新一轮的调控能否挽住楼价野马？

　　2005年的那轮调控，同样是加息、“国八条”、“新国八条”，然而，在经历半年多的观望博弈之后，包括泉州在内的国内多数城市房价却蹿得更高。2005年，国家系列宏观调控出台前，市中心的楼盘均价还接近4000元／平方米，到今年同期，却已涨至5000元／平方米以上。因此，面对今年频出的新政，人们关注之余，不禁担心，新一轮的调控能否发挥实效，能否挽住楼价这匹狂奔的野马？业界：调控治标不治本现状：“豪宅风”紧急刹车

　　□早报记者何惠娟

　　2006年上半年，新一轮的调控再次降临：先是加息，然后是“国六条”，继之是九部委联合下发的15条楼市调控细则。时间与方式如此接近，这不禁让人们想起2005年的那轮调控，同样是加息、“国八条”、“新国八条”，然而，在经历半年多的观望博弈之后，包括泉州在内的国内多数城市房价却蹿得更高。2005年，国家系列宏观调控出台前，市中心的楼盘均价还接近4000元／平方米，到今年同期，却已涨至5000元／平方米以上。因此，面对今年频出的新政，人们关注之余，不禁担心，新一轮的调控能否发挥实效，能否挽住楼价这匹狂奔的野马？

　　业界：调控治标不治本

　　“这些措施并不能真正抑制房价上涨，国家对住房供应结构应有个明确的比例。”“国六条”出台后，泉州一位资深的房地产界人士如是说。时隔不久，在看到九部委联合下发的15条调控细则之后，该人士还是淡淡地说：“不满5年转手交易要征收营业税，90平方米住宅面积所占比重要占70％，这些调控的手段还是治标不治本，我还是那句话，关键是住宅结构比例的调整，普通住宅、经济适用房在房地产供应中的比例要明确，并且能真正落实。”

　　国家接连的调控出台后，据日前泉州网（www．qzwb．com）调查显示，在全部参与投票的706人中，310人选择持币观望，占总人数的44％；而仅有70人选择不受影响依旧购买，占总人数的10％；购买后再转卖的人数仅38人，占总人数的5％。新一轮宏观调控之后，楼市的观望气氛再度转浓。不过，业界人士不乏担心：2005年宏观调控之后楼市同样进入观望状态，然而楼市博弈的结果，却出现了由于开发商放慢开发进度，市场供应更加不足，而在2005年底、2006年初这股购房热情再度释放，楼价随之上涨；那么在今年的宏观调控之后，若楼市供应量依旧不足，恐怕也将出现同样的情形。

　　“关键还是在供需关系。”泉房置业的副总经理何富广认为，目前国家出台的这些调控政策实际上是在抑制市场需求，这种办法并不能真正奏效，抑制需求的结果，是需求一旦释放出来，实际效果反而相反。实际上，解决问题的关键还是在于土地的供应，如果市场的供应量充足，房价必然难以上涨。

　　有关人士认为，目前楼市存在的问题主要是需求与供应错位的问题，实际上，市场需求很强劲，尤其是对普通住宅。即使首付比例提到三成甚至五成，对有钱人来说，并没有什么影响，但对普通工薪阶层来说，买房却更加困难了。

　　同样，个人购房不足5年转手交易要征收营业税的规定，在现实的操作中，许多卖方往往是把这笔税收转嫁到买方身上，无形中又抬高了房价。

　　“以往一手房开发量少，人们还可以购买二手房；现在二手房也不容易买的话，供需将更加不平衡。”一位长期从事房地产研究的人士表示，通过税收的杠杆来打击投资，这将对二手房交易造成极大的影响，不过，对于抑制房价过快增长却无实际意义。

　　现状：“豪宅风”紧急刹车

　　“我们已经完成项目规划报批了，不知道方案还要不要调整啊？”一位开发商坐在泉州市城乡规划局的办公室里，一脸的茫然，虽说该开发商在市区的项目已经完成前期规划设计，项目里也规划有部分单身公寓，可还是没达到70％以上的要求。“要是现在再改方案，那我们的销售时间又要往后推了。”

　　按照九部委15条新政规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。此次新出台的规定中，对开发商影响最大，而开发商最为关心的也就是这一条。

　　“这几天，我们接到很多电话，都是开发商打来的询问已经审批的规划方案要不要调整，现在我们还没有接到相关文件，也不清楚啊。”泉州市城乡规划局一位负责人说。

　　新政中关于90平方米住宅面积所占比重须达到70％以上的规定出台后，许多开发商，尤其是原先规划以开发大户型为主的开发商有些坐不住了。“如果方案要推倒重来，又要浪费多少时间啊，这笔损失又要怎么办？”

