抵押手续不合法买卖不算数

　　Ｎ栏目主持 储白珊 林志坚

　　主持人：买了套二手房，拿了钥匙花了钱装修，过户时竟然发现这房子的主人并非卖房人，自己还成了被告。对于这样的遭遇，福清的陈先生觉得委屈：他买的房子是林女士丈夫抵押给单位的，他买来也算是善意取得（见本报6月22日A9版）。昨天的讨论中，不少读者支持陈先生，可究竟是不是“不知者无罪”？

　　读者意见：

　　鼓楼郑先生：陈先生有权获得那套房子，因为林女士丈夫的过错，并不是陈先生造成的，这种过错产生的纠纷，应该算是“内部纠纷”，与外人无关，因为房子抵押后被卖所造成的损失，应该由林女士夫妇去解决。

　　手机尾数为0319、0254的读者：房屋是夫妻共同财产，林女士不知情，她丈夫就无权处分。所以这房子不算交易成功，陈先生不能获得。

　　手机尾数为7588的读者：我认为陈先生与单位的交易无效，一是因为单位处分抵押来的财产，不符合法律的规定；二是单位并没有房屋的产权证。陈先生应该返还房屋，然后找单位赔偿。

　　法官说法：

　　由于这套房屋是林女士夫妇的共同财产，即使丈夫与单位产生经济纠纷，也不能不经妻子同意就擅自处分。所以丈夫与单位的房屋抵押手续不合法，房屋的抵押不能生效，由此，陈先生与单位的房屋买卖行为也应认定为无效。

　　主持人：陈先生看似很冤枉，实际上他对“善意取得”理解有偏差，实践当中你可以参照这4个条件来判断自己的买卖是不是“善意取得”：第一，这买卖必须是针对动产，而且主要是一般物品和货币等，房屋类型的不动产不适用“善意取得”的规定；第二，交易的卖方必须是无权处分人，即卖方实际上没有权利卖这个东西；第三，买方主观上必须是一种“不知情”，即不知道卖方没有权利卖东西；第四，买房必须付出了相应的代价，即不是无偿取得。