房价飙升房主一房二卖 交34万首付还得租房

　　房价飙升房子“卖”了再卖

　　利益驱使毁约案件日渐增多，律师建议提高违约成本有助减少此类纠纷

　　今年64岁的王大妈最近血压急促升高，住进福田区香榭里花园紫苑1年多来，她从未有过如此心神不宁，如此没有安全感：她担心随时有可能被别人扫地出门，陷入无家可归之

境。

　　原来，王大妈早在2004年年底就已与原业主李先生达成了购房协议，陆续交了34万首期购房款，并入住该房。但是，今年李先生却在拿到红本后，将房产私下转让给了第三人。毕生积蓄买来一场空，王大妈安度晚年的愿望几近破灭，为此，王大妈将李先生告上了法庭。有律师表示，在房价飙升的背景下，违约金的数额远远比不上房价的上涨额度，卖方有违约的动机，导致此类纠纷的发生愈发频繁，上海就曾经发生很过多起类似纠纷。律师建议，买卖双方约定高额违约金，提高违约成本，有助于减少此类纠纷。

　　交34万首期还得租房

　　王大妈一直独居，2004年年底她准备选个环境幽雅之处安度晚年，最终看上了福田区香榭里花园紫苑的一套住房。当时深圳的房价还未进入飙升阶段，这套88.98平方米的房屋，要价68万。“我左右比较了一番，价格属市场价，环境也不错。”为了凑足购房款，她卖掉了自己的旧房。“当时满心欢喜，怎么也想不到会出现今天这样的局面。” 王大妈很无奈。

　　由于该房产属于深圳某银行的福利房，房产证红本尚在办理之中，无法办理过户手续。2004年12月20日，王大妈与业主李先生签订了一份协议，约定：李先生将该房产以68万的价格转让给王大妈，王大妈于当日先支付给李先生16万元，等双方于2005年1月20日进行房屋交接手续时，再支付李先生18万元；并约定，房产证红本出来后，双方在一周内去房屋交易中心正式办理过户手续，手续完成之后再付清余款34万元；同时约定在整个交易过程中不能违约，如一方违约，在取得对方谅解的基础上还需要支付违约金(按照买方已支付金额的25%计算)。

　　“协议签署当天我就交了16万元。”王大妈说，到了约定交接时间，李先生表示搬出去有困难，要求再等等。“我同意了，不过2005年1月25日，我还是交了18万元房款给他。”王大妈说，“自己买了房住不进去，原来的房子又卖掉了，只好在外边租房住，租金由李先生支付。”

　　王大妈在外租住房的时间一直延续了4个月左右。几经催促，2005年6月1日，她终于搬进香榭里花园紫苑的这套房子，“入住后，我还替他交清了其拖欠的物业管理费及本体基金。”

　　迟迟不过户告上法庭

　　据王大妈表示，其间她曾多次询问房产证红本是否办理下来，李先生都回答说没有。“直至2005年10月，我从邻居那听说红本已经下来了，于是催促李先生办理过户手续，但他说还欠单位六七万元，暂时拿不出来红本，要等年底发奖金再说。”王大妈再次同意了李先生的建议。

　　今年元旦，王大妈再次催促李先生办理过户手续时，李先生又搬出了其他各种理由推委。王大妈找到李先生单位，希望单位调解，但未果。无奈之下王大妈向福田区法院递交了起诉状。

　　房产被偷偷再转让

　　今年2月23日，令王大妈诧异万分的情况出现了。当日，她去档案大厦查询房子的产权时，发现李先生已经将该房产转让给了第三人邓先生，并且已经办理了过户手续。“价格是人民币164524元，还不到我付的尾款的1/2。转让时间是2006年1月25日，就在我通知他我已经立案的第三天。”王大妈说。

