南京住房调控细则近期出台

　　记者13日从建设部获悉，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称《意见》）。对此前市场普遍存在疑虑的“90平方米”和“70％”等问题给出了明确界定。

　　晨报曾于12日披露《“90平方米”敲定建筑面积》，这是由湖南一家媒体证实的消息，但建设部始终未曾正面披露此消息，终于，在长达一个多月的猜测和等待中，建设部终

于就“国十五条”的一些实施细则进行了界定。

　　建设部新规有三大看点

　　看点一：90m2是套内建筑面积加分摊面积

　　“国十五条”规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建筑，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”

　　此前，公众普遍对套型建筑面积一词感到陌生，甚至不少业内人士也不明所以。有建设部官员指出，套型建筑面积的计算极其复杂，远不如一般消费者熟知的建筑面积简单明了。

　　这次终于尘埃落定。“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

　　《意见》中简单明了的一句话，不知可否终止各方的想像空间。

　　看点二：70％比例是总量与项目结合

　　70％比例是项目控制还是总量控制，业界一直存在争议。《意见》提出了总量与项目结合的原则。具体规定是：自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为，采取总量控制与项目控制相结合的方针符合实际需求，兼顾了开发商、消费者利益和实际情况。但也有专家指出，这可能会使调控效果打折扣。

　　看点三：过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合结构比例要求的，提出具体措施，进行套型调整

　　对于已明确为需要调整套型结构比例的项目，建设单位拒不调整的，原审批机关可以依据《行政许可法》第八条有关规定，作出变更规划等许可的决定。据新华社

　　南京如何执行“90m2”、“70%”近期有定论

　　南京实施细则呼之欲出

　　“周一刚看到文件，市里面正在研究。”在长达一个多月的等待后，昨日南京市房管局新闻发言人向记者证实，他们已经拿到建设部下发的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》文件。目前由市政府牵头的多个部门正在研究、学习，并加紧制定南京地方新政。该发言人透露，地方“新政”将于近期出台，并最终通过南京市政府对外公开。

　　“肯定要先研究中央的政策，然后再行制定，现在还难说具体什么时候能出台地方细则。”对于记者到底7月底之前能否出台的提问，该局新闻发言人如是表示。此外，对于地方新政的具体意向和趋势，该新闻发言人表示不便透露。“现在还不能说，等到最后制定好，到公布之时所有的影响什么的，该说的我都会说”。

　　据介绍，有关南京细化的具体政策目前正由南京市政府牵头的多个部门制定，并有望近期出台。南京市房管局新闻发言人表示，地方新政出台后将由南京市政府部门牵头召开新闻发布会。届时，地方新政的神秘面纱将被掀开。有消息称，南京极有可能总量控制90m2以下户型。在此前的争议中，分板块确定90m2以下户型曾被提出，但后来一直没有明确说法。

　　银行、公积金暂未发生新变化

　　按照建设部的最新解释，套型建筑面积将被认定为建筑面积。而在“国十五条”中，套型建筑面积90m2以下且自住的将可首付两成，新的解释会不会引起南京房贷变动？

　　据悉，在“国十五条”出台的一个多月时间里，南京多数银行对于“套型建筑面积”的认定均把其看作“建筑面积”。也即是说，建筑面积在90m2以上，银行已把首付提至三成。昨日，农业银行江苏省分行有关人士向记者表示，他们此前的操作刚好和建设部的新解释相吻合，如此一来他们的操作方式不会发生改变，“只是可能还得等总部下一个明确的文”。另外几家在宁银行也表达了类似看法，从目前的实行情况来看，购买建筑面积90m2以上的商品房将被限制首付必须在三成以上。

　　此外，南京市住房公积金管理中心有关负责人表示，由于用公积金购买任何面积的新房均采取首付两成做法，新解释目前并未给他们带来任何影响。

　　政策执行可能面临操作难

　　据了解，新出台的细则规定70%的比例总量地方政府必须分摊到每个区域甚至每个项目，这个看似易于操作的规定同样遭到争议。一位业内人士坚持认为，细则在实际操作过程中将遭遇执行难。

　　“到底哪个区域的项目大户型多，哪个区域的大户型少，政府如何确定？确定的依据又是什么？”该业内人士表示，将70％比例总量分摊到各个区域如同将“70％”比例确定在单个楼盘一样，同样面临操作难。并且“年度总量”相关时间节点到底如何确定，这样一个难题对于地方政府同样费解，比如同样一个项目迟申请一个月可能就划入了明年，早申请一个月便划入了今年，可操作的空间存在必然遇到问题。

