民间房价成本与事实差距相当大？

　　河西均价达6500元/m2的某楼盘，成本价最高在5500元/m2左右，开发商至少有1000元/m2左右的利润———这组数据来自昨天由市民邵角对外公布的民间房价成本核算。

　　在这份成本清单中，南京百家楼盘成本都列入其中。一石激起千层浪，各界对此议论纷纷。

　　开发商看完该成本清单后，认为“纯粹炒作”，“对购房者帮助不大”———而邵角则称，主要是告诉老百姓一种计算房价成本的方法；一些市民在看到成本后，觉得“很过瘾”、“也很惊讶”。

　　对于邵角公布河西某楼盘成本，一位业内人士则认为这不可能。该人士称，房屋所产生的成本实际上包括税收成本、土地成本、政府规费、前期工程、建安工程、基础设施费用、公共配套设施、开发商间接费用、期间费用等9部分。在对每一部分给出详细成本后，该业内人士测算出该楼盘成本高达7600元/m2！

　　公布房价源自良心

　　一问：这已是你第三次公布南京房价成本，为什么“总是与房价过不去”？

　　邵角：我没有必要和房价过不去，我是和一些不良开发商过不去。公布成本，是在响应国家的号召，也是我应尽的一份义务。

　　二问：你只是公布了楼盘的楼面地价和销售价，但你并没有告诉大家包括建筑费用和其它的规费等费用后实际房子成本，为什么？

　　邵角：楼盘与楼盘之间，因为建筑产品的不一样，这些成本会存在巨大差距。而在同一小区内，一期和二期的成本也不一样，采集数据的难度很大，我们做不到准确公布。我们只给出房价的计算方式和构成，计算方式主要来自各大上市房产公司的财务报表。

　　三问：你公布的“房价”成本准确吗？如果错了，怕不怕开发商通过法律途径告你？

　　邵角：我不怕。我的数据全部来自政府职能部门的网站，只要相关部门对外公布的数据是对的，我的数据就是对的。此外，我公布的价格主要是为老百姓服务，是买房人的参考依据，没有泄露开发企业的内部机密，并不违法。

　　四问：你公布这个房价成本的意义在哪？你觉得对市民有没有帮助？

　　邵角：我觉得意义有两个。一就是让买房者信息对称，知道所买房子的真实成本，心中有数。此外，通过公布成本，让买房人知道，开发商的房价究竟是如何构成的。

　　五问：一些人看完你的房价成本清单后，觉得没有什么实质性的东西。说你是纯粹的炒作，你怎么看？

　　邵角：我想应该是开发商说我是炒作。开发商的炒作是为了大家都去买房子，自己赚钱。但我的“炒作”从没有赚过钱，还亏本。

　　快报记者尹海峡

　　还要教大家如何买房

　　在公布不少楼盘的房价“成本”之时，邵角还通过买房过程中种种陷阱的研究，归纳出一本供买房人参考的小册子。邵角说，小册子将免费赠送，因为是自费印制的，印刷并不精美，印数也不多。

　　记者了解到，小册子主要从十个方面教你买房———

　　第一步：前期准备（明确购房目的、确定买房的能力、明确买房的位置、估算买房的面积）

　　第二步：实地考察（房源收集、挑选房子5看）

　　第三步：资质审核（开发公司资质审核、查清房屋抵押情况）

　　第四步：谈判过招（开发商谈判前准备、计算开发商成本、杀价技巧、组织准业主团体）

　　第五步：签订合同（认购书签订、商品房合同签订、合同签订注意事项、精装房合同签订、聘请律师注意事项）

　　第六步：付款方案（付款方式选择、审核个人贷款条件、房屋是否可以按揭、公积金贷款流程、个人商业贷款流程）

　　第七步：保险公证（选择房地产保险、房产公证）

　　第八步：验收房屋（收房流程、收楼工具准备、面积验收、质量验收、计算保修期、收房中费用事项、精装房验收方法）

　　第九步：物业管理（物业接收注意事项、物业管理、签订物业管理公约、物业合同注意事项、物业收费注意事项）

　　第十步：产权过户（房屋过户、纳税流程）

　　算方法有点“问题”

