炒二手房三年涨一成没钱可赚(图)

新政出台后全额征收营业税年限从2年以下变为5年以下即使不靠贷款
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　　权威统计：过去三年二手房涨幅也不过8%10大热点区域在新政策出台后交易呈现“区域差异化”

　　新政推出后，即使不贷款投资二手房，三年内房价上涨如不超过一成，也根本没得赚。这是记者今天上午通过算账了 解到的。而北京市二手房价过去三年的涨幅也不过8%。

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对现行 二手房转让环节的营业税政策进行了调整。从今年6月1日起，现在执行的“个人对外销售购买不足2年的住房，全额征收营 业税”中的“2年”改为“5年”。

　　该政策一出，不仅立即给了京城二手房市场的交易量“当头一棒”，也将使未来的二手房市场呈现“区域差异化”。

　　北京二手房热点区域房价变化及趋势图(柱状图为3年内房价变化，单位：元/平方米)

　　调查说明

　　调查时间：5月29日至6月5日

　　调查内容：近年来二手房变化趋势和未来走向

　　调查对象：本市主要房产中介、业内专家、相关部门统计数据

　　调查方法：总结数据、前景分析、算账

　　二手房·市场现状

　　交易量：5年增长64倍

　　从2000年到2005年的5年里，京城二手房市场的交易量增长迅速。2000年，北京二手房交易量仅110 0套；2001年，上升到5000套；2002年，达到10000套；2003年，北京市二手房交易量34700套； 2004年，北京市二手房交易量57000套；2005年，北京市二手房交易量达到70180套。

　　从2000年到2005年，北京市二手房交易量增长了63.8倍。

　　供需比：

　　6人争抢1套房

　　目前京城二手房市场的供应量尚不能完全满足所有的需求。根据占中介市场份额一半以上的四家公司对房源登记量和 需求登记量的统计数字，北京的二手房市场长期以来呈现出供需不平衡的状态，供需比例一直保持在1：6左右。

　　矛盾点：

　　买方弱势负担大

　　据统计，北京市房地产市场存量房总计3.5亿平方米左右，相当于350万套的市场存量。2005年二手房成交 量为7万多套，依此计算当前的市场流通率仅为2%左右。

　　供求的悬殊成为房价居高不下的最主要原因，一方面是各种需求将人们不断推向市场，另一方面是市区内二手房资源 有限。在两者的矛盾冲突下，北京成为了不折不扣的卖方市场，交易过程中的绝大部分费用都由买方承担，买方也就成为较弱 势的群体。

　　二手房·新政影响

　　一周内交易量应声下降

　　九部委新政出台仅一周，京城二手房市场即出现了明显的交易量下降的市场行情。

　　今天上午从“链家地产”了解到的数据显示，2006年6月1日-6月4日,该公司二手房交易量与新政实施前的 四天相比(即5月28-31日)，二手房房源挂牌量、客户登记量、成交量分别下降41.7％、55.4％、35％。

　　而据“我爱我家”统计，截至昨天，交易量比新政前下降10.9%。

　　二手房·区域分析

　　由于“2年改5年”政策的影响，过去房价大涨的10大区域因房源供给的不同，会显示出区域性差异。

　　“老房”区：变化小平稳发展

　　调查显示，方庄、紫竹桥、知春里这些区域超过一半的房子房龄在5年以上，同时，作为老城区，周边新房放量有限 ，因此，出售二手房者大多不用担心多交纳营业税。

　　所以，在这些区域，二手房房源供给不会受到抑制，交易量会保持相对平稳，而二手房的价格则会继续保持“固有速 度”上涨。自住需求者比较适合在这些区域进行置业。

　　“新房”区：成本增交易萎缩

　　中介公司数据显示，八通线沿线、清河的二手房在5年以内所占比重分别达到61%、58.1%。望京、通州、马 家堡、石景山、万柳等区域5年以上的二手房存量也较少，且这些区域的新建商品房有效供给较充足。

　　新政出台后，这些区域的大部分房产业主在出售过程中将会面临5.5%的营业税支出，大大增加出售成本；同时， 新房供给也会明显减少二手房的需求。

　　因此，这些区域二手房的成交量将会呈现一定的下降，而二手房的价格却可能会因为营业税成本的转嫁而出现“陡增 ”趋势。

　　二手房·置售建议

　　出售：4年房龄以租待售

　　“我爱我家”副总经理胡景晖认为，如房产是2001或者2002年的，采取以租待售来规避营业税的支出。

　　如果欲售房产年限与5年相差甚远，那么以租待售的时间机会成本相对较高，未来不确定风险也会加大。

　　购买：要考虑营业税成本

　　受到此次新政的影响，链家地产市场总监金育松建议，购买二手房首先要关注：如果打算在5年内就出售，那就要把 未来出售将征收的营业税考虑为成本支出。

　　区域地段的选择也要根据新政做出调整。由于未来90平方米以下中小户型房产将增加，购买时就要对区域未来的商 品房供给结构进行了解。还要考虑新政后首付增加的影响。

　　图表说明：

　　记者调查我爱我家、链接、中原、中大恒基四家房产中介机构近两年的交易统计数字(这四家公司市场份额之和占了 二手房中介市场五成以上)，并采访多位业内专家，得出京城2004年至今房价涨幅最高的10大二手房热点区域。

　　二手房·投资算账

　　“链家地产”统计，有42％的投资者选择总价在70万以上的二手房作为投资对象。

　　因此，假设您投资望京的一处两居房产，房屋面积为100平方米，总价70万元。房产证时间为2002年。新政 后购下此处房产，并希望在2009年升值后出售，算账如下：

　　不贷款：房价涨10％才保本

　　营业税转嫁风险：房产证未满5年，购买此房产，就面临着营业税。由于目前市场处于卖方市场，卖方自然会将营业 税转嫁到房价上，最终由买方承担。因此，新政后购买房产的成本将增加5.5%，共3.85万元。

　　售出时的营业税风险：如所购的房产在2009年有所增值，并准备转售，转售时未满5年，须全额缴纳营业税。由 于新政实施，彼时二手房市场供求状况将得到改善，需求方的购房行为更趋理性，到时想把营业税转嫁给买方并不容易。

　　由此计算，如三年后房价为X万元,那么要想在售出时达到收支平衡,则:

　　总支出(购房营业税+售出营业税+购房价格)=总收入(房价上涨后价格)

　　70×5.5%+X×5.5%+70=X

　　三年后房价为：X≈78.15万元

　　由此算出,三年内房价必须要涨11.64％(78.15÷70=1.1164)，才能收支平衡。

　　而北京市建委报告显示：2003年到今年一季度，房价从3874元/平方米上涨到4187元/平方米，涨幅为 8.08%

　　贷款成本增加数额：按照新政，90平方米以上住房，首付至少要三成。而新政出台前最低首付为两成，因此，购房 初始投入便比以前增加了7万元，虽然3年还款额有所降低，但三年间支出仍增加了51506元。而剩余未还完贷款，则均 转嫁到买方处。

　　文/实习记者一平制图/刘江