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北京市建委就房价等问题与网友交流(实录)


http://www.sina.com.cn 2006年07月07日17:11 首都之窗

  7月6日下午,市建委有关负责人走进首都之窗直播间就市民关心的房价等问题与网友进行交流,以下为交流实录:

  主持人:各位首都之窗的网友大家下午好!今天的走进直播间的栏目为您邀请到的部门是北京市的建委,在接下来的一个小时之内,我们将和嘉宾一起聊聊北京的房价、经济适用房以及物业管理方面的问题。首先介绍我们的五位嘉宾,坐在中间的这位大家应该不陌生
,这第二次来作客首都之窗吧,北京市建设委员会党组成员、委员张农科,欢迎好!

  张农科:大家好!

  主持人:接着介绍是市建委住宅发展和保障处的处长程建华,欢迎您。

  程建华:这是第二次来,04年来过一次,已经讲是非常乐意和网友交换有关的问题。

  主持人:北京市建设委员会房屋交易市场管理处处长沈洁,欢迎您!

  沈洁:各位网友大家好!

  主持人:北京市建设委员会物业管理处处长赵成,欢迎您!

  赵成:大家下午好!

  主持人:北京市建设委员会开发办副主任魏成森,欢迎您!

  魏成森:大家好。

  主持人:我们都知道,建委一直是百姓非常关注的一个部门,去年也是多次走进直播间,耐心解答了网友各种各样的问题,受到了市民的好评。去年投诉最多的一个问题是朝阳雅筑的问题,当时我们解决的特别好,百姓的反映也是非常满意,到目前为止,我们从政风行风的系统接到的留言有多少?处理的情况是怎样的?

  张农科:各位网友大家下午好!首先非常感谢首都之窗的政风行风热线给我们搭建了一个和广大网友直接交流互动的平台。通过这个平台的搭建,让我们作为政府的组成部门,能够非常迅速、及时的了解广大市民在想什么和需要什么。也通过这个平台的搭建,让我们政府部门对我们自己的工作,能够很有针对性的、积极的来反思和改进。

  刚才主持人在谈到政风行风热线开通以来,我们建委应该说是收到群众反映的信件很多。从去年5月12日开通到现在,截至到7月4号我们总共收到了2330封,目前除了27封仍然在办理阶段,其他的件件都得到了落实。政风行风热线,网民给我们发来的这些建议,在我们的市建委是得到了各部门的高度重视,这些信件应该说到目前为止,除了这27件正在流转的过程中,应该是件件有回音的,事事有着落的。

  比如说刚才主持人谈到的朝阳雅筑的问题,这件事也是市民通过网络给我们发来的。发来之后,我们的市建委高度重视,朝阳雅筑简单说是一个经济适用房的项目,群众反映的问题是两个,一个是反映

开发商的捆绑销售,搞了精
装修
后销售给市民。第二个反映没有取得预售证之前预售了市民的定金,这两个问题在接到投诉后,我们的市建委有关领导,先后亲自到现场处理了三次,把这个问题解决的很好。另外像今年,有市民反映西山枫林这个项目,在施工的过程中,由于施工的工人宿舍离市民的楼房很近,包括他们晚上的一些生活习惯影响了市民的生活,当天接到市民的投诉,当天我们就派驻机关石景山的建委对这个事情进行了协调处理。

