统计局:南京房地产5年增长40.6% 年均增长7.1%

　　【龙虎网报道】新闻提示：近日，南京市统计局对“十五”期间，南京市房地产市场进行了统计分析。数据显示：2001年-2005年之间，南京市商品房价格累计上涨40.6%，年平均增长7.1%，其中在商品住宅的销售中，普通住宅累计上涨55.9%，年平均增长9.3%。专家认为，5年内，南京市房地产市场发展快速，同时伴随着商品房价格上涨过快、投资结构不尽合理的问题。

　　开发企业严重依赖贷款和定金

　　“十五”期间，南京市房地产投资资金来源增速差距较大，其中国内贷款、其他资金(购房者的预付房款和定金收入等)的年平均增速较高，分别为31.1%和34.2%，而利用外资、自筹资金的平均增速稍低，分别为23.5%和28%，低于资金来源合计数的增速；此外各种资金所占比重也发生了变化，2001年企业自筹资金占当年资金来源的比重为资金来源的比重为63.3%，到2005年上升为68.8%。开发企业的开发资金越来越依赖银行贷款和购房者支付的预付款和定金。

　　南京市统计局的专家表示，南京市房地产开发资金来源较充足，但从本年资金来源构成看，来自银行贷款的资金占了绝大部分。随着国家针对某些领域出现的投资过热现象，实施了新一轮的宏观调控，银行获得更多的贷款，几乎不太可能；银行在控制开发企业贷款的同时，对购买高档房、别墅、商业用房发出了贷款风险提示，各地商业银行严格控制豪华别墅以及用于投资的购房贷款；另一方面，银行也提高了居民购房首付比例，居民的购买力也会受到影响，定金和购房预付款也会减少，因此，今后开发企业过分依赖银行融资来发展房地产业将会越来越困难。

　　房地产投资年平均增速24.4%

　　统计局给出的数据显示：“十五”期间，南京市房地产完成投资累计增长198%，年平均增速为24.4%，其中前4年南京市房地产增速一直很快，到2004年增速达到了最高，为59.4%，与2001年相比提高了47.7个百分点。2005年国家调整政策成效凸显，房地产增速仅为1.1%。普通住宅在住宅投资中的比重也在上升，2001年南京市普通住宅投资63.5亿元，占住宅投资比重的84.1%，2005年上升到85.9%，而2001年别墅

　　高档公寓完成投资7.4亿元，占9.8%，2005年下降到6.1%。

　　此外，“十五”期间，南京市累计新开工房屋面积3699.59万平方米，累计增长116.1%，年平均增长16.7%。其中，住房累计新开工房屋面积2992.46万平方米，年平平均增速11.0%。其中，住宅累计竣工房屋面积2162.82万平方米，年平均增长14.4%。2004年是南京市各类房屋施工、新开工、竣工增速最快的一年，特别是住宅竣工的增速达到了66.4%。2005年国家针对房地产业的调控政策在南京市。已取得一定的成效，各类房屋的新开工面积同比下降了22.7%。

　　南京市统计局的专家分析认为，“十五”期间，南京市住宅投资在整个房地产投资中的地位得到了加强，总体结构在不断完善，但在住宅投资中，中小户型、中低价位商品房供应偏少，住宅内部结构性矛盾突出。

　　商品房价格5年上涨40.6%

　　“十五”期间，南京市商品房价格累计上涨40.6%，年平均增长7.1%，其中普通住宅累计上涨55.9%，年平均增长9.3%；豪华住宅累计上涨31，2%，年平均增长5.6%；经济适用房上涨14.2%，年平均增长2.7%；二手房住宅累计上涨54.3%，年平均增长9.1%。

　　统计局专家分析：在房屋销售价格全面上涨的情况下，南京市房屋销售价格的涨幅呈明显的阶段性特征，在“十五”期间前两年，房屋销售价格的涨幅并不大，而2003年和2004年价格迅速上升，涨幅分别为9.8%和15.3%，属快速拉升阶段；而随调控政策的不断出台，2005年的涨幅仅为5%，属于回落阶段。

