建立长效稳定的房地产调控机制

    拨开上面那些情绪性的观点和意见，还原一个真实的中国住房状况以及房地产现状，又是怎样的呢？

　　中国人真的住得很差吗？所以房子供不应求？华东师范大学国际关系与地区发展研究院研究员余南平分析，目前中国人均26.6平方米的住房拥有率，虽然和发达国家人均35.4平方米有距离，但已经与中高发达国家水平相当。而中国住房自有率高达84%，远远高出法国(

50%)、瑞典(42%)、瑞士(33%)等欧洲发达国家。

　　既然如此，为什么中国还有那么多的住房需求、房价还在不断上涨？北京师范大学教授董藩分析，它是中国人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等一系列因素的综合作用。而当前中国购房者的“提前消费”，更是膨胀了当前的住房需求。住房本来应该遵循“租小房——租中房——买小房——买中房——买大房”这样一个梯度变化规律，但是目前中国许多年轻人本该租房子，却在买房子，本该买一室的房子，实际买了两室、三室。一个人未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程，在中国年轻一代几年就实现了，没钱靠家族支援。而在西方发达国家，这些是不可想象的。

　　到2020年全面实现小康，中国对住宅商品房大概的需求量又是多少？中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞分析指出，随着中国城市化的加速，城市每年新增人口1000多万，以平均每人20平方米的住房计算，需要新增住房面积2亿平方米。同时还要满足现有城市居民改善住房的需求，以及旧城改造造成的被动型住房需求。这样算下来，中国每年大概需要新增10亿平方米的住房面积。从现在到2020年，中国需要新增住房面积100亿平方米〜150亿平方米。而目前中国每年新增的住房面积在5亿平方米左右，长期分析，在满足居民住房需求上还存在着一定压力。

　　如何满足这些住房需求？中国又究竟需要什么样的住房政策？早在4月25日“2006中国房地产国际研讨会”上，建设部原副部长、中国

　　房地产产业下游有50多个相关产业，不稳定的政策，无论是对国民经济还是对社会就业都会造成极大的冲击和危害。应该在《行政许可法》、《经济合同法》等法律框架下，平衡开发商与政府的利益格局——开发商自主建设商品房满足市场需求，而政府解决低收入者的住房问题，确保他们有房可住。同时应在《城市规划法》的框架下，赋予地方政府一定的房地产开发的自主权”，一位业内人士这样理解房地产政策长效机制建立的必要性及其具体措施。

　　牛凤瑞对房地产宏观调控政策的建议是：首先增加市场房地产产品的供应量，而不是简单的控制价格。商品房价格上涨是必然的。因为土地作为一种稀缺资源是不可再生的，同时从历史过程来看，中国的GDP和人均可支配收入也一直是不断上涨的。对商品房市场，政府应有的作为是维持一个稳定的房产政策，完善市场信息披露，并维护市场交易的规范和公平。同时，政府需要控制市场失灵领域，增长公共服务，建立住房保障体系。最后要坚持住房改革，适时取消经济适用房政策。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，政府想要开发商个个都像杜甫一样天天想着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是不可能、不现实的。开发商造房子就是想赚钱的。而开发商造的商品房，就像任志强说的是“给有钱人造房”的。穷人的住房问题，应该是由政府社会保障体系去解决的问题。但“国六条”，“70%的住宅要在90平方米以下”，却似乎有将政府的问题推给开发商去解决的意味。目前中国《住宅保障法》是一片空白，而这却是亟待明晰的，房子的问题要让市场的归市场，政府的归政府。

　　“香港有近2/3的市民住在由政府提供的公共房屋。每套公共房屋的面积均为四五十平方米。公共房屋又分为出租公司(类似廉租房)和居屋(类似经济适用房)。新加坡住房10%〜20%是市场化的商品房，还有80%〜90%的市场则由政府控制，政府建造组屋供百姓居住，使得人人有房可住。但同时又住得不是特别好，以此鼓励人们勤劳致富，置业后，从组屋退出。”中国指数研究院汪勇认为这些经验比较值得中国学习和借鉴。

　　美国低收入者住房的解决之道

　　美国70%左右的住房为私有。同时美国政府采取公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋四种措施解决低收入者的住房问题。

　　公共房屋，由政府房屋署拨款建设，由房屋署派职员管理。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的1/3。

　　津贴房屋，指政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，主要出租给收入较少的62岁以上的老人。

　　租金津贴，是针对低收入者承担私人房屋而言，给予一定津贴。同时政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。

　　廉价公屋，是供低收入偏上家庭使用的。一旦家庭收入增加后，便要求搬出去，否则 ，将大幅提高租金。

　　房产政策——批判篇

　　此次新政对限制外资流入国内房地产市场的问题还是没有明确细则。在187个国际货币基金组织成员中，有137个国家有严格的限制外资流入的政策，而中国甚至还未在金融领域完全对外开放，更应该对流入房地产的外资有所限制。

　　中国社会科学院学者 易宪容

　　此次政策虽然对70%的商品住房在土地价格和户型面积上做出了限制，但没有对房价作限制，而且，从现在高达80%以上的个人住房拥有率来分析，目前强劲的需求群体中有相当数量的买家属于改善型需求，因此不排除今后会有相当数量的90平方米的住宅项目向中高档、中高价方向发展。

　　全国工商联房地产商会会长 聂梅生

　　当前住房和房价的问题，本质上还是一个供需矛盾问题。对政府推出限价房的措施，效果会如何，还有待观察。

　　中金国际首席经济学家 哈继铭

　　若天底下真有这么过瘾的事情，若重税不仅能阻止地产商抢地盖楼，还能让政府增加收入，让老百姓买到廉价楼房，那何不能把重税推广到汽油上？药品上？水电上？教育上？最终到“中国与世界”的所有商品上去？根本没那回事。古往今来，征税从不压低商品的价格。

　　经济学家 薛兆丰

　　这次政府仍然只对住房的流通环节征税，而没有对住房的持有环节征税，是一个遗憾。

　　北京师范大学教授 董藩

　　房产政策——建设篇

　　缺少了社会保障性的住房制度就会使市场被更多的专家、学者和公民赋予道德责任与公益要求。终于“国六条”开始将住房保障问题、低收入家庭的住房和政府解决的方案提到了责任制的层面，开始重视与强调几年之前我们就提出的分层次解决城镇居民住房的发展战略了。

　　华远集团总裁 任志强

　　应从商品房的税收中拿出一部分，甚至可以拿出一部分商品房的土地出让金来，解决最低收入人的住房问题，这就相当于政府把从富人口袋的钱拿出一部分了交给穷人。这样越是高档商品房的价格高，富人交的税就越多，解决廉租住房的钱就越多，大家的住房水平就都提高了。

　　SOHO中国有限公司董事长联席总裁 潘石屹

　　规范房地产市场的根本办法在于保有环节，如果对存量房中的不同产品征收不同的税率，能够迫使囤房者的预期降低，逼迫他们非出售房产不可。按照物业税的方向进行改革将更有利于房地产市场的发展。

　　国家税务总局税收科学研究所理论政策研究室主任 张培森

　　要解决中低收入群众的住房问题，政府首先要调研清楚需要解决住房问题的中低收入人群占总体购房需求的比例，经济适用房、廉租房包括中低价商品房，并不应该仅仅是绝对数字增长的问题，关键是增长的比例和幅度是否合适，是否能满足群众的需求。

　　中国人民大学公共管理学院副院长 严金明