  现在说通过我们一年来对处理市民网络投诉信件,我们进行了一些抽样调查,也进行了跟踪。群众的反映是好的,大体情况是这个样子。

  主持人:谢谢,在这里我念一封网民发来的感谢信。他说去建委办过几次事,感觉那里的工作人员办事的效果不错,希望建委继续努力,继续为市民办实事,多办事,继续建设北京。

  张农科:感谢市民对我们的鼓励,应该说从去年我们的广大市民在市纠风办,在政风行风的评议中,我们的市建委排的比较靠后。这件事之后,建委的全体同志压力很大,但同时我们的整改的决心很大,信心也很足,应该说在政风行风建设上,建委到现在采取了很多的措施,也做了很多的努力。一个我们从观念上做了一些调整。过去因为我们建委,大家都知道,建委不是垂直管理,所谓观念上的变化就是我们现在树立了一个大建委抓政风行风的思路。就是市建委和区县两级上下联动起来抓,毕竟市建委不是政风行风建设的全部内容。这个观念确定了之后,我们搞四个教育,文明礼貌教育,政策法规教育,法纪教育,包括搞职业道德教育都是市区两级同时进行。 我们今年发的第一个文件就是政风行风整改的折子工程。

  第二个方面我们从根上来解决这个问题。做了很多的改革。针对前一段时间市民投诉的房屋问题,我们进行了改革。实行了一户一验制,我记得去年这个时候对房屋质量的投诉占到不到10%这样的一个比例。自从实行了一户一验制之后,到现在为止,我们对房屋质量的投诉已经降到了零。这是在政策制度上做了很多的调整。包括我们抓了建委的信息化建设,提高效率的问题。现在我们从施工的安全证的发放问题,过去是45天,到现在已经减到了8天。另外就是我们从去年开始到现在,集中力量在抓六个方面的治理,对群众反映强烈的六个方面进行了治理。比如说小区的物业问题,这个投诉量现在急剧下降。比如说小区的物业管理问题,房屋销售问题,质量问题,拆迁上的问题等等一共六个方面我们进行了集中力量整治。

  再一个方面我们从今年开始,我们把政风行风建设确实纳入了领导干部,包括我们建委工作人员的考核内容中,在这方面做了大量的工作。应该说在政风行风建设上有了一些进步。群众和广大市民也可以感受到些,但是这个路还很长,我们还会矢志不渝的抓。

  主持人:应该说前途是光明的但是我们还有一段很长的路要走,我们不懈的努力才会取得更好的成绩。我们接着看网友的问题。这里有网友说,目前零点公司发布了一个调查,我不知道你看到过这个报告没有,北京在宜资和宜商方面高居榜首,但是在宜居方面不尽理想,就是说北京的高

房价限制了一部分人对宜居感受的满意度。能不能介绍一下北京今年在经济适用房的方面的情况呢?

  魏成森:我来给大家回答一下这个问题。经济适用房的建设应该是受到了社会广泛的关注。市委市政府对此项工作也是非常的重视。从98年开始以来,连续七年多,大概全市到目前为止,已经竣工了将近1800万平方米,预计到年底,累计竣工2000万平方米,这样一共大概有52个项目。除此之外,我们还审批中央单位,大概是250多个项目,约600万平方米。这样从量上来说,北京市的经济适用房的建设在全国应该是走在了前列。经济适用房的建设应该是对平抑房价,对改善普通家庭的居住条件,拉动经济增长还是发挥了重要的作用,取得的成绩也是很大的。但是当前,建设遇到了一些问题,征地拆迁比较难。某种程度上影响了建设的进展,但是北京市建委,坚决贯彻国务院调控房地产市场的六条规定,出台了一系列措施,其中加快、加大经济适用住房的建设,应该是这些措施的重要内容之一。 所以说现在我们也正在组织协调,加大协调力度。今年力保计划完成203万平方米的新开工的建设计划。项目大体上分两块,一个是蓄建项目,像回龙观和朝阳新城这两个项目是大头,各40万平方米。还有一些新项目,向化工三厂大概30万平方米,像这些项目,还有海淀的苏家坨30万平方米,还有朝阳区的宏善家园是30万平方米,我们把这些项目积极的协调,力保203万平方米的这么多的项目开动,保证市场的供应。这是在建设上今年的事。

  另外着眼于明年和后年,十一五期间也是我们所考虑的。我们会同国土部门、发改委和规委加强土地储备,特别是在市政条件比较好,前期运作成本相对比较低廉的,只有在低廉的地方才能把房价稳定在一个较低的水平,所以在这些地块上我们将会再筹措一批,保证明年和后年开工竣工的计划。

  主持人:刚才您说的这些经济适用房大概在什么时候能够完工呢?

