一周内交易量应声下降

  九部委新政出台仅一周,京城二手房市场即出现了明显的交易量下降的市场行情。

  今天上午从“链家地产”了解到的数据显示,2006年6月1日-6月4日,该公司二手房交易量与新政实施前的 四天相比(即5月28-31日),二手房房源挂牌量、客户登记量、成交量分别下降41.7%、55.4%、35%。

  而据“我爱我家”统计,截至昨天,交易量比新政前下降10.9%。

  二手房·区域分析

  由于“2年改5年”政策的影响,过去房价大涨的10大区域因房源供给的不同,会显示出区域性差异。

  “老房”区:变化小平稳发展

  调查显示,方庄、紫竹桥、知春里这些区域超过一半的房子房龄在5年以上,同时,作为老城区,周边新房放量有限 ,因此,出售二手房者大多不用担心多交纳营业税。

  所以,在这些区域,二手房房源供给不会受到抑制,交易量会保持相对平稳,而二手房的价格则会继续保持“固有速 度”上涨。自住需求者比较适合在这些区域进行置业。

  “新房”区:成本增交易萎缩

  中介公司数据显示,八通线沿线、清河的二手房在5年以内所占比重分别达到61%、58.1%。望京、通州、马 家堡、石景山、万柳等区域5年以上的二手房存量也较少,且这些区域的新建商品房有效供给较充足。

  新政出台后,这些区域的大部分房产业主在出售过程中将会面临5.5%的营业税支出,大大增加出售成本;同时, 新房供给也会明显减少二手房的需求。

  因此,这些区域二手房的成交量将会呈现一定的下降,而二手房的价格却可能会因为营业税成本的转嫁而出现“陡增 ”趋势。

  二手房·置售建议

  出售:4年房龄以租待售

  “我爱我家”副总经理胡景晖认为,如房产是2001或者2002年的,采取以租待售来规避营业税的支出。

  如果欲售房产年限与5年相差甚远,那么以租待售的时间机会成本相对较高,未来不确定风险也会加大。

  购买:要考虑营业税成本

  受到此次新政的影响,链家地产市场总监金育松建议,购买二手房首先要关注:如果打算在5年内就出售,那就要把 未来出售将征收的营业税考虑为成本支出。

  区域地段的选择也要根据新政做出调整。由于未来90平方米以下中小户型房产将增加,购买时就要对区域未来的商 品房供给结构进行了解。还要考虑新政后首付增加的影响。

  图表说明:

  记者调查我爱我家、链接、中原、中大恒基四家房产中介机构近两年的交易统计数字(这四家公司市场份额之和占了 二手房中介市场五成以上),并采访多位业内专家,得出京城2004年至今房价涨幅最高的10大二手房热点区域。

  二手房·投资算账

  “链家地产”统计,有42%的投资者选择总价在70万以上的二手房作为投资对象。

  因此,假设您投资望京的一处两居房产,房屋面积为100平方米,总价70万元。房产证时间为2002年。新政 后购下此处房产,并希望在2009年升值后出售,算账如下:

  不贷款:房价涨10%才保本

  营业税转嫁风险:房产证未满5年,购买此房产,就面临着营业税。由于目前市场处于卖方市场,卖方自然会将营业 税转嫁到房价上,最终由买方承担。因此,新政后购买房产的成本将增加5.5%,共3.85万元。

  售出时的营业税风险:如所购的房产在2009年有所增值,并准备转售,转售时未满5年,须全额缴纳营业税。由 于新政实施,彼时二手房市场供求状况将得到改善,需求方的购房行为更趋理性,到时想把营业税转嫁给买方并不容易。

  由此计算,如三年后房价为X万元,那么要想在售出时达到收支平衡,则:

  总支出(购房营业税+售出营业税+购房价格)=总收入(房价上涨后价格)

  70×5.5%+X×5.5%+70=X

  三年后房价为:X≈78.15万元

  由此算出,三年内房价必须要涨11.64%(78.15÷70=1.1164),才能收支平衡。

  而北京市建委报告显示:2003年到今年一季度,房价从3874元/平方米上涨到4187元/平方米,涨幅为 8.08%

  贷款成本增加数额:按照新政,90平方米以上住房,首付至少要三成。而新政出台前最低首付为两成,因此,购房 初始投入便比以前增加了7万元,虽然3年还款额有所降低,但三年间支出仍增加了51506元。而剩余未还完贷款,则均 转嫁到买方处。

  文/实习记者一平制图/刘江


发表评论

爱问(iAsk.com)

 【评论】【收藏此页】【 】 【多种方式看新闻】 【下载点点通】【打印】【关闭
 


新闻中心意见反馈留言板 电话:010-82612286   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996-2006 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有