房子归林小姐 购房款要返还

　　Ｎ栏目主持 储白珊 林哲森

　　主持人：身在美国的陈某，委托在福州的未婚妻买房，未婚妻后来办理了按揭，装修房子，还购置家具准备结婚，不料这时男方突然终止婚约，并起诉女方越权，这套房子算谁的？（见本报6月6日A8版）。两天来，读者在本报论坛上、短信平台上讨论非常热烈。

　　读者意见：

　　1.房子应两人按份共有。持这一观点的有福清何先生、网友歪瓜咧枣和水银烨。他们认为：林小姐是在委托生效的情况下购房的，而且陈某的委托是“全权代理购房和贷款一切手续”，也就是林小姐在购房过程中的一切行为，陈都承担其法律责任。其次，林小姐有没有把“不能以美籍华人的身份在国内贷款，后两笔款又未汇到”这种实际情况当时向陈某说明很关键。假如陈某知晓这些情况，那说明林小姐和陈某之间的委托代理范围发生了变更，林小姐的代理行为就没有越权。那这个房子应该算按份共有；假如林小姐没有通知陈某这些信息，单方面改变陈某的委托事项，那肯定是越权代理行为。在越权代理的情况下，代理人超越代理权的范围从事的代理行为构成无权代理，其法律后果应由代理人自行承担。

　　2.房子应归陈某所有。持这一观点的有仓山区张小姐和网友albb、却上心头等。他们认为：房子应该归陈某，陈某应返还林小姐所垫付的钱和利息。陈某委托购房有委托书，林小姐私自装修没有经过陈某同意。而且购房时林小姐和陈某并无法律上的婚姻关系，所以林小姐超越了陈某的委托。

　　3.房子应归林小姐所有。持这一观点的有鼓楼区李小姐、网友superstar等，他们认为陈某明知外国人无法在国内买房，有利用林小姐以未婚妻名义买房的诈骗之嫌。

　　主持人：法官最终又是怎么判的呢？我们一起来看看。

　　法官说法：

　　这个案子复杂在于陈某与林小姐的委托关系，我们认为这并非单纯的委托，双方当事人是基于恋爱关系，并发展到一定程度后，陈某才委托林小姐代理购买房子，所以这种委托是建立在充分信任与双方感情基础上的。虽然双方存在恋爱关系，但并不影响双方之间的委托代理关系，林小姐作为代理人在购房时也将自己的名字列为购房者，超越了代理权限，侵害了陈某的利益，因此，对陈某造成的损害，林小姐应当承担责任。

　　鉴于陈某身居美国，房屋自购买后又均由林小姐居住使用，且林小姐对房屋还进行了投入，法院认为将房屋所有权判给林小姐更有利于维护双方利益。因此，依照公平合理的原则，房屋归林小姐所有，但林小姐应返还陈某的所有出资以及还贷利息。

　　主持人：这个案子让人颇有感慨，很多案子往往不能死认法条，更应考虑当事人的行为背景和原因，此案的法官考虑到了这点，并适时运用了公平原则和自由裁量。