"农庄"摇身变别墅 城市居民在乡村置业须谨慎

　　（图片来源：人民日报 邱炯/绘）

　　时下，农庄渐成城市居民休闲的好去处。在浙江杭州桐庐县，却有一些“农庄”摇身一变成为对外出售的房地产项目。杭州市国土资源局近日对外公布了10宗国土资源违法案

件。其中，桐庐县春江农庄未经审批擅自建造的15幢别墅及配套用房，被依法没收。

　　挂“农业”羊头，卖“房产”狗肉

　　以休闲旅游度假为名，未办理用地审批手续，春江农庄擅自在农用地上造起别墅

　　从杭州出发，经过一个来小时车程，马路旁边出现了“春江农业生态休闲度假村”的指示牌。几个转弯后，眼前豁然开朗。一个平静的小水库，波光粼粼，白色的鸟不时从水面上掠过。不远处的山脚，一溜白墙黑瓦的建筑矗立在绿树丛中。当地村民说，这就是春江农庄的联体别墅。

　　桐庐县国土资源局执法监察大队大队长陈泳说：“这些别墅、住房、餐厅及部分管理用房都没有办理用地审批手续，全是非法建筑物。”

　　据了解，春江农庄由当地农户郑金祥开发，占地面积近2500亩，横跨金家、孝门、石塘三个村，原是单一种养业，“农、林、畜、渔、沼气利用”立体经营，曾闻名一方。

　　前几年，“农家乐”热起。2003年4月，郑金祥的农庄改造后以“春江生态农业休闲度假村”的名义开门迎客。农庄傍依景区严子陵钓台，景色如画，正是“休闲度假”好位置。杭州等地的一些市民，纷纷下订单，以首期付5万元至15万元不等的价格预购别墅、木屋。

　　随即，春江农庄向有关部门申请立项，要求开发农业旅游房产。而早在1999年，杭州市范围内的经营性土地就一律要求“招拍挂”公开出让了。因此，春江农庄的申请未获批准。

　　2004年4月，当国土部门接到举报时，农庄的别墅工程已经基本完工。经调查，桐庐县国土资源局认定，春江农庄以休闲旅游度假为名，在未办理用地审批手续的情况下，擅自在农用地上建造别墅、住房、餐厅以及管理用房等21处，占用村集体土地10466平方米，其中，建筑占地2740平方米，并已出售，已构成非法占地。

　　桐庐国土部门责令春江农庄退还非法占用的土地，没收土地上新建的建筑物。“日前，该案已经执行完毕。”陈泳大队长说。

　　春江农庄的开发者郑金祥，在接受有关部门没收处罚后，抛开受害的建筑施工方和已预定别墅的市民，“人间蒸发”了。

　　“变异”农庄遍地开花

　　休闲农庄搞房产、“农家乐”公寓作为一种业态，已经初步形成市场

　　春江农庄并非个例。今年4月，一个名为“桐庐唐宝山生态农庄”的项目，又进入了当地国土资源部门的视野。

　　桐庐县国土资源局江明德副局长介绍，唐宝山农庄称，市民只要投入6万元，就可以拥有一间40平方米、30年使用权的景观公寓，再送一亩已产果果园的20年收益权。

　　国土局调查发现，唐宝山农庄还只是“纸”上农庄，尚在招商“预售”阶段。不过，已经有数百名市民报名响应了。“我们对这种非法占地的苗头，立即给予严厉制止。”江明德副局长说。

　　在周边地区，类似春江农庄的项目也已经流行。

　　“三星级景区公寓，30至70平方米，30年的使用权，8000元起步。一亩花果园，20年以上的收获权，让你轻松拥有杭州郊区的田园生活，享受到田野农夫的乐趣。”这是去年临安市神龙川度假山庄在媒体上的简介。

　　神龙川度假山庄和唐宝山农庄的开发商同为杭州涌金农业开发公司。该公司在临安市、安吉县还有类似的项目。其中，“安吉鹤鹿生态观光园”拟建30幢联体河景小别墅，并配备600平方米的竹园，价格为7.5万元起，使用期也为30年，但没有产权证。

　　除了私家农庄，缩小版的农家乐公寓也渐露头角。杭州联众园林绿化有限公司投资的天目山西坑农家乐公寓有80多套房源。另一个项目“九思湖农家乐公寓”，绕西天目半山腰九思湖一周，包括10余幢4层小楼，公寓面积在40平方米左右，均价5.5万元一套。开发商表示，因为同样是租用农村用地，西坑农家乐公寓也只有房子的使用权，承诺业主可“使用”30年。

　　杭州某投资公司负责人透露，休闲农庄搞房产、“农家乐”公寓，作为一种业态，已经初步形成市场。目前，已经或计划涉足这一领域的企业不在少数。

　　城市居民乡村置业须谨慎

　　农民集体所有土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。如果是违法用地，买卖交易的双方都得不到法律的保护