  魏成森:今年像宋家庄今年如果要开工的话,我们原来计划是十月份左右年底之前开工,但是目前也遇到了一些问题。比如说环评报告要专家做检测,这些问题一做都要时间,有一个程序。你一做环评,都有一个流程,这些流程都需要时间。比如在将来的建设过程中,需要招投标,都有一定的时间,我们排到了十月份,但是目前的困难很多,我们尽量抓紧在今年开工。如果今年开工,像30万平方米的小区会建两年以上,但是会陆续交工。

  主持人:我们的经济适用房总是在很远的一些地方,我们能不能在离市区比较近的地方考虑一下呢?

  魏成森:这个是叫故土难离,还有小孩就近上学,亲戚朋友住的比较近,这种人文的观念在居住领域中还是有明显的反映。我们也很理解大家,但是有一条经济适用住房相对商品房而言,价格是低廉的,价格要低廉就要保证这个拆迁征地的前期费用要少。如果征地费用高,像城区附近的这些土地价格就高,征地的钱就多,加上拆迁花费的费用还大,这样房价下不来。这样不可能把经济适用房建在离城区近的地方。所以主要是受房价的左右,所以相对较远,当然我们也考虑了交通方便的问题,比如离轨道交通近的地方,尽量为老百姓的生活提供方便。

  主持人:谢谢您,希望我们的经济适用房交通能够便利,保证市民在生活上得到方便和快捷的服务。这里还有网友说,日前有知名人士预测,半年内一二线的房间将会跌15%左右,还有房地产的大腕判断房价继续走高,但是眼前的现实是房价不断的攀升,两种预测,一个政策,还有一个不争的事实摆在面前,百姓不知所措,不知道应该不应该买房,到底如何判断房价的走势问题呢?

  程建华:这个问题问得非常好。我们对政风行风工作的决心非常大,包括对这些问题也进行了研判。前一段时间媒体炒得很热,到底是涨还是跌,我现在从我的专业背景来说一下,房价是由供求关系决定的。供求关系均衡房价就比较的稳定,供不应求房价就要涨,供过于求局部就要跌,所以要记住这一条,你就可以判断这个事。

  北京的需求是什么状况呢?北京的需求从近期来看是很旺盛的,主要有这么几部分。一个是北京市本地的居民。北京市本地的城镇居民有830万左右,我们还有将近三百万的农村居民,还有一部分在我们北京居住半年以上,因为工作就业的原因将近有350多万人,现在人口1000多万,这些人都要住呀。

  前一段时间媒体也报道了北京市的人均住房面积的情况,我刚才讲了,由于人口的因素,我们本地市民的需求从我们的统计看占了65%左右,主要是哪几类的需求,第一类是改善型的需求,通过这些年的建设和住房制度的改革,我们有70、80%的家庭已经买了房子,由于收入的增加,过去是一居室和两居室,现在想改善住房,所以有一部分人的家庭要买房了。第二部分由于这几年城市建设的速度加快,北京市的城镇化已经达到了80%,全国达到了46%左右,人口的聚集也带来了需求。人口的拆迁量有十多万户,这些人也要解决住房。再一个是过去的年轻人变成了成年人,大学毕业后要结婚、成家买房,再一个是部队的指战员转业后也需要房子。还有一类是有钱投资买房,本地的需求就这样几类。

