土地储备制度改革拉开大幕

　　本报讯近期，一场关于土地储备制度的改革正在国土资源部紧锣密鼓地进行着，《土地储备管理办法》正在制订之中，各地城市中目前普遍存在的靠土地融资的模式也即将面对大考。

　　新办法正在制订中

　　据《京华时报》报道，7月10日，国土资源部有关人士对记者表示，该部目前已经开始制订《土地储备管理办法》，新办法将对现在的土地储备制度产生重大影响。

　　该人士表示，为制定《土地储备管理办法》和《国有土地使用权交易管理办法》，6月份国土资源部土地利用司和国土部土地整理中心专门在杭州举办了“全国土地储备和交易管理制度建设研讨会”。国土部土地利用司有关负责人在会上表示，2001年的国务院15号文对土地储备和交易制度提出了原则性的指导意见，但全国性的政策法令还没有。基于各地存在的问题，国土部一直积极酝酿出台相关管理办法，并将其列入2006年的立法计划。

　　会议认为，土地交易应建立公开交易制度，设专门机构处理土地交易，划拨用地、协议出让用地都应纳入土地公开交易范围。

　　现行制度缺乏操作细则

　　目前实行的城市土地储备制度自上个世纪末在沪杭地区最早出现，后来随着国务院2001年4月在《关于加强国有土地资产管理的通知》中对该制度的首肯，全国大部分城市很快就开始了模仿和推行。通过土地储备制度，国家的耕地得到了保护，中央政府对全国房地产市场的调控能力得到了加强。

　　有人士表示，从实际操作的情况看，储备中心出让的土地被违法闲置（超过2年）后，主管部门经常未能依法予以收回，另外对依法收回的土地缺乏具体处理措施。

　　土地融资或将受限

　　现实中，土地储备机构一个重要的职能是融资。很多土地储备机构通过以政府担保的方式，从银行贷款或得到授信额度的贷款。

　　然而，由于土地收购储备机构定位不明晰，导致土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（即作为抵押物的土地使用权是什么性质的土地使用权）也随之无法明晰。

　　针对我国当前最主要的三大类房地产信贷（房地产开发贷款、土地储备抵押贷款、个人住房抵押贷款），有银行业人士表示，房地产贷款的风险实际上在很大程度上维系在土地储备抵押贷款上。

　　据中国人民银行2005年初的一份报告显示，2005年1季度末政府土地储备机构贷款余额达到950亿元，几乎占到地产开发贷款科目的一半。央行在《报告》中提示：银行土地开发贷款面临四方面风险，一是土地储备中心资产负债率较高，二是银行难以对土地储备中心进行有效监管，三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施，四是土地储备中心的运营风险。

　　对此，国土资源部有人士表示，一些城市，依靠土地储备抵押贷款，通过贷款发展城市，通过发展又抬升楼市，循环往复，在繁荣中潜藏着隐忧，如果房地产市场一旦出现停滞迹象，各个环节都将受到冲击。现在各大相关主管部门已经形成共识，对土地储备抵押贷款应该纳入合理的轨道之中。