“有形之手”力推房地产变革

　　上周，是深圳土地房产大政频出的一周。从落实“国十五条”的实施细则，到推进集约用地的意见出台，都将对深圳乃至中国的房地产市场产生深远影响。一系列最新信息表明，中国住宅市场的一场变革已经发动，一个新的时代正向我们走来。

　　6月20日，深圳市政府正式下发《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。这是第一个地方政府落实“国十五条”的实

施细则，有媒体用“国十五条所有指标深圳落地无折扣”这样的标题来描述深圳的决然。

　　人们注意到，此前“国十五条”争议最大的“70％比例”条款，在深圳细则中得以明确。细则规定：“在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”

　　“国十五条”即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台后，“新一轮地产调控”的说法不胫而走。不少舆论认为，各地落实“国十五条”的实施细则仍大有迂回空间。特别是针对90平方米以下住房必须达到70％以上的政策，在90平方米和70％的概念上，都可以有更灵活的解读。事实上，根据以往一些地产调控政策在某些地方难以全面落实的经验，已有分析认为“国十五条”将“软着陆”，或直言新一轮调控政策将成为“空调”。

　　“看来，房地产新政是挡不住了。”当深圳第一个以不打折扣的姿态带头响应“国十五条”后，有房地产专家发出这样的感慨。可以预见，深圳细则的亮相，将给互相观望的其他城市一个参照，试图以“打折”姿态对“国十五条”作另类解读的可能性大大降低。

　　关于90平方米、70％这个焦点，建设部官员赵路兴最近接受媒体采访时透露的一个信息也备受关注。赵路兴表示，此轮楼市宏观调控不仅会通过对套型面积“90平方米以下住宅占70％”的限制来调整住房供给结构，同时还将对中小套型住宅的新开工项目进行价格上的限制，有关实施细则有望在近期出台。

　　怎么控制90平方米以下住宅的价格？赵路兴透露，以后房地产开发企业在投标时，就要竞两个标——竞地价、竞房价。“政府将在地价、房价上进行综合性的考虑，选择一家相对来说平衡得比较好的企业中标。”

　　其实，竞地价、竞房价的政策在“国十五条”中已有明确表述，之所以赵的说法引起广泛关注，是因为他把竞房价的问题单独拿出来谈，并作了相应阐述，使得公众对该政策的认识更加透彻。

　　给住房规划设定“高压线”，明确90平方米和70％，以及通过竞地价、竞房价等市场化路径操作，目标很清晰，就是要保证普通民众能够获得中低价位的普通住房。“国十五条”还明确强调，普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，要纳入各地“十一五”发展规划和近期建设规划，表明政府要实行一个相对长久的调控政策。政府的“有形之手”正指向住房制度改革的“短板”，即政府保障民众居住权责任的充分落实。

　　回顾住房制度改革几十年历程，从住房实物分配、低租金的福利制到提租补贴、出售公房，再到取消实物分配、实行住房货币化分配，中国老百姓的居住质量得到了前所未有的改善。但是，改革过程中，住房商品化成了部分地方政府的惟一目标，市场配置住房资源的新机制虽已初步建立，覆盖所有民众的住房保障体系却尚未建立。“国十五条”把着力点放在增加中低价位、中小套型住房的供给上，同时要求有步骤地解决低收入家庭的住房问题。既扩大了市场作用的范围，又强调了政府在解决低收入家庭住房问题上的责任。

　　或许，在一些人看来，此次调控的“计划”色彩过于浓厚，甚至是住房市场化改革的“倒退”。其实，住房本来就是一种特殊的商品，在中国这么一个资源短缺、人口众多，同时市场经济制度，特别是房地产市场制度极不完善的一个国家，显然不能完全依靠市场手段来解决人民群众的居住问题。况且，即使是市场制度完备的发达资本主义国家，住房的供给也不是完全依靠市场的。从这点看，实行住房规划，是一个务实而有效的政策手段。而且，规划也不等同于计划。事实上，住房规划是由人制定的，而完成规划则要靠市场的方法。