落实“国六条”面临五大难

　　“国六条”具体细则的出台，曾经给人们以极大鼓舞。然而，随着各方对十五条细则的逐步解读，九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》似乎成了一场文字游戏，有人用“炸薯条”来形容“国六条”———刚出锅的时候又脆又硬，放了不多久就又韧又软了。房地产调控为什么这样难，到底难在哪里？这是最值得关注的问题。要找到问题的答案，恐怕只有设身处地站在不同利益主体的角度，才能明白个中缘由。

　　地方政府之难

　　降房价几乎等于降“政绩”

　　由头：在今年以来各地发生的商品房涨价风潮中，地处西部欠发达地区的呼和浩特市的房价走势引人注目：4月份，该市商品住房价格同比涨幅达14.9％，位列70个大中城市之首！据新华社报道，2005年，在专业公司的帮助下，呼和浩特市通过“招拍挂”出让土地8000多亩，土地价格从2004年底的每亩30万元左右提升到50万元以上，最高达到300万元。市政府的土地净收益超过4亿元。商品住房平均销售价格也从2004年的每平方米1590元陡然升到2005年的2400多元。分析房价的“呼和浩特样本”，记者发现，地方政府的“有形之手”是房价上涨的有力助推因素。

　　评析：政绩连接着乌纱帽，是官员与生俱来的追求，是为官者之“命根”。既然高房价不是政绩，呼和浩特市的官员为什么千方百计用“有形之手”拉高房价？难道这些官员脑袋进水不想要政绩了？

　　事实上，我国评价各级官员政绩，有一整套的指标体系。发展是第一要务，考核一个地方官员的政绩，很大程度是看经济发展指标，如GDP、一二三产业发展情况、财政收入等。“拉动房价”，最直接的效果就是GDP和财政收入大幅度攀升。当然，提高一个地方的GDP和财政收入的办法有很多，如调整产业结构，提升经济运行质量等。但这些措施耗时耗力见效慢，远不及“拉高房价”来得快。为了政绩，为了保住乌纱帽，为了谋取更大的职位，一些官员当然要热衷于把自己城市的房价涨起来、抬起来，想尽一切办法“拉高房价”了。即使上有政策，他们也有自己的对策。况且，一个地方房价高，还可证明这里人气高，经济社会发展繁荣，城市有魅力和竞争力。而这些，恰恰也是反映官员政绩的指标。

　　说到底，官员“敢于拉高房价”，目的不是房价而是政绩！如果政绩考核指标不改变，老百姓对评价官员政绩缺少发言权和决策权，“高房价不是政绩”虽然很动听，实际上却是真实的谎言。

　　房地产商之难

　　我是商人，我不该考虑穷人

　　由头：“我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”任志强是条汉子。明知自己的观点会招致来自四面八方的声讨，依然敢把自己的观点亮在桌面上，就这份勇气，低头搂钱的开发商中就没几个人有。

　　评析：在望房兴叹的公众眼中，任志强已经成为一种符号，象征着财大气粗的房地产开发商。任志强们是一种“必要的恶”，是公共政策讨论中不可或缺的“魔鬼倡议人”———虽然他们的狂言妄语让公众义愤填膺，却可以促使人们反思，直至发现隐匿的事实真相。比如，任志强说商人不应该考虑穷人，这促使我们思考，谁应该考虑穷人？“魔鬼倡议人”不止一次地声称，开发商解决富人的住房问题，政府解决穷人的住房问题，“买不起房”源于政府放弃了后一种责任———而住房保障体系建设的滞后恰好印证着这一说法。不容忽视的事实是，地方政府每年从土地转让和税费征收中获利数千亿，但对廉租房、经济适用房建设却投入极少，以至于中低档房市场供给萎缩，穷人难觅栖身之地。

　　商人的第一要务当然是赚钱，古今中外皆是如此。房价涨，利润升；房价跌，利润降，这也是常识。换个角度看，让房地产商真正从内心深处欢迎支持抑制房价上涨的措施，倒是有点“强人所难”的味道，不难才怪！