　　“我当时最大的失误就是起诉后没有及时申请财产保全，让别人有机可乘。”这令王大妈懊恼不已。后来，考虑到要准备更加齐全的资料，王大妈撤诉。

　　“奇怪的是，我在这住了1年多了，那个购房人买房前从未进来看过房。他购房后近半年来，也从未和我联系。”即使这样，王大妈还是心神不宁，日夜不安，担心哪天邓先生突然跑来，要求她搬出去。“我孤身一人，这套房花了我毕生积蓄，即使赔几万违约金，以目前的价格，我也再也不可能买到同品质的房子了，我也折腾不起了。”

　　今年6月1日，王大妈再次起诉，要求法院确认李先生与第三人签订的合同无效，并判令李先生限期办理房产过户手续，同时赔付违约金。

　　虽然签订了购房协议，但王大妈煮熟的鸭子还是飞了。

　　卖方回应

　　是否一房两卖法院说了算

　　7月5日下午，记者设法联系上了纠纷的另一方——李先生，当记者表明身份并询问其对这一事情的看法时。李先生略带激动地说：“她说一房几卖都没关系，法院会做出公正的判决。”随后，李先生述说了纠纷的另一个版本。

　　据李先生介绍，在2004年年底，他的确是与王大妈签订了协议，协议内容也与王大妈所述无二：双方约定先分两次交一半房款34万，在房产证红本下来后再正式办理过户手续，手续完成之后付清余款34万元。

　　“我收了钱，但是到了2005年四五月的时候，情况发生了变化。”李先生说，当时，楼下要开一家酒楼，开始装修，烟囱正对着那套房产。“住户个个都担心这会影响房产价格，她(王大妈)也跑过来说不要(房子)了。”

　　李先生称，为此，双方于2005年5月底专门签订了一份补充协议，“协议规定，双方如果找到合适的第三人，

　　可以将房产卖给第三人。”于是他开始四处寻找第三人，在这个过程中，深圳楼市价格开始急速地提升。“等我好不容易找到了买家，和她(王大妈)商量时，她又不肯了，但是别人的钱我已经收了。”

　　记者又向王大妈了解该份协议的内容，王大妈表示，协议只是规定房产证红本下来后，她有半个月时间考虑要还是不要。如果她决定不要这套房了，李先生就把首期款34万元退还给她。如果她找到买家，则由李先生开全权委托书给她，再由她将房子卖出，然后将34万尾款结清。“协议规定买卖的决定权在我，而不是说他(李先生)也可以卖。”

　　律师说法

　　违约金应该包括市场评估与合同的差价

　　张晶 广东广和律师事务所律师

　　王大妈与李先生签订的房屋转让协议是有效的。如果法院在审理过程中查明李先生与邓先生之间签订的房产转让合同属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，那么该合同就会被法院确认无效。李先生在王大妈催促办理过户手续时一直以各种理由拖延，而在王大妈于今年1月23日通知他已经向法院起诉时，他却在1月25日就迅速与第三人签订了房屋买卖合同，而且房价只有164524元，该房价不仅与目前市场价相差过远，也远远比不上王大妈支付的购买价。另外，从第三人购房前后的种种表现，包括第三人既未在购房前对所购房产进行实地查验，在购房后至今也未向王大妈主张过权利等等情况看，都是不正常的。

　　退一步讲，即使李先生与第三人签订的房产转让合同有效，那么李先生也应承担违约责任并赔偿因此给王大妈造成的损失。我国合同法规定，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加。这一案例中，由于这两年该区域房价上涨很快，王大妈客观上的损失还应该包括按目前市场评估价与合同价的差价。在上海前几年由于房价飙升，出现过不少类似案例，法院在实践中有过这样的判决。

　　张律师还建议，在房价飙升的背景下，违约金的数额远远比不上房价的上涨额度，所以卖方有违约的动机，最近一年深圳发生的此类纠纷也非常多。因此，在买卖双方签订合同时，可以增加违约金的额度，提高违约成本，以减少此类纠纷。(陶文杰/文)

　　来源：南方日报