　　相关地产专家指出，南京执行70%的比例要求是有一定压力的，“倒70％”怪圈将在一段时间内对新政实施造成影响。

　　新政首月，南京进入“倒70％”怪圈

　　昨日记者从南京网上房地产获悉上月南京所成交的8111套商品房中，共有5444套建筑面积在90m2以上，占总成交量的67.1％。新政实施首月，成交数据中不是“90平方米以下中小户型占70%”，而是“90平方米以上的大户型占据着住宅成交总量的70%”，倒70％怪圈让人深思。

　　90m2以上户型反占7成

　　在宏观调控实施的首月，南京楼市90m2以上户型反而热销。根据南京官方网站———南京网上房地产的成交数据，上月南京共成交商品住宅8111套，其中建筑面积在90m2以上的占到67.1％，达5444套，共计67.75万m2。

　　在这5444套中，江北、河西、江宁占了大半，其中江北板块共成交90m2以上商品住宅1543套，占90m2以上住宅成交量近三成。此外，河西90m2以上住宅成交1304套，江宁90m2以上住宅成交1294套。三个板块共计成交4177套，占总量的76.7％。相比而言，城中、城东等主城板块90m2以上户型成交较少，城东仅有158套，城中220套。

　　除了套型上出现反弹，统计同样显示上月所成交的商品房中套均成交面积有所上升。据悉，上月全市共成交商品房8215套，总成交面积为886193m2。据此推算，南京上月的套均成交面积达到107m2。据悉，在2004年南京套均面积达到115m2，接下来的2005年下降到107m2，今年春交会期间这个数据降为104m2。

　　倒70％怪圈引人深思

　　90m2以上户型成交占67％，套均成交面积反弹升至107m2，楼市在新政首月表现出来的现象让人深思。

　　事实上并不是南京一地呈现如此状况，据有关媒体报道包括上海、广州、深圳、天津等地在新政首月均出现“倒70％”现象。南京农业大学许朗教授认为，倒70％现象的产生仅是新政的短期效应。在新政出台后的一段时间内，由于多数市民担心以后大户型房源会吃紧并由此带来价格上涨，老百姓的恐慌心理使得其加速购买大户型房源。

　　业内一位专家认为，从“倒70％”可以透露出两方面信息：一方面可以看出目前市场上小户型总的供应量还不够，以至于整个小户型成交量占比较小；另一方面说明市场上的确存在大量中、大户型的市场需求。

　　从南京目前每个板块的成交占比来看，城中地区的小户型需求相对强烈，而江宁、江北等郊区板块大户型的需求仍大量存在。城南一家开发商认为，包括东郊、江北在内多个区域内有低密度地块，让这样一些地块用作小户型开发显然不现实，并且如郊区别墅、低密度洋房等产品本身是用于居民改善居住需求的，能否在这些区域适当放松占比也值得思考。

　　开发商：政策明朗心里变踏实

　　建设部细则最终出台，不少开发商显然松了一口气。南京城东一位开发商用“前紧后松”来形容此次政策出台的前前后后。在他看来，尽管“90m2”最终被定位为建筑面积，但接下来的“70％”明显给地方政府和开发商留下了施展空间。并且由于细则明确表示，70％的90m2以下中小户型包括经济适用房。据悉，加上中低价商品房，南京政策房的比例大概达到30％左右。由于有了一定比例的政策房，政策所要求的70％比重相应缩减到了50％。

　　“总的来说，政策还是相对宽松。”南京浙商投资有限公司总经理张国安在获知细则内容后肯定表示。

　　老百姓：自住房观望无必要炒房意义不大

　　一位6月初打算在仙林购房的市民表示，6月份一个月以来他迟迟未下单，正是期待新政细则的出台。“如果政策最终敲定单个项目90m2以下户型必须达到70％以上，包括仙林在内的多个板块都将受到影响，房价是涨是跌或将难料。”该市民如是说。不过，在细则最终敲定70％是总量控制后，该市民转变了态度，“现在看来观望已没有任何必要，房价不可能有多大松动”。

　　一方面是自住购房者下单买房，另一方面一些本欲撤退的炒房者更加坚定了退出的信心。“从国家的调控信号来看，房地产想要再快速上涨显然已不可能，各种各样的调控政策和税收政策将使得炒房成本进一步加大。”一位先期已经卖掉手中两套房子的“投资”者表示，在如今的宏观形势下，炒房变得意义不大。

　　作者：/来源：南京晨报