　　楼盘销售不可能100%

　　“按照这个算法，我们亚东的一个楼盘项目利润近30%。”江苏亚东集团董事、副总裁刘成刚浏览完邵角的全文后说，“但是有需要澄清的地方。”

　　刘成刚说，房产商的利润要考虑到楼盘的开发周期，算利润应该是年利润，而不是5年或者8年开发的总利润。“一个楼盘项目拿地时间在1年、开发高层建筑时间是2年、再销售1年，起码就是4年，年利润不到8%”。同时，邵角的核算是在“开发商把所有房子销售一空”的理想状态下完成的，而这恰恰不可能做到。对于房产开发商来说，一个楼盘，有10%的房子因为户型等多种原因积压滞销是很正常的。对部分开发商来说，这些积压的房子也恰恰是产生利润的地方。

　　开发商前期风险大

　　在邵角的成本清单中，他还采用了一种“历史成交倒退法”，是以历史成交数据假设为其成本。邵角认为南京部分开发商同一地块同品质的楼盘，开发商的成本没有增加多少，但是销售价格都涨幅在50%以上，比如2003年2月，某一楼盘卖3700元/平方米，现在市场价格为7000元/平方米。按照这一算法，有11家楼盘利润超过了50%。

　　对此，刘成刚表示了不同意见：老百姓为什么不在3700元/平方米的时候买房子呢？他说，开发楼盘是有市场风险的，投入时谁也不知道房子能卖到什么价格，开发商这时候承担的就是战略性风险。

　　不发表评价

　　不推官方版本

　　这份令人津津乐道的“民间版”的房价成本清单，究竟有多大的准确性，它与“官方”的审核成本有无差距？

　　在记者采访中，“官方”的态度基本上是“不发表评价”。

　　官方态度：不予置评

　　南京市物价局有关人士告诉记者，商品房的成本构成比较复杂，土地成本所占比例平均为39％左右，但是落实到具体楼盘则存在很大的差距，普通消费者单凭土地成本费用或土地楼面价是无法得知商品房真实成本的。

　　此外，对有媒体报道称这期“民间版”房价清单的出炉因为有了物价部门的参与而变得更加标准，南京市物价局有关人士表示，实际上该局并未有任何人参与其中。

　　“官方版”：美梦落空

　　那么，有没有可能由政府部门来公布一下“官方版”的房价成本清单呢？从去年以来，这个话题就一直受到各界的关注。今年1月份南京市“两会”期间，人大代表张力军提交了一份《要让百姓明了商品房》的建议，建议物价、房管等部门加强调控管理，推行商品房成本监测发布制度，让老百姓明明白白买房。

　　但记者昨日得到的消息更加明确：南京“官方版”房价成本清单近年内还不可能出台。其中一个原因是商品房成本构成的客观特殊性造成的，因为商品房个体成本差异，以及土地机会成本、客观环境成本等因素的不同，均有可能影响房价的高低。物价部门坦承，要想核算出一个比较合理的社会平均成本的确很难。

　　据称，目前由官方出面来公布商品房成本根本不在近期考虑之列，国家发改委等有关部委对此也没有明确表态。公布成本侵犯“商业秘密”？

　　“官方版”房价成本清单难产的另一个原因，则来自某些主观上的阻力。有不少开发商认为，公布房价成本有泄露企业商业机密的嫌疑。

　　对此，上海市光明律师事务所南京分所的许辉律师接受记者采访时明确表示，政府部门公开房产成本，不存在侵犯商业机密。就比如土地价格，这是由政府公布的，属于公开的信息，房地产商要将此列为商业机密是不妥的。

　　专家意见存在分歧

　　江苏省社科院院长宋林飞认为，公布房价成本这样的工作最好还是由政府部门来做比较合适。如果不便于公布具体某个楼盘的成本，可以公布一个片区的平均社会成本。

　　而南京大学房地产信息中心教授葛扬对记者称，公布房产成本要选准时机，“要等消费者对房地产成本的构成有一个比较理性的认识。”否则可能会出现一些负面影响。

　　快报记者郑春平

　　实习生陶维洲