相近零散老居民区可统一物管

　　四川新闻网-成都商报讯

　　（记者 赵素冰）记者昨日获悉，省政府办公厅最近出台了《关于贯彻实施国务院〈物业管理条例〉有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》对首次业主大会业主投票权、老居民区如何实施物管等作出规定。

　　面积越大投票权越多

　　《通知》明确了首次业主大会召开时限：在一个物业管理区域内，业主入住率达到50％以上或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应该由街道办事处会同建设单位或公有住房出售单位和业主组成首次业主大会筹备组并召开首次业主大会。

　　《通知》规定：首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅面积确定，每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算。该投票权是业主在首次业主大会上对提交的事项行使表决权的依据，它将直接影响社区的未来。

　　据悉，为了保证公平，《通知》规定单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30％的部分，不再计投票权，并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。此外，业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。而业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。

　　相近零散小区可统一物管

　　新建小区都有物管，但一些老居民区又如何实施物管？就此，《通知》提出，对零散建设未实施物业管理的区域，可以根据小区规模、社区建设、共用设施设备以及管理维护责任等原则划定物业管理区域并实施物业管理。处于同一街道或位置靠近的，基础设施、公共配套设施相关的，适宜统一整治封闭成一个区域等的物业，可以划入同一个物业管理区域。但是，物业管理区域的划分要与居委会的设立范围基本一致，也就是说不能超出居委会的管辖范畴，并且建筑面积一般不得少于3万平方米。

　　许多从事物业管理的人士认为，“老社区无物管”在有些地方很突出，管理社区的往往只有一两个门卫。《通知》实际上是为解决这一现状提出了新思路，也在客观上使更多的物管公司找到了新市场。

　　5万平方米以上项目要招投标

　　对于物管企业的选择，《通知》也有明确的规定。首次业主大会之前，开发商要按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定负责选聘物管企业。住宅建筑面积少于5万平方米的，可以采用协议方式选聘，超过5万平方米的应通过招投标选聘物管企业。据介绍，强调物管企业招投标的相关文件在成都市已实施多年，但在全省范围内实施，尚属首次，这也是解决“开发商与物管企业分工不明”现象的发生。

　　《通知》还提出，专项房屋维修资金的筹集由业主大会负责。业主大会决定缴纳专项房屋维修资金的额度，当余额不足时，由业主大会决定再次筹集的方案。