　　此外，南京市房屋销售价格的涨幅与全国平均水平相比较，2001、2002年涨幅稍低，2003年、2004年涨幅较大，明显高于全国水平，2005年涨幅基本一致。

　　南京房地产市场存在4大隐患

　　专家认为，目前南京房地产市场发展中，还存在着企业实力相对较弱，竞争力不强；结构失衡、价格上涨幅度明显过快；资金链存有隐患4大问题。

　　“十五”期间，南京房地产企业在发展中实力得到一定程度的加强，但大多数企业参与激励的市场竞争实力还远远不够。特别是政府宏观调控职能的加强，对规范的企业来说，不仅是挑战，更多的是机遇。有实力、品质好的企业会越做越大，越做越强，而一些不具备竞争力，品质不好、战略管理欠缺的企业会自动出局。如今，本土化的概念已经打破，外地企业、外资企业可以进来拿地，大家都站在同一起跑线上，有管理理念、具备技术优势、有资本运作能力的企业就会占领市场。目前，在南京，像栖霞建设、城开集团、苏宁地产、长发地产等叫得响的本地开发企业没有多少家，而规模小、资质低、高层次人员缺乏是目前南京市大多数开发企业的特征。这样的企业，很难与全国鼎鼎有名的万科、中海、万达、世贸、绿地等一批地产大亨进行市场竞争。

　　房地产开发结构失衡也是南京房地产开发中存在的问题，目前，南京住宅开发过程中出现的不良倾向是：住宅投资与广大消费者购买力之间存在错位现象。南京众多开发企业为了追求开发利润的最大化，大量开发价格高、户型面积大的住房，以至于在主城区内每平方米6000元以下的住房已经难觅踪影，超出了市场需求和大多数市民的经济承受能力。先富裕起来的中高收入阶层已完成了住房的消费升级，实现了居住型向享受型的过渡，今后高档住房消费群体将越来越少，住房消费将更多面向中低收入阶层家庭，他们住房消费承受能力远不及中高收人群体。因此，应适当控制价格过高住房、主力套型面积过大房屋的开发量，更要规范和管理普通商品房的销售价格。对于那些通过对普通住房采用外装和增加科技含量等手段，来达到住房的高档化，从而过高提升住房价格的行为，要进行有效规范。

　　从南京市商品房总体价格水平来看，房地产行业的发展是健康的。但是，有的板块通过炒概念使得商品房销售价格上涨过快，价格背离价值，脱离成本，影响房价的主要因素已不是建筑材料、人工等基本费用，而是地价、人气、预期、概念等情绪化、人为化的非理性因素，这样必然存在一定程度的泡沫。

　　房地产业是一个资金密集型产业，从取得土地进行开发，到拿到房屋销售许可证，需要大量资金。过去，南京市多数商业银行对房地产投资项目的资本金比例只要20%，企业可以从银行取得大量的资金，企业负债率过高。同时，大多数个人在购房交完首付后，有70%左右的资金也是通过银行贷款获得，从长期来看，存在着潜在的金融风险。长期以来，南京市大多数房地产企业的资金负债率一致保持在70%以上，与目前商业银行要求达到的水平有较大差距。因此，无论从企业角度还是个人角度，在房地产开发和销售过程中，银行均承担了主要的金融风险。尽管目前房地产信贷资金质量较高，不良资产较少，但一旦经济环境发生变化，企业和居民的资金链条发生困难，银行业将面临巨大的风险。

　　3大需求拉动房地产业飞速发展

　　此外，南京市统计局专家认为，3大需求拉动了房地产业的飞速发展。

　　1.刚性需求大

　　首先，“十五”期间，南京市城市居民家庭人均可支配收入由2000年的8233元增长到2005年的14997元，增幅为82%，扣除物价因素，年均实际增幅达到11.8%，收入提高，富裕起来的市民通过购买住房实现居住条件的改善；其次，城市化进程的加速推进了城市人口的较快增加，周边地区一部分先富裕起来的家庭进入南京买房，外来自主创业人员、新流人的大学生对住房的需求，这些都是南京市购房的主体。

　　2.被动需求保持增长

　　“十五”期间，南京市共拆迁居民住宅220.45万平方米，拆迁居民家庭户7.28万户；住房拆迁所造成的居民被动购房占有一定比例。

　　3.投资、投机需求存在，但比例较小

　　2003年前后，在高额利润的驱使下，南京出现了一些具有投机行为的购房者，造成了南京房地产市场供应的人为紧张，使南京房地产市场一度出现了提前排队拿号现象，甚至有的楼盘一开盘就无房可售，形成有市无房的现象。