　　“给桐庐春江农庄非法用地曝光，是给有关单位敲响了警钟。”杭州市国土资源局执法监察支队副支队长郭震表示。

　　“一个建设项目首先要向有关部门申请立项、规划，然后进行用地审批，如果是农用地要转成建设用地，还需要经过农转用审批，经营性用地需要进行‘招拍挂’程序。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》相关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让，不能出租用于非农业建设。如果是违法用地，买卖双方的交易都得不到法律保护。”

　　浙杭律师事务所资深律师方志华说，2004年11月，国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。为规避不能上市交易的规定，不少项目都以“长租30年”的方式出现。按照《合同法》规定，租期最高年限20年，超过部分无效。“买卖”这样的“农庄”，不但得不到任何法律保障，甚至可能因违法而遭查处，面临极大的法律和政策风险。

　　但要查处这种“以租代买”的违法情况，取证难度比较大。浙江省国土资源厅执法监察局有关官员表示，查处桐庐春江农庄非法用地是第一案，由于农庄本身是个新生事物，国土部门将在密切关注中作出判断。省厅目前正在酝酿和检察、公安、监察等部门建立联动机制，及时发现、制止土地违法行为。

　　一位长期研究三农问题的专家指出，开发农庄、农家乐公寓等，原本是促进农业结构调整、为农民增收的好事，在不少地方作为农业经济新亮点来抓。但怎样提防“变异”农庄，保护好农民的根本利益，维护市民的合法权益，将成为有关部门面对的新课题。（江南 胡雪良 叶宏军）（来源：人民日报）

　　【土地违法挑战法律权威】

　　上一周，郑州惠济区政府建克隆版“白宫”的消息为社会大众所瞩目。据了解，在建设这些豪华“衙门”的过程中，作为区一级政府，在建设用地上却采取了明目张胆的“先斩后奏”策略，征用土地没有办理相关的审批手续。这件在6月25日国土日前曝光的丑闻极具讽刺意味，令人担忧如今在全国各地愈演愈烈的土地违法之风会渐呈泛滥之势。

　　据新华社最近报道，当前土地违法面广量大，国务院三令五申禁止的“以租代征”愈演愈烈。今年通过对2004年9月以来的用地进行检查发现，一些城市的违法土地用量少的在60%左右，多的甚至达90%以上。同时，不少地方继续通过“以租代征”的方式来规避法律，大量从农村集体经济组织那里租来的违法用地没有办理农用地转用手续，甚至相当部分用地还违反了土地利用总体规划。更为严重的是，这些土地违法问题几乎都与地方政府有关，中央政令在一些地方难以贯彻落实，有令不行、有禁不止在土地问题上表现得比较明显。

　　浙江省国土资源厅22日召开新闻发布会公开曝光了11起土地违法案件，这些案件涉及基层政府非法批地、公司企业非法占地、村级组织非法卖地和破坏耕地等行为。

　　由于政府财政来源过多依赖土地出让，一些基层政府正日益成为土地违法主体。记者了解到，22日被公开曝光的11起案件涉及基层政府违法用地行为。2005年11月，宁波慈溪市附海镇政府未经农用地转用、土地征收依法批准，擅自将50余亩集体土地划分为10宗地，拍卖给10家企业使用。

　　【重拳出击土地违法】

　　6月14日，国土资源部发出紧急通知，要求各级国土资源部门严明法纪，限期整改，坚决制止土地违法行为。

　　此举并非单独行动。此前，针对土地违法，国土资源部就重拳频出：4月中旬，对两起土地违法案件进行了公开查处；5月29日，与监察部联合行动，对5起严重土地违法案件进行公开调查；5月30日，发出了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，重点强调要严肃查处土地违法行为；6月1日，又在南京紧急召开了全国土地执法工作会议，研究部署查案工作。

　　如此短的时间，动作如此密集，人们不禁要问：国土资源部为何重拳出击土地违法？

　　6月14日，国土资源部发出紧急通知，要求各地严明法纪，限期整改，坚决制止土地违法行为。

　　通知指出，最近一个时期，一些地方土地违法现象又有所抬头。这种情况扰乱土地管理秩序，阻碍宏观调控政策的落实，如不严肃查处、坚决纠正，将使土地市场治理整顿成果丧失殆尽，不仅影响当前经济平稳较快发展，而且影响国家长远的可持续发展。国务院领导明确要求，对土地违法的新动向，必须严肃指出，限期整改；对重大案件要严肃查处，严明纪律，追究有关人员责任。

　　认真清理违法违规用地，开展对“以租代征”违法用地、闲置土地和别墅用地的清理

　　严肃查处重大土地违法案件，未依法进行农用地转用审批，国家机关工作人员批准“以租代征”的，按非法批地从重处理

　　巩固土地市场治理整顿成果，严格执行清理整顿开发区的各项政策，切实维护被征地农民的合法权益

　　组织开展执法检查

　　严明法纪，处罚要到位，追究责任要到位

　　依法查处土地违法案件是各级国土资源管理部门的法定职责，“一把手”是第一责任人

　　来源：中新网