　　而相反，一些已取得施工许可证的开发商则有些庆幸：“我们不受什么影响，施工许可证已经拿下来了。”

　　据了解，近年来，泉州市区劲刮“豪宅风”，不少新推楼盘或即将推出的楼盘户型中140平方米以上的豪宅占了相当大的比例，面积大，价格高，对工薪阶层来说，根本无力购买。

　　九部委15条新规中规定：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。据悉，目前我省正在计划出台相关的细则。有关人士认为，如

　　果这一规定确实施行的话，将有望刹住泉州楼市的这股“豪宅风”，并可以抑制房价涨势。

　　相关链接

　　“国六条”宏观调控细则出台，15条具体细则意在调控房价，保证购房者的切身利益。房价高升，生活压力巨大，谁能给楼市这只“猛虎”来个下马威？这是广大民众所关注的话题，除了专家学者、业界人士热议外，网上的声音也是一浪高过一浪，我们在此摘录其中的一些热点话题，仅供参考。

　　一、90平方米面积须占总面积70％以上

　　hutututu：关键是房价有没有得到抑制，开发商也不见得就喜欢盖大户型的，小户型的价格可以卖得更高的。

　　流水长：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”许多项目要重新做方案了。

　　guest：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米分水岭，可能在2至3年后才能变成现房，3年后的房价是什么样啊！

　　盼盼哥：如限制大面积增加小户型会有以下几点可能出现：一大户型价升（市场有需求的话），二大户型变成小户型卖（卖后打通成大户型），三挑高户型增多，四小户型加大，首付只需二成更易炒作和出租，也会使房价涨。

　　二、个人购房不足5年征收营业税

　　moneyun：短期内二手房交易必然受到影响，但长期来说是否对普通老百姓有利还有待商榷，得看后市表现了。

　　guest：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；由2年延长到5年这条对炒房者打击最大，影响炒房资金周转次数，但增加的营业税有可能转嫁给买房人。

　　guest：5年内征营业税的意义不大，能对市场产生冲击的关键是看政府的廉租房、经济适用房、限价商品房政策的出台。

　　XMHOUSE：并没有法律规定一定要卖方付税，就看市道，房源紧俏时卖方就一句话：我实收多少，其他税费买方负责。你要不要吧。反之就是卖方承担。总之是消费者承担。

　　三、首付提至3成

　　guest：地价都卖到7000多元，房价还能低吗？而且厦门的房子还没开盘就被定得光光，甚至开始倒卖，90平方米又怎样？150平方米又怎样？有钱的照买不误而且买来还不是自住，你有什么办法？买来自住的还是照样买不起！

　　五、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应

　　不蒸馒头：这是全文中最关键的一点，其中最关键的一句是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”竞价商品房来了，就看地方政府实际如何操作了。

　　hutututu：限房价，价格便宜的房子谁不想买，一般老百姓买得到吗？有内部关系的早就一定而空了（批发），然后到二手市场去高价贩卖（零售）。如果没有一定的措施和对策，这种情况难以避免的。（厦门房地产联合网）相关提醒

　　公证交易躲不过营业税

　　2005年底，市区的林先生通过朋友介绍，从别人手中买下一套房子，双方协议价格是3600元／平方米。不过，当他们来到泉州市房地产交易大厅准备进行交易时，经办人员却告诉林先生，根据评估结果，这套房子必须按4000元／平方米交税。对此，泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处有关负责人解释说，房产交易时所进行的评估都是根据该房产目前的市面价值来评估定价的，即使有出入，也不能相差太大，这主要是为防止某些交易双方为避税而故意虚报交易价格。

　　2005年6月1日起，个人购买住房不足2年转手交易要征收营业税，就有一些市民为了避税，而采取公证的办法，即双方协议待产权证到手两年之后再办理过户手续。对于这一做法，泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处有关负责人表示，如果该住房购买满2年后，价格一般会比现在的市场价格高出许多，到时还是要按照当时的市场价格征税；如果双方拿出公证证明其当时的交易价格，则也要按照规定缴纳营业税，实际上，对于买房人来说，企图通过公证方式避税的办法还是行不通的。而在今年九部委的调控细则中，更是将这个期限提到了5年，如果再实行公证交易的话，其风险必将加大，而届时办理产权过户又将碰到新的问题，对于这点交易双方应有充分的心理准备。（何惠娟）