宏观调控拷问“房地产业”社会责任

　　中国房地产市场出现的种种问题，涉及社会各界广泛的人群，实际上，已经成为整个中国社会现状的一个缩影，同时 也成为各种社会矛盾冲突的一个焦点——

　　-本报记者赵冠军

　　2006年6月6日，10位国内地产巨头，与美、日等国的10位地产商，针对政府的政策调

整，进行了闭门讨论 。

　　会议结束后，一份《上海共识》公布于世，这份文件虽全文只有811字，却有一处特别惹人注目——在第三条中， 专门对房地产商的“社会责任”进行了强调：“……房地产企业无论中国的还是外国的，都不仅是投资者、参与者，还应当是 建设者，我们必须承担相应的社会责任。”

　　企业社会责任不只是行善

　　来自本报慈善排行榜办公室的一份资料显示，2006年度上榜的163名慈善家中，有50位来自房地产业。综合 三届慈善排行榜的统计情况，应该说，在中国慈善事业的整体上，房地产业做了很大贡献，或者中国的地产商担当了今天中国 慈善家的主体。

　　但众所周知，房地产业是暴利行业。《福布斯》的中国富豪榜里，房地产是中国产生富豪最多的行业，连续几年排名 前100位的富豪中，从事房地产开发的富豪高达50％。

　　有评论认为，目前，中国的许多房地产企业最基本的企业社会责任层次难以尽到，甚至对法律责任也不予履行。

　　在这种情况下，一方面飞速增长的房地产业慈善正在推进，而另一方面，房地产的社会责任在不同程度地缺失，做得 很不理想。

　　北京大学企业管理学院院长阎雨在接受记者采访时说，慈善是调和社会矛盾、营造公平环境、优化资源配置、创建和 谐社会的必要手段，地产企业自然是义不容辞。他说，房地产是高利润行业，实际平均利润在20％以上，这一利润率相对其 他行业企业简直可以说是暴利。这些利润一部分是企业创造的，还有一部分是相应的社会组成部分创造的，因此房地产企业拿 出相应比例的利润做慈善事业是理所当然的。同时，地产企业有70％以上的资金直接或间接来源于银行，银行的钱大部分又 来自居民的投资。公众是冒着巨大风险在支持房地产开发。因此房地产企业的风险实际还在社会，其为社会做些慈善事情是合 情合理的。另外，房地产企业占有的资源是最为宝贵的不可再生的土地资源，占有公共资源，就有为公共服务的义务。

　　早在今年1月19日北京召开的“首届中国房地产慈善论坛”上，中华慈善总会发布调查报告称，中国开发商对企业 社会责任的意识和理念及参与活动的广度均存在较大不足，在调查的1000家企业中，只有不到一成企业有意愿长期进行社 会责任实践和发展规划。

　　对该调查报告的数据真实性我们不予以置评，但起码能够说明，中国的房地产企业的社会责任做得还很不够。

　　有评论人士认为，慈善捐赠是房地产行业改变形象、回馈社会的一种方式，但是一个企业公民的存在，企业社会所要 担负的责任，绝不仅仅是要行善，更是要对利益相关群体负责任，对整个社会负责，其中，最重要的一条就是要对弱势群体负 责，即房地产业链条上的三个相关群体：一方面是失地农民、一方面是购房者，中间还有一方面则是建筑集团的农民工了。

　　失地农民与牢狱之灾

　　“开发商根本不顾及我们农民的利益，土地就被他们给拿走了，面对自己的土地，我们已不再是主人，而那点所谓的 补偿，比起土地的实际价值来，是天壤之别。”一位河北省石家庄市新华区杜北乡前杜北村村民对记者说。

　　由于该村地处市区周边，在房地产业持续升温的今天，土地成为了开发商的第一目标。此前，原村委会主任、村党支 部书记没有召开村民代表大会，将村中100多亩土地“卖”给了开发商，村民得到信息后，纷纷站出来反对。新上任的村委 会主任召开村民会议，讨论怎么解决这个问题。

　　2005年3月份，在受到村民阻拦的情况下，开发商雇用一些社会人员，在一天的凌晨三点钟时，把100多亩土 地用围墙圈起来，将青苗铲掉，地里面的养殖场也被毁掉，还有村民的祖坟都被铲掉。

　　当时，村委会先是向乡政府反映了情况。事实上，土地此时的身份已经发生了质的变化，土地已经通过政府批文成为 开发商的了，但前提是，土地的出售并没有经过全体村民召开代表大会同意，而是由村委会自行签署决定的。

　　早晨，当地农民看到土地被占用，就组织人把围墙推倒，双方就此发生冲突，造成多人受伤的冲突事件。

　　新华区公安分局以村民聚众扰乱社会制度罪，把村主任、委员控制起来。2005年8月份，新华区法院以聚众扰乱 社会秩序罪判了主任和委员三年有期徒刑。

　　“实际上，土地的买卖并不掌握在我们手中，完全由开发商和地方政府说了算，按照常规应该召开的村民代表会议是 根本无法召开的。”一位石家庄当地的农民无奈地说。

　　国资委研究中心宏观战略部部长赵晓博士认为，长期以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。一项调查显 示：土地增值部分的收益分配，各类房地产公司等拿走40％到50％。

