新政下为什么还要买房？ 访东大房地产系系主任

　　【龙虎网报道】编者按：不久前，“国六条”“国十五条”相继出台，各地楼市都面临严峻考验，在绝大部分城市，具体实施细则尚未出台，无论是开发商还是购房人，都在静观其变。鉴于本轮调控的重点是调整住房结构、稳定房价、规范市场秩序、实现住房公平，其中部分措施对今后的住宅产品形态、价格走向等将会产生至关重要的影响，对此，没有人会怀疑。但是，开发企业、购房人该何去何从？政府下一步将如何动作？

　　坐在不同的“椅子”上，不同的利益方自然会发出不同的“声音”，讯息的嘈杂，进一步加大了人们进行甄别、判断、决策的难度，本报记者特别采访了东南大学建设与房地产系系主任李启明教授以及规划部门有关人士，试图解读“新政下，为什么还要买房”这一命题，并就城市发展对楼市的拉动作用进行理性分析。

　　90平方米之政导向正确，难在操作

　　《南京地产》：这次调控要求，从6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)要占到七成以上，这一规定在社会上引起了最为强烈的反应，您怎么看？

　　李启明：去年宏观调控以后，住宅市场的结构性失衡问题并没有得到很好的解决，这次明确要求90平方米以下住房要占七成以上，是政府专项调整住宅品种结构、引导住宅合理消费的一次尝试，结合我国人多地少的国情与经济发展状况，导向正确，而且肯定会产生效应。

　　《南京地产》：70％以上这个比例是就总量而言还是针对单个项目呢？

　　李启明：从理论上讲，从总量上进行控制可能比较合理，像市中心与郊区的土地条件不一样，90平方米以下住宅的市场接受程度不一样。但是，政府如何实现有效控制是个难题。

　　如果针对单个项目控制住宅结构比例，在新审批项目中比较容易操作，但是，那些已审批而没有取得施工许可证的项目就需要变更规划，这必然会导致开发成本的增加与开发周期的延长，规定实施起来可能会遇到一定的阻力。

　　《南京地产》：最近建设部又强调90平方米是指套型建筑面积而不是建筑面积，现在两者又不能简单换算，缺乏统一的标准，这条规定会不会流于形式？

　　李启明：政府调整住宅结构的决心非常坚决，这一规定的实施关键在于地方如何落实。在地方的实施细则中，有可能会将套型建筑面积转变为可以实测的套内面积或者建筑面积，并根据多层、小高层、高层制定对应的标准。

　　部分功能空间外部化

　　《南京地产》：如果市场上70％以上的住宅都在90平方米以下，那下一阶段开发企业要研发出什么样的产品？

　　李启明：这时开发商就要转变思路，其根本途径转换空间的功能。以南京为例，根据去年新政标准，144平方米以上的住宅属于大户型，在这样的套型之中，除了基本的客厅、卧室、厨房、卫生间功能空间以外，可能会设有保姆房、书房，少数的可能还有健身房，但是，保姆房、书房、健身房的利用率有多高？如果90平方米以下的住宅成为市场的主流，这一部分空间就需要外移，而借助小区的公共设施来实现——小区当中完全可以配建集中的保姆宿舍，也可以建设专门的健身房、书吧、咖啡屋等——也就是说，以后的小区要建成俱乐部的形式，公共设施要非常完备，能购满足人们会客、休闲、运动、健身等各种需求，而住宅的空间则精简下来。其实这种住宅建设方式，既能大幅度地减少社会资源的浪费，提高土地利用效率，同时还能促进邻里之间的交流与社区文化的形成。

　　大户型房价不一定上涨

　　《南京地产》：今后，中小户型是市场上的主流产品，大户型价格会不会上涨？

　　李启明：从需求角度看，如果今后住宅产品调整到位，很多功能可以借助外部设施实现，消费者可能就没有必要购买大户型了。

　　而从供应角度分析，大户型还称不上稀缺。与别墅不同，由于目前政府停止别墅供地，从源头上就掐断了未来别墅的供应，别墅成为真正的稀缺产品，但是市场上还有30％以上的住宅可以做成大户型。

　　根据供求关系分析，大户型价格不一定看涨。

　　自住买房受影响不大

　　《南京地产》：那我们老百姓现在能不能买房？

　　李启明：如果是自住买房，影响不大。总体而言，“国六条”“国十五条”对房地产业确定的基调是“发展”，而发展通常意味着“增长”，不过现在的增长是适度的、与经济发展协调的增长。

　　按照国外房地产业的发展规律，在行业发展初期，价格一般呈现上涨的状态，而发展到成熟期，价格会以波浪曲线的方式延伸，此时，百姓人市就要警惕市场风险。现在，中国房地产业经过20年的发展，现在已经超越了发展初期阶段进入了调整期，但还没有到达成熟期，市场仍然存在不少机会。

　　《南京地产》：那该买什么样的房子坭？

　　李启明：有意购房者可以看地段，看楼盘，看价格，在自己能够承受的范围内，选择真正适合自己的产品，而不要盲目跟风。