　　银行之难

　　房价降，不良资产增加怎么办？

　　由头：目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。

　　累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？

　　评析：房价下降，除了开发商不愿意，银行也难说心甘情愿。在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30％以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30％以上。如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30％将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90％的开发商将因行业崩盘而不复存在。

　　累加各类贷款，大致粗略的估计是：对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6％。如果12个月内房价下跌30％，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1％。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3％重新恶化到11.5％。

　　房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14％的家庭财产全部蒸发。

　　精英之难

　　指望他们为抑制房价呼吁，难！

　　由头：“国六条”和九部委“意见”出台后，受到了大多数百姓的欢迎，也受到了一些有良知的房地产开发商的拥护。经过上次调控“受阻”后，这次政府、百姓都把控制房价过快增长，切实解决百姓买房贵、买房难的希望，寄托在本次调控政策上。而令人没有想到的是，半路杀出了个程咬金，北京师范大学房地产研究中心主任董藩连用了几个“十分担心”来表示对“国六条”和九部委“意见”的看法：“十分担心市场消化不掉70%的90平方米的住宅，十分担心二手房和租赁市场受到限制，十分担心经济适用房和廉租房实物补贴方式搞不好”等。要说以上这几个“十分担心”还不能算语出惊人的话，那么，下面的一些话足以使人瞪大眼睛。对于前一段房地产调控的效果，他评价为“出发点是对的，但手段和措施是错的，决心是很大的，但效果是很差的”；“可以考虑立法允许每个家庭拥有3套住房”；“打倒任志强，没房子的还是没房子”，“空置率过高是天大的谬论，在这个问题上，我和任志强是对的”；“实际上是老百姓一心买房而抬高了房价，继而抱怨政府，抱怨开发商”；他最后还对参加会议的浙江房地产商表示：“房地产常态就是涨的，请大家放心。”

　　评析：“屁股决定脑袋”是一个形象的说法，比喻立场决定态度。一些社会精英，他们作为既得利益俱乐部中的成员，在享受着高房价、房价上涨带来的投资回报、资产升值、身份强化等种种好处之后，运用自己的话语权为之辩护开脱当属“情理”之中。他们的屁股已经坐在了房地产商的椅子上，百姓要是指望他们为抑制房价呼吁，一个字———难！

　　“房奴”之难

　　房价下跌，家产缩水心不甘

　　由头：4月17日《中国青年报》消息：购房成为不能承受之重，逾三成房贷族成“房奴”。31.8%的房贷一族已成“房奴”，他们在享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。

　　评析：这年头，地产商除了会抛售高价房，还会炮制时髦理念，譬如他们劝慰大批贷款买房而惴惴不安的———要树立“60岁前人养房，60岁后房养人”的“以房养老”观念。这话“听起来很美”，似乎和风行全球的“信用消费”是孪生兄弟，但他们却规避了两个重要前提：一是在我们60岁之前，我们的父母早过了弱冠或者而立的壮年吧，我们的子女还正从一个昂贵的幼稚园走向又一个昂贵的象牙塔呢，他们的赡养和抚育费用谁埋单？

　　不管开发商如何成本诡辩或者政策转嫁，房价的“虚火”那是写在脸上的事情。面对高不可攀的房价、相对过低的产业收入，很多工薪劳动者成为给银行、开发商打工的“房奴”———而我们经年累月“养房”的实质：就是透支了我们赡养父母的费用、透支了我们抚育子女的费用、透支了我们改善生活品质的费用来为房价背后的暴利生态链一生埋单。

　　那些有幸已经贷款买房，却要把每月的大部分收入用来还房贷的人，在住进产权属于放贷银行的“自家”房子时，已经注定了“房奴”的命运！而一旦房价大幅下跌，他们前期的投入将付之东流。

　　【新闻链接】

　　国六条主要内容

　　一 切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

　　二 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　三 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

　　四 进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

　　五 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。

　　六 完善房地产统计和信息披露制度。

　　本版综合新华社、中华工商时报、新华网

　　作者：/来源：南京晨报