　　2006年6月6日，记者获悉，国土资源部通过对2004年9月以来的用地进行检查发现，一些城市的违法用地 少的在60％左右，多的甚至在90％以上。

　　在房地产的发展进程中，作为土地所有者的农民，发言权是微弱的，因为农民手中的土地是不可以进入一级市场进行 交易的，在这种背景下，土地往往成为了地方政府可以随时征用的财富，而实际上，农民所拿到的土地补偿却是比较低的。

　　北京天则经济研究所的所长盛洪在接受记者采访时认为，从经济学的视角分析，土地用途的资产价值大约为平均年产 值的23倍，这是一个比较保守的算法，23倍只是一个底线，如果土地被改变用途以后，增值空间非常大，所以如果补偿的 时候保守这个底线是非常有问题的。更好的方法是让农村土地直接进入一级市场进行交易，这样可以根本地解决补偿和征地的 问题。

　　欲购房者的无奈彷徨

　　房地产业的两个极端，一个是土地，另外一个就是购房者。

　　福州一位省厅级单位的公务员小梁，每月大概有1600元左右的收入，相对稳定。“不知道什么日子才能买得起房 子，现在房价的上涨，已经让我无法接受了，工作了好几年，也才一万多的存款！”

　　正如小梁这样的，在城市是不乏同类的，况且，小梁在城市一族中还算是条件比较好的。在中国的大中城市，几乎所 有的市场调查和统计都在证明，高高在上的房价，已经使70％~80％的城市居民买不起房。

　　“房地产产业链上的最低端就是购房者，其次是土地的所有者。”一位业内人士如是说。

　　事实上，作为社会底层的人群，中国城市中的“穷人”早已对买不起房感到无奈、漠然和绝望。因为任何一套小康水 平住房的市场售价，都将是他们年收入的50倍以上甚至是上百倍。可以说，中国城镇的房地产市场，从来就是和他们“绝缘 ”的。

　　对高房价和房地产市场最感“切肤之痛”的，还是来自那些本应该成为社会“稳定之基”的广大中间阶层。在大中城 市中，他们不是月收入在千元以下的低收入群体，而是个人月收入在3000元以上、家庭年收入在5万元以上的“小康之家 ”。在上海、北京、深圳等一些大城市，甚至有不少家庭收入在20万元左右，在市区内都买不起一套像样的体面而理想的小 康住房。

　　有专家分析认为，中国房地产市场冷酷的现实是，中国房地产商早已不仅仅是在嘴巴上喊喊，来摆脱作为一个民生行 业的基本的社会责任和产业赖以存在的基础了，而是在这几年的房地产市场操纵中，早就通过高房价的门槛，不仅把社会中的 穷人远远的抛在了中国的房地产市场大门之外，而且也不声不响的把占城镇人口七八成的普通城市公民赶出了房地产市场。

　　资料显示，全国70个主要城市中，只有上海、杭州等几个城市的房价涨幅趋缓，大多数城市的房价仍然在上涨，其 中以北京、广州、深圳最为突出。以北京市为例，市政府的数据显示，2005年北京房价涨幅接近20%，而今年1—2月 间，北京房价涨幅达17.3%。5月初，北京师范大学金融研究中心发布的一份《中国房地产金融安全评估报告》揭露，高 房价导致7成中国城市居民无力购买新商品房。

　　不奢望地产业自觉承担社会责任

　　“房地产业是说不得的产业，任何房地产老总在外标榜的都不是真实的一面。”北京一家房地产公司的老板对记者说 ，其实房地产的内幕是很简单的，就是土地，买房者处于绝对弱势。

　　一位长期从事企业社会责任的专家指出，追逐利润是企业的天性。虽然随着社会的发展，“企业社会责任”的角色完 成会越来越成为社会衡量企业优劣的标准，但不要奢望企业会自觉承担社会责任。事实上，任何企业都是资本在运作，资本的 最终追求就是利润最大化。即使部分企业做一些社会公益事业，但其追求利润最大化的根本目标绝对不会改变。因此，那种希 望房地产商们“认真思考自己应该承担什么样的公民义务、企业责任”，通过企业自身的努力使企业普遍成长为优秀“企业公 民”的良好愿望，只能是一厢情愿而已。就中国的房地产企业而言，大部分企业的社会责任意识不强，仍然处在“利润最大化 ”的层面。

