建设部官方解释两敏感数字

　　重点解释业界普遍关注问题

　　90平方米是指建筑面积，70％比例针对城市开发总量，困扰房产开发商一个多月的两个敏感数字，随着建设部近日下发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）终于有了官方解释。

　　昨天，建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉在京接受晨报记者采访时透露，今后地方政府在土地招投标中，将在土地项目招标书上标明其中90平方米以下小户型应占比例，通过土地出让的总量控制来达到确保小户型供应量的要求。

　　据悉，建设部下发给地方政府的165号文，重点解释了三个业界普遍关注的问题。首先，90平方米套型建筑面积明确是指“单套住房的建筑面积”；其次，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；第三，6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。

　　汉宇地产市场研究部分析师邵明浩认为，建设部采取了一松一紧的政策，在套型面积方面采用了民众最容易理解的定义即建筑面积；在所占比例70%方面采用的是地区总量，各个城市根据自己的发展情况自行调节，避免了政策“一刀切”引起的各种不良反应。

　　随着此文件内容被媒体披露，一直为此忧心的开发商不禁长舒了口气。此前，上海大华集团营销管理中心副总经理杨子江接受记者采访时曾表示，虽然上海地方细则还没有出台，但作为开发商显然更倾向于按照区域总量控制“70%”这个比例，因为在黄金地段开发小户型住宅要相应增加成本。

　　上海市房地资源管理局办公室有关人士昨天表示，目前尚未收到来自建设部的相关文件。

　　对于地方政府而言，70％的总量控制如何实现？侯淅珉对此解释说，今后地方政府的土地招投标中将可能增加一项新指标，即90平方米以下小户型应占比例，通过对土地出让时的源头控制，来调控城市年度开发总量中90平方米以下小户型的供应量。

　　小户型可能不再是投资热门

　　汉宇地产分析师邵明浩表示，随着建设部165号文件的出台和实施，未来特别是一年以后的一手房供应结构会发生明显的改变。由于中环以内土地价格会越来越昂贵，外环以外交通和生活配套设施短时间内仍然无法满足人们的生活需求，未来90平方米以下的小面积一手住宅供应和成交会集中在中外环区域内。

　　相对一手房供应结构的明显变化，二手房小面积住宅不论是供应量还是成交量未来都不会出现太大变化。由于小户型未来预期的大量供应，该物业类型不会再成为人们投资的对象，而目前二手房转让全额营业税的时间是购房后5年，由于高昂的税费成本很大程度的压抑了改善型需求，所以小户型的购买者更多的是长期自住而不是短期过渡。