买房卖房税费教你精打细算

　　日前，广州市地税局强调严格执行“国六条”新政的税收政策：从今年6月1日起，个人对外销售购买不足5年的住房，全额征收营业税。而有关住房转让营业税政策涉及的普通住房和非普通住房标准、购买房屋的时间等规定，维持原规定不变。该信息备受市民关注，但市民买房、卖房究竟要交多少税费呢？记者为你算一笔明白账。

　　业主卖楼要交多少税？

　　业主卖楼，涉及普通住房和非普通住房的，有不同的税收标准。

　　●普通住房

　　普通住房的税收，包括营业税和个人所得税两种。

　　先说营业税，购买普通住房5年内卖出的，都要交卖房价5.5%的营业税。

　　而个人所得税则要看是否有盈利，如果在卖房时能通过购房合同、发票等证明显示卖房没有盈利的，可以免征，否则就要交个人所得税。个人所得税有两种计算方法：一是据实征收，按照盈利部分征收，即盈利金额的20%；二是核定征收，按照卖房价的1%来征收。

　　打个比方，李先生2002年购买了一套50万元的房子，今年以60万元卖出，扣除中介费等盈利为5万元。那么，李先生卖房子要交3.3万元营业税。如果按照据实征收，则要交1万元个人所得税，按照核定征收办法要交6000元个人所得税，具体按照哪种办法征收个人所得税，是根据李先生能否提交资料并由税局核定。

　　●非普通住房

　　其次是非普通住房的税收，也是包括营业税和个人所得税两种。对于营业税，有两个规定，购房5年内卖出的，要交卖房价的5.5%营业税。即使购房5年后卖出，按卖房收入减去买房价差额征收营业税，即盈利部分征收5.5%的营业税。而个人所得税也是按照上述两种方法计算。第一种据实征收办法，税率相同。只是在第二种核定征收办法，是按照卖房价的1.5%征收，比普通住房高了0.5%。

　　按照上述例子，如果李先生买卖的是非普通住房。那么，李先生卖房子要交3.3万元营业税。如果按照据实征收，则要交1万元个人所得税，按照核定征收办法要交9000元个人所得税。即使李先生在取得房产证满5年后卖楼，如果有盈利的，也是交营业税。比方盈利10万元，营业税为5500元。

　　小提醒：注意索取有效发票

　　在征收个人所得税的据实征收办法中，不少购房或者卖房时发生的费用都可以从卖房盈利中扣除出来，如营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用等。因此，在购房或者卖房时，必须要求中介人员或者有关部门提供有效的发票。

　　尤其值得注意的是，一些中介公司在收取中介佣金、按揭费用时常常不开具发票，市民必须要求中介公司提供有效发票。这些发票单据也要注意保存，作为减免个人所得税的依据。

　　买家要交多少税？

　　对于二手房买家来说，所交的税费相对简单一些，主要是契税。对于普通住房来说，契税是购房价的1.5%；对于非普通住房来说，契税是购房价的3%，比普通住房高了一倍。打个比方，梁先生购买一套50万元的房子，如果该套房子是普通住房的，契税为7500元；如果是非普通住房的，契税为1.5万元。

　　但值得注意的是，在购买二手房时，业主往往要求按实收价来卖房，即所有涉及的税费都转由买家承担。那么，买家除了要交契税外，还要负担业主上述的营业税和个人所得税。即所有税费加起来，如果是普通住房的，是买房价的8%左右；如果是非普通住房的，是买房价的10%左右。

　　小提醒：注意卖家是否转嫁税费

　　市民购二手房时，如果业主是要求实收价卖楼转嫁税费的，市民要按照房产证发证时间小心计算其购房年限，如果购房未满5年卖楼的都要交营业税和个人所得税，费用将是好几万元。

　　营业税个人所得税起算日期并不相同

　　营业税征收年限延长至5年后，与个人所得税征收年限是相同的，但其计算起始日期的时间却不相同。据了解，同一套房子买卖，个人所得税能较早一些达到免征期。

　　原来，根据去年广州市地方税务局发出的《关于个人二手房交易计征营业税、个人所得税购房时间界定标准的批复》，如果是商品房买卖的，卖房的个人所得税的计征起始时间，可按《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准。而营业税，则是按照契税完税证明上注明的填发日期，或者是房产证上的发证日期为准（按照“孰先”原则，两日期按时间早的一个计算）。

　　现时，楼盘与购房市民签的《商品房买卖合同》中，发房产证和交楼时间一般都是相隔两年，最短的也要1年时间。而契税完税证明一般是在发房产证前一个月内取得的。也就表示，营业税和个人所得税两种税收的征收计征起始时间相差了1-2年。

　　打个比方，林先生今年6月购买一手房，2007年5月交楼，约定交楼后两年内发房产证，那么，林先生在2012年5月后卖房无论是否有盈利都能免征个人所得税，但要在2014年5月后卖房才能免征营业税。

　　（晓航／编制）