明购：从择房到择邻

　　缪国斌(深圳)

　　缪国斌(深圳)

　　房屋寿命仅30年

　　中国房屋寿命短造成了巨大的物质资源的浪费，高能耗房屋则吞噬了大量能源，如果不尽快改变这种状况，仅这两项 浪费就有可能压垮中国环境。

　　建设部部长汪光焘指出，由于中国住宅建设品质低等原因，目前我们住宅平均使用寿命不足30年，远低于设计寿命 50年的标准。中国建筑业协会首席专家涂逢祥指出，中国单位建筑面积采暖(或制冷)能耗为发达国家新建建筑的3倍以上 。

　　住宅在建筑里占最大比例，因建筑活动造成的污染约占全部污染的34%。从

　　房屋寿命短，使环境承受的负担更为沉重！因为建房太容易，太暴利，将掀起房屋建设狂潮。按目前发展速度，到2 020年，预计中国房屋总建筑面积将达到700亿平米(住宅＋公共)，到时能较好地满足14.5亿人口的需要，如果房 屋寿命仅30年，那么到时平均每年就有23.3亿平米房屋要拆除，意味着每年至少要新建23.3亿平米房屋，才能维持 人们居住水平，超过了世界上所有发达国家每年新增房屋面积总和。而如果继续建设高能耗的房屋，预计到2020年，中国 房屋取暖或制冷的能耗将达到10.8亿吨标准煤，接近2000年中国社会总能耗。中国脆弱的生态环境根本不可能长期承 受如此巨大的房屋建设量。

　　提高房屋内在品质，提高房屋使用寿命，无论对个人还是对社会，都有极重大的现实意义。在工程监理、质量验收、 住宅性能评级等制度已形同虚设的年代，消费者必须运用自己的智慧及力量来解决问题。

　　明购——深度沟通制度

　　提高房屋的内在品质，最好的办法是让消费者能够“看得见”房屋的内在品质，这就必须建立起开发商和消费者之间 深度沟通的制度。

　　目前，房地产市场制度以开发商为主导，主要维护房地产开发商的利益，有时严重侵害消费者的利益。开发商和消费 者之间的沟通，不要说沟通深度，就连最表面的沟通可能都是基于虚假、扭曲的信息。一直以来，购房者就被动地跟着这套制 度走。为了表达得形象点，不妨把这种被动的方式叫“暗购”，也就是消费者被蒙在鼓里。

　　和“暗购”相对应的是“明购”，明购就是买房者变被动为主动，一群组织在一起的需求相近的买房者主动来找开发 商，主动来看楼盘，主动来参观样板房，还每次组织好上百人认认真真地听楼盘项目策划师、建筑设计师等专家讲解楼盘，并 要求作为楼盘建造过程的“民间监理员”。这就形成了深度沟通的制度。

　　明购的含义首先就是明明白白购房，也可以理解为团购的优化升级版，其关键点有三：汇聚起足够数量的需求相近的 购房者；提前介入，在房屋打地基阶段就主动找开发商交流；购房者轮流担当“民间监理员”协同专业监理公司工作，监督楼 盘建造过程，制约腐败。

　　明购和传统的房地产营销制度相比，变化有三：购房者变被动为主动，购房者从弱势地位变为和开发商处于对等位置 上；买卖双方的沟通界面由原来的广告和售楼人员变为楼盘的规划师、设计师等专家，购房者得到的信息更充分、更真实，而 不是经过滤、扭曲甚至是捏造的信息；民间监理员的设置使内在质量可视化。

　　择邻而居

　　明购这种深度沟通制度符合开发商的利益，对开发商有无可抗拒的吸引力：首先，开发商可以节省大笔营销费用，2 003年调查数据表明，营销综合成本占房屋售价的4％-9％，在开发商自有资金里，营销预算通常占20％-40％的比 例；其次，楼盘有望迅速卖完，加速资金回笼，降低项目风险；其三，开发商大老板要为楼盘质量问题承担主要责任，他也痛 恨内部腐败、承包商腐败和监理腐败等，却苦于找不到好办法，“民间监理员”能制约这些腐败，会得到开发商大老板欢迎与 支持；其四，消费者信得过“民间监理员”监造的房屋质量，这给楼盘增添了一个卖点，将来有可能形成交叉监理，比如，某 人监理了A楼盘，但他最终买了B楼盘，而B楼盘是由另一批“民间监理员”监造的，监理B楼盘的人则可能最终买了A楼盘 。

　　明购给消费者带来的利益也非常明显：首先，每位消费者只需要抽出三五天时间去担任“民间监理员”，就可以得到 内外品质俱佳的房屋，房屋寿命提高很多，居住更安全；其次，消费者能省钱，消费者通过明购创造了侃价空间，比如帮开发 商节省的营销费用、资金利息成本等都可以作为价格谈判的交换条件；其三，降低了消费者的购房风险，因为购房者可以获取 充分信息再作出；其四，消费者在买房后，还可以一起团购

　　更重要的，明购有望创造一些非物质财富，比如社区的人文环境，明购能够使择邻而居成为现实，一群素质和层次相 近的人聚群而居，形成的社区氛围能够让生活在其中的每一个人都更快乐更满足，而谁也没有为之付钱，这也没有增加物资消 耗。也就是说，明购还可以在社区建设上做出有益的探索。

　　缪国斌，IT产品分销渠道独立顾问。

　　不与混蛋为邻

　　九把刀(台北)

　　“百万买屋，千万买邻。”这句话不时出现在台湾房地产广告里，完全命中了新的居家思惟，电影《功夫》猪笼城寨 里暗藏许多绝世高手，果然不是意外。

　　用“邻居”作为居住理想指标，无疑是中产阶级独有的思维，如果一个居住社群里挤满了画家、钢琴家、作家、舞蹈 家，谁不想跻身其中，让自己沾染沾染艺术家的气息，让小孩从小在良好的人文环境中长大？然而这样的都市计划一旦被政府 执行起来，将产生非常可怕的地域阶级化思维：一个人座落在城市里的位置就代表了身份地位，一想到就让人很不舒服。

　　其实各个大城市都免不了地域阶级化的趋势，有钱人可选择居住地段，穷人就只能被迫住在城市边陲，这是资本主义 社会下的常态。以世界第一大城纽约为例：黑人密集的布鲁克林区以治安不良闻名于世，皇后区是白领阶级居住地，曼哈顿区 则是纽约的精华表征，第五街尤以代表时尚荟萃著称。堪称成色分明。

　　打破地域阶级化是不可能的，也违反了城市透过分工的自然演化。城市的机能运作赋予不同区域迥异的价值，我们也 许不能挑剔居住地段，但选择好的邻居仍是每个人的希望。