  还有一部分是外地人。就是北京市以外的其他的省市的人也愿意到北京来买房,或者是考虑到未来孩子到北京上学,去年我们有8万户左右是这些家庭买的。另外还有像香港同胞,澳门同胞、国际人士再加上一些局部很少的单位将近有一些,所以总的需求是很旺盛的。再加上建筑成本,以及土地招拍挂的诱导,为什么诱导呢?有一些协议出售,售价比较低,但是因为诱导作用带动了房价的上涨,因为这些综合因素,北京市近年来的房价出现了较快的上涨。回顾一下,我们北京市的房价一直是在上涨的,只不过上涨的幅度不太高,大家能够承受。所以在房价涨的比较高的情况下,大家就关心这个问题了。但是我也从另外一个角度引证这个问题,房价跌好不好,先不说房价涨?房价跌也不好。

  我举个例子,房价跌了,我们国家的特别行政区香港在1997年的金融风暴后跌得幅度非常大,缩水一半,导致了十万户购房的家庭变成了负资产。原来一千万的房子,贷款八百万,房价缩水一半变成了五百万,变成了“负翁”同时不仅个人变成了“负翁”也给银行带来了风险。银行贷款给你,现在你的房子只值一百万,如果市民不想还钱了,现在这些风险都转嫁给了银行。所以房价的过渡下跌也会破坏经济的运行,包括我们的80%的市民也是拥有房产的,如果房价下来他们也不划算,所以房价应该是湿度的上涨,在老百姓的能够承受的范围内,同时要加大保障力度,使我们一部分的低收入的群体,在房价上涨的过程中,没有能力买房,通过政府的干预,通过有形的手来调控,加大保障力度。

  所以我讲,整个北京市的住房政策的设计,要从北京市出发,我们北京是一个特大的城市,土地面积比较少,人口比较多,如果再加上临时在北京居住的,人口还要多。如果把视野放得广阔一些,澳大利亚的国土面积比我们小不了多少,人口才三千万,加拿大人口也才三千万,地比我们大。所以在这样的情况下,我们要放开市场、加大保障。如果人为的把房价降下来,或者人为的上去,这些都不符合市场的经济规律。

  通过房价的杠杆,我们解决什么样的问题?解决人口资源和环境资源的平衡和压力问题。如果房价过于低,就会有很多的外地人有可能到北京滞留,也有很多人会买好几套房子,但是土地资源是有限的,这个矛盾解决不了。但是房价高也会带来另外一个矛盾,就是一部分低收入群体住不起房。如果说房价高再加上一些投机资本的炒作,导致出现像日本的泡沫。所以在放开市场的同时,使房价在一个稳定和有序的范围,避免出现金融风险。对于一些低收入的群体,政府要加大住房保障,比如北京对人均月收入580元以下面积在7.5平米以下,就可以到政府申请廉租房,给你发补贴,每人每月300元,这样就可以租房。

  前段时间我就接到了一个老百姓打来的感谢的电话。还有一些同志超过了人均580,比如说家庭的年收入在4万元左右,我们可以经济适用房来解决一部分市民住房的问题。另外大家也看到了,在5月29号,我们市政府的相关部门联合召开了新闻发布会,推出了6块地,200万平方米的住房,叫做中低价位、中小套型的住房,来解决我们本地居民的住房需求。通过这一系列的政策的实施,一方面市场能够有序的运行,另外一方面我们本地的居民能够保证基本的住房需求。

  所以有了这样一个宏观和整体的概念后,大家可能对房价涨跌或者是某位人士说的时候,你会有一个理性的思考。

  有些老百姓讲,你说了半天我到底买房还是租房,有一个现实的选择。我告诉我的朋友,你如果现在住房有困难,你有一笔钱,你就安居乐业,但是你现在有钱,住的不错,你就可以慎重的考虑,这是自我的选择的过程。另外是短期我不想置业,我想租房,我们的租赁市场也是相当发达的。我刚才讲我们北京市的总量是3亿平方米的住房,如果按我本地城镇居民来换算,人均使用面积是20平方米,三口之家是60平方米的使用面积,建筑面积是80平方米,总量上说北京市的房子已经不缺了,缺的是结构性的问题,就是一些低端人群的房子没有解决。

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