　　有专家认为，“企业社会责任”等不来。在社会转型的过程中，政府对房地产企业的社会责任要求方面以及机制的建 设方面存在一些漏洞，是产生那么多不负责任的房地产企业的主要原因。所以，要想培养优秀的有社会责任心的企业，需要社 会各个层面，包括媒体、消费者、政府、非政府组织和企业的共同努力，尤其是政府部门要承担起责任，加强行政监管，强制 房地产企业遵纪守法，强制房地产企业负起应有的社会责任，逐渐培养“认为公司的成功与社会的健康和福利密切相关”的真 正的“企业公民”。

　　在开发商不能自行承担社会责任，而政府的宏观调控尚且不能马上限制飞涨房价的同时，一股悄然而生的来自于民间 的力量正在兴起，但到底是否能够化解地产业产生的社会矛盾，正在一步步探索中。

　　高房价的恶果

　　中国城市房价的诡异之处，在于尽管中央政府三令五申要稳定房价，房价依然如同不受控制的怪兽般节节上涨，其中 ，最重要的一环，就是房地产商了。

　　针对高房价的逐步运行中，来自于民间的抵抗信息已经散布开来，“集资建房”与“不买房运动”的兴起，向开发商 昭示，如果再不进行策略调整，会直接影响到企业的经济效益。当然，这些来自于民间的运动未必能够获胜。

　　2004年，在一个有名的网络论坛上，一位网友用帖子的方式号召大家集资来建自己的房子，当时，帖子并没有引 起人们的注意，更多的人还是将此看做是一个玩笑，或者是在发泄对高房价的不满。半年后，个人集资建房成为了最热点的新 闻之一，这个帖子的作者于凌罡向公众勾画出一幅个人集资建房的美好图景。

　　2005年3月初，于凌罡终于迈出了实质性的一步，个人集资建房股东大会将在3月成立，然后就是拿地、建房， 入住，收益。早有人分析，侠客于凌罡根本不可能带领大家闹革命，于凌罡的最终出路，不是散场，就是被地产商招安。当时 ，在北京掀起一股波潮，于凌罡认为，既然不是开发商，就不必有开发商的利润要求，所以，实际房价就会降低，按照这个逻 辑，在亚运村一带集资建设的住宅，价格最高不会超出7000元，而购买普通商品住宅，现在的价格至少将在9000元以 上。现在，集资建房的热潮已经悄然过去，未来如何还是个悬念。

　　“比人更重要的是机制，建立一套专业化的机制，要比整合所谓的股东个人资源要来的保险、容易，而个人集资建房 恰恰缺乏这一点。”一位企业研究者如此分析。

　　事实如此，一个年轻人邹涛发起的“不买房行动”，迅速获得深圳以及全国其他地区居民的热烈响应。截至2006 年5月8日，通过网络论坛、手机短信等方式登记报名的支持者超过16000人，其中深圳地区11264人。

　　“楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房。”普通市民在对政府抑制房价的寄望落空后，开始自主 号召消费者利用群体力量，逼迫房地产商低头，而事件的导火索，仅是因为一个普通公民在网络上发起的一次号召。

　　今年32岁的邹涛本人也没有买房，在发起“不买房行动”后，他花了半个多月的时间，通过电话、网络等方式，与 32个直辖市和省辖市的居民进行了交流，收集了2万多条关于中国房地产市场现状的信息。

　　业内人士指出，邹涛或者于凌罡现象的出现，只是一个信号，他表明，人们在被动的接受房地产业暴利的同时，已经 开始思考，并参与到抗争房地产业的行动中来，社会所真正需要的，是一种考虑到公众利益的化解房地产业神话的力量，或来 自于政府，或来自于民间，而实际上，政府的力量是远大于民间的。

　　“国六条”改写规则

　　在审视房地产业企业责任的同时，政府具有举足轻重的作用。“在现在这种情况下，我感觉房地产业要遭遇政府的一 股寒流了，我也准备放一放，不关注弱势群体再运作企业可能就不太方便了。”日前，一位在北京通州搞房地产的年轻企业家 在一次会面中对记者说。

　　5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，强调房贷政策将“ 有区别地适度调整”。

　　九部委新政中，明确指出，要求凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用 住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　同时，“国六条”还提出，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，同时指出，考 虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。同样，信 贷宏观调控杠杆也打在了地产商身上。《意见》同时要求严格房地产开发信贷条件，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土 地和房源。项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业今后将遭遇“寒流”。

　　“国六条”出台，九部委通知下发一周，市场却反常的沉默，开发商们一改历次房地产宏观调控政策出台后站在舆论 前沿呼吁的喋喋不休，而开始集体封口！

　　有分析人士认为，政府的宏观政策调控直接影响到开发商的利益，而民间运动的兴起也将直接对房产企业的经济效益 造成不同程度的影响，在这样的背景下，《上海共识》的出现就不再神秘了。

　　更为值得注意的是，一直标榜“只为富人建房”的华远集团总裁任志强在封闭进行的上海国际地产大会《上海共识》 上签字，强调企业社会责任，而房产巨头王石则将2006年定格为万科的“2006年变更先锋企业公民年”，这一切的